不動産投資を成功させるためには、キャッシュフローの概念を理解することが重要です。
成功している不動産投資家は、キャッシュフローを最も重要な指標として投資判断を行っています。しかし、不動産投資を始めようと思っている人の中には、「そもそもキャッシュフローとは何だろう？」と疑問に思う人が多いかもしれません。
・不動産投資のキャッシュフローとは
・計算方法は？
・税金はどうなる？
・利回りはどれくらい？
不動産投資を成功させる上で重要な「キャッシュフロー」について、しっかりとおさえておきましょう。
不動産投資のキャッシュフロー(CF)とは？
そもそも、不動産投資のキャッシュフロー（CF）とは何なのでしょうか。
キャッシュフローとは、一般的に現金の収入と支出を差し引きして手元に残る金額のことを指します。
不動産投資の場合は、「家賃収入から経費と借入金の返済部分を引いた金額」が不動産投資のキャッシュフローとなります。
要するに、不動産オーナーに毎月どれくらいの現金が入ってくるかどうかの指標となります。
また、減価償却費は費用として計上できますが、実際に支出されている訳ではないので、会計上の利益とキャッシュフローは異なります。
注意しておきましょう。
なぜ重要？不動産投資のキャッシュフロー(CF)の特徴
不動産投資のキャッシュフロー（CF）はなぜ重要な指標となるのでしょうか。
まず、キャッシュフローが黒字の場合は、手元の現金が増えていきます。
投資からインカムゲインを得ているという実感が持てますよね。
一方、キャッシュフローが赤字の場合は、持ち出しが必要となってきます。
たとえば、不動産ローンの期間を短くすれば、月々の返済額が増え、キャッシュフローが赤字になりやすくなります。
一方、不動産投資ローンを利用する際、資金計画でキャッシュフローが黒字である方が、基本的に融資の審査が通りやすくなります。
キャッシュフローが安定していれば、「借入金の返済ができない」というリスクが減るためです。
このような点から、不動産投資の戦略を立案する際には、キャッシュフローを意識することが重要なのです。
どう見る？不動産投資のキャッシュフロー(CF)の見方とは
では、不動産投資のキャッシュフローは、どのように見ていけばいいのでしょうか。
上でも書いた通り、不動産投資のキャッシュフローとは、「家賃収入から経費と借入金の返済部分を引いた金額」をいいます。
家賃収入はある程度決まっていますので、見るべきポイントは経費と借入金の返済部分です。
まず、経費に関しては、空室率や管理費、修繕積立金等が挙げられます。
経費をできるだけ抑えていく事によって、キャッシュフローを安定させることができるようになります。
適切な管理を行う管理会社の選定を行ったり、しっかりとした修繕計画等を立案する事によって経費を抑えることが可能です。
次に借入金の返済部分についてです。
借入金の返済部分は、借入期間が長ければ長い程、1か月あたりの支出が小さくなります。
そのため、借入期間が長い方が手元に残るキャッシュフローが増えることになります。
ただし、返済が遅れてしまうため、金利のコストがかさんできますし、長い間借金をしている状態が続いてしまいます。
そのため、借入金については、ケースバイケースで最適な期間設定を考えていきましょう。
不動産投資ローンの総額と金利、返済期間を入力する事で、月々の返済金額をシミュレーションできるシミュレーターもありますのでぜひ参考にしてみてください。
不動産投資のキャッシュフロー(CF)の利回りはどれくらい？
不動産投資のキャッシュフロー利回りは、どれくらいになるのでしょうか。
基本的に自己資金が少なくなればなる程、キャッシュフロー利回りは上がってきます。
具体例として1500万円の物件を自己資金200万円、借入金1300万円で購入した場合を考えていきましょう。
家賃が9万5000円、経費が2万円、返済金が5万5000円を想定します。
この場合、キャッシュフローは2万円で年間のキャッシュフローに直すと24万円となります。
自己資金は200万円ですので、キャッシュフロー利回りは12パーセントになります。
もしこの物件をすべて自己資金1500万円で購入した場合、借入金の返済がないため年間のキャッシュフローは90万円になりますが、キャッシュフロー利回りは6パーセントとなります。
借入金を利用することで、キャッシュフロー利回りが上がるということが分かると思います。
このように、不動産投資では借入金を利用する事で、レバレッジ効果を利かせて高い利回りを狙うことができます。
ただし、空室期間ができた場合は、「返済金のための持ち出しが必要」というリスクがあります。
利回りを上回るリスクが発生する場合もありますから、自分のリスク許容度に合わせた投資戦略を立てていく事が重要です。
不動産投資のキャッシュフロー(CF)の計算方法
次に、不動産投資におけるキャッシュフローの計算方法についてお伝えしましょう。
キャッシュフローの計算方法は、「1年間の収益から経費と借入金の返済部分を差し引く」というものです。
そのため、計算するには1年間の想定収入や経費、借入金の返済部分を特定していく必要があります。
入ってくるお金と出て行くお金をきちんと把握しておきましょう。
シュミレーションで計算するために
実際のキャッシュフローを計算する以外にも、将来のキャッシュフロー見込みを計算したい場合もあると思います。
そのような場合に備え、シミュレーションでの計算方法をお伝えしましょう。
シミュレートするためには、上記と同様、不動産から得られる収入や運営に必要な経費、ローンの返済計画等をしっかりと特定していく必要があります。
それぞれの項目について、きちんと確認した上で戦略を練っていきましょう。
以下では①収入、②運営に必要な経費、③ローン返済の、計算方法や注意点についてお伝えし、全体の計算方法をみていきます。
①不動産投資における想定収入の計算方法
想定収入は設定している家賃から簡単に計算ができます。
そして、基本的には1年間満室であることを想定した計算方法となります。
家賃は不動産のオーナーが自由に決めることができますが、「安定して入居者を募る」という点から周辺の賃料相場に落ち着いていきます。そこで、まだ実際に家賃設定をしていない場合は、周辺相場で計算しましょう。
ただし、物件の老朽化等から、長期的に見ると家賃収入の相場は下がっていく傾向にあります。計算方法を知るためには、この点にも注意が必要です。
空室期間の計算方法
入居者がいない空室期間は「経費」として考えることが一般的です。空室率が年間何パーセント程度か予測しておきましょう。
なお、全国の賃貸住宅の空室率平均は約20パーセントとなっています。
都心部にある人気物件の場合は、空室率が10パーセントを下回ることがほとんどですが、不動産オーナーとしては、空室率を下げる努力や工夫が大切になってくるといえます。
施策の結果空室率が下がった場合、その点も加味して収入を計算してみましょう。
②不動産運営に必要な経費
経費には、毎月発生する管理費や修繕積立金等が含まれます。
これらの費用は、不動産等のキャッシュフローを計算する際に、非常に重要な費用となりますので購入前に必ず確認しておきましょう。
物件の管理を管理会社に委託する場合は、管理内容と費用を総合的に考えながら管理会社を選定していきましょう。
③不動産投資ローン返済部分の計算方法
借入金の返済部分は、ローンのシミュレーターを使って毎月の負担額を割り出します。
月々のローンの返済額は、借入期間や金利等によって変わってきます。
借入期間が短い場合は月々の返済額が大きくなり、キャッシュフローが赤字になることもありますので注意しておきましょう。
戦略的にキャッシュフローを赤字にしていく不動産投資もありますが、一般的にはキャッシュフローを黒字にしていく経営戦略を取ります。
そこで、ここからは「不動産投資のキャッシュフローをしっかり残すためのポイント」について紹介していきます。
借入金の返済比率は想定収入の50パーセント以下にする
借入金の返済比率は、想定収入の50パーセントくらいを目安にしましょう。
借入金の返済額がそれ以上になってくると、管理費や修繕費、空室期間等によって持ち出しとなってしまうリスクが高まってしまいます。
不動産投資ローンを検討している人は、返済比率50パーセントを目安に、頭金の額や借入期間等を決めていきましょう。
借入期間や金利に注意
不動産投資ローンを利用する際に、借入期間が長く金利が低い状態であればあるほど、月々の返済額が低くなります。
借入期間や金利は、金融機関によっても違ってきますので、比較して決めていきましょう。
また、金融機関によってはこれらの事項について交渉ができる場合もあります。
不動産投資ローンの形式に注意
キャッシュフローをしっかりと残すためには、不動産投資ローンの形式にも注意していきましょう。
不動産投資ローンでは、主に元利均等形式と元金均等形式の2種類があります。
元利均等形式は返済額が一定となるローン方式で、返済計画が立てやすくなるというメリットがあります。
元金均等形式では元金を均等に返済していくため、初期は金利が高く返済額が増えてしまいますが、元金が減る速度が速くなるため、ローンの総返済額が少なくなるというメリットがあります。
自分が投資する物件によって、どちらの形式が向いているのか考えていきましょう。
気になる「税金」と不動産投資のキャッシュフロー(CF)の関係
不動産投資で利益が出た時には、税金を払う義務が発生します。
ここで重要なことは、税金の対象はあくまで「利益」だということです。利益とキャッシュフローは異なるものですので注意が必要です。
利益とキャッシュフローの違いとして一番大きなものが、減価償却費です。減価償却費とは、建物を取得した際の取得費用を建物の耐用年数に応じて費用として計上するものです。つまり、減価償却費を計上した場合、キャッシュフローから費用として差し引かれ、利益が圧縮される事になるのです。
また、建物の取得費用が高かった場合は、キャッシュフローが黒字でも、税金の対象となる利益は赤字になることもあり得ます。
利益が赤字の場合、他の所得と合算する事によって、所得全体を圧縮し節税効果が得られることもあります。この節税効果は、サラリーマンのような給与所得者にも適用されます。
中古物件に投資した場合は減価償却期間が短くなり、税金を節約できる効果が大きくなる場合もあります。このような物件を取得した場合は、減価償却期間の終了時点で売却を考えるという戦略も有効です。
税引後、不動産投資のキャッシュフロー(CF)はどうなる？
不動産投資のキャッシュフローは税引き後どうなるのでしょうか。
基本的に税金は、キャッシュフローではなく、会計上の利益にあたる「収益」に課税されます。
そのため、減価償却費等で収益が赤字の場合は課税されませんし、他の所得と合算して節税をする事ができます。
一方、減価償却費を含めても黒字の場合は、その黒字部分に課税されます。総合課税になりますので、他の所得と合わせた確定申告が必要です。
また、不動産を所有することで発生する固定資産税も、物件の評価額によって一定の金額が課税されますので注意しておきましょう。
これらの税金の支払いが発生した場合、不動産投資から得られるキャッシュフローは、税金を支払った分だけ減少する事になります。
不動産投資のキャッシュフロー(CF)と「節税」の関係
上でみたように、不動産投資のキャッシュフローには、税金がかかる場合があります。
不動産投資のキャッシュフローについて節税をするためには、どのような方法があるのでしょうか。
そもそも不動産投資では、キャッシュフローではなく「利益」に税金がかかります。そのため、不動産投資そのものから得られるキャッシュフローの節税を考えるなら、経費によって利益を圧縮していくことを考えていきましょう。不動産投資の場合、管理費や保険料、ローン金利はすべて経費として計上できます。
また、リフォームや備品の取付等、物件のバリューアップを施した場合も経費に計上できる場合があります。修繕費や、備品の減価償却費がこれにあたります。物件のバリューアップにより入居率を上げたり、不動産経営を安定化させることができますが、これらの経営努力も経費として計上されますので、積極的に活用していきましょう。
不動産の資産価値を上げることは、利益を圧縮させて節税効果も得られるという面があるのです。
不動産投資のキャッシュフロー(CF)のまとめ
以上、今回は不動産投資のキャッシュフローについて解説してきました。
不動産経営を行う上で、キャッシュフローの概念を理解することは非常に重要です。キャッシュフローを決める項目を一つ一つ点検し、理解を深めながら投資戦略を練って、安定した不動産経営を行っていきましょう。
