不動産投資を始めるには、どの程度の初期費用が必要なのでしょうか。
いざ不動産投資を始めてみようとしても、出費の予想がつかないとなかなか踏み出すことができないものです。
そこで、ここでは不動産投資の初期費用について詳しくお伝えします。
なお、初期費用とは「不動産物件の購入金以外に必要な経費」のことをいいます。
不動産会社への仲介手数料や税金など、物件の購入時に必要になってくるものですから、全経費を把握してから物件を選びましょう。
不動産投資を始める際にかかる初期費用の種類
では、基本的な初期費用には何が含まれるのでしょうか。
一般に以下の費用がかかります。
・不動産仲介手数料
・融資手数料
・収入印紙代
・火災保険料
・地震保険料
・登録免許税
・司法書士報酬
・固定資産税
・不動産取得税
などなど・・・
字にすると、とにかく多いイメージです。
だいたい総合で考えますと、購入する不動産価格の約5%～10%前後が目安です。
たとえば3,000万円の物件を購入する場合を考えてみましょう。
不動産取得税を除き、仲介手数料が3,000万円×3%で90万円。事務手数料などが6万円かかり、足して96万円。さらに登録や司法書士への報酬50万円ほど必要でおおよそ130万円、それ以外にも諸経費がかかっていくイメージです。
一例ですが、このあたりが購入時にかかる初期費用だと見積もれます。
これらの費用について、一つ一つ見ていきましょう。
不動産仲介手数料
不動産仲介会社に依頼して物件を購入した場合、不動産仲介会社に仲介手数料を支払う必要があります。
不動産投資をするには、まず投資物件を購入することから始まりますが、ほとんどは不動産仲介会社に依頼をして購入することになります。
物件購入に関する取引が成立した場合だけ、その成果報酬として不動産仲介会社に支払うものが、不動産仲介手数料なのです。
手数料は400万円以上の購入物件ですと、購入額の3%＋6万円が相場です。
仲介手数料は購入額の３％＋６万円と覚えておけばいいでしょう。
新築では売主が直接販売活動を行う場合や、販売代理や販売提携といった形態で販売することもあります。
この場合は、売主と買主の間に仲介会社がないため、仲介手数料の支払いは発生しません。
不動産投資ローン事務手数料
不動産投資で物件を購入する場合に、金融機関からの融資を受けて物件を購入する人は多いと思います。
その際には、融資を受けた借入先の金融機関へ手続きにかかった事務手数料を支払わなくてはなりません。
これを不動産投資ローン事務手数料といいます。
事務手数料のおおよその相場は３万円から５万円となっています。
ローン保証料
不動産投資でローンを組む場合は、ローン保証料も必要になります。
個人が多額の金額を借入れをすることになりますし、返済期間も長期にわたるので、連帯保証人の代わりに信用保証会社の保証（信用保証）をつけることが融資条件となっています。
万が一、途中でローンが返済できなくなった場合に、連帯保証人の代わりに保証会社に返済を依頼するための費用です。
このローン保証料は、借入れ金額やローン返済の長さ、保証会社によって費用が異なってきますが、だいたい一括支払で融資総額の2％となっています。
借入金が1,000万円だとすると約20万円 （35年返済の場合）になるようです。
最近はローン保証料を分割で支払うケースも多く、分割払いにするには借入れ金利にさらに0.2％上乗せして契約する場合などもあります。
火災保険料
火災保険料は不動産購入後、火災や自然災害、近隣からの火災類焼による損害を補償してくれる火災保険に対する費用です。
必ず加入しなくてはならないというものではないのですが、地震とそれに付随する災害以外をカバーする保険です。
火災保険料は物件の壊れやすさ、保険会社によっても違いますが、マンションなら10年間で10万円程度となっています。
なお、地震保険もセットで加入する場合も最近は多く、その場合はより高い保険料となります。
印紙代
融資を受ける際には、融資側の金融機関と金銭消費貸借契約書を取り交わす必要があります。
その契約書に貼る印紙代も初期費用の中に加わってきます。
印紙代は借入れ金額によって金額が異なります。
・借入金額が500万円以下だと2,000円。
・500万円超1,000万円以下だと1万円。
・1,000万円超5,000万円以下が2万円。
・5,000万円超1億円以下6万円。
ご自身の購入物件の金額に応じて参考にしてみて下さい。
登録免許税
マンションなどの建物を購入したときは、所有権保存登記や所有権移転登記などが必要になります。
所有保存登記は初めて所有権を登記するものです。所有権移転登記とは、不動産を売買した際に売主の所有権を買主へ移転登記するものです。
この登記をする際にかかる税金が登録免許税です。
登録免許税の計算は、税額 ＝ 課税標準 × 税率で算出できます。
例えば所有権保存登記は、課税標準（法務局認定価格）×0.4%。所有権移転登記は、固定資産税評価額×2%という計算になります。
※2019年9月現在
1,500万円の評価額の物件ですと、所有権保存登記の登録免許税は６万円。所有権移転登記の登録免許税は30万円かかることになります。
司法書士報酬
所有権移転登記等をする場合、司法書士に手続きを委任する場合があります。
その際にかかる手数料が司法書士報酬です。物件の広さや司法書士によっても費用は異なりますが、おおよそワンルームマンションの場合10万円前後になります。
一般的には不動産仲介会社が司法書士に依頼する場合が多いです。登記手続きは自分ですることもできますが、申請書の記入から添付書類の用意、また登記手続きは売主、買主が共同で申請する必要がありますから、仕事が忙しい方は司法書士への依頼を検討されるといいでしょう。
不動産取得税
不動産を購入した時には不動産取得税という税金がかかってきます。
原則として、この税金の算出に使う不動産価格とは、購入価格ではなく固定資産課税台帳に登録されている価格をいいます。
取得税は平成18年1月1日から不動産取得税の特例措置として税率４％から３％とされています。
具体的には、
【土地】：固定資産税評価額×２分の１×３％。
【建物】：固定資産税評価額×4％（居住以外の家屋）。
です。
固定資産税評価額が1,500万円の建物の場合、60万円ぐらいの税金がかかることになります。購入後3か月から半年ぐらいで自治体から納税通知書が送付されて来ます。
固定資産税・都市計画税
毎年1月1日に不動産所有者に課される税金に固定資産税と都市計画税があります。
もし年の途中で不動産物件の売買が成立した場合は、購入後の残りの期間の固定資産税と都市計画税分を売主に支払うことになっています。不動産物件の売買契約前に、すでに売主は１年分の税金を支払っています。ですから決済日後分の税金は、買主が支払う義務があり、売主にこれを支払うことで清算されます。この清算金は、決済日を基準にして日割りして算出されます。
不動産投資にかかる初期費用の目安
ここまで見てきた通り、不動産を購入する際には物件価格の他にも様々な諸経費がかかります。
不動産投資にかかる初期費用の目安をおさらいすると、一般的には物件価格の5％から10％となります。
実際のマンションを例にシュミレーションしてみましょう。
例えば築30年22㎡で1,000万円の中古ワンルームマンションですと、仲介手数料388,800円、保証料191,370円、不動産登記費用172,800円がかかることになります。
さらに他諸費用を合計すると954,548円になりました。物件価格の約10％にあたる費用が購入価格とは別に初期費用としてかかってくることになります。
国内の不動産価格の目安
不動産投資を始めるにあたって、物件の市場価格は一番気になる部分だと思います。
市場価格を把握するには、実際に不動産仲介会社ホームページや不動産投資サイトの物件検索を利用することで、現状価格を調べることができます。物件購入価格には多額の資金が必要なので、必ず事前に把握して物件探しをすることをおすすめします。
では2019年の現在、不動産価格はどのような市場動向を示しているのでしょうか。
不動産物件の価格は2016年がピークといわれています。それ以降2019年の現在までゆるやかに下降傾向に転換しています。融資の引き締め策で、物件を購入できる層が減少していることと、それに対して物件の供給数が増えて、購入者よりも売却希望者の数が上回っていることが理由です。
具体的に2016年春秋のピーク時と、2017年12月時点で比較すると下落率は約10％というデータがあります。1億円の1棟アパートの価格が9,000万円に下落している、といえるのです。保有物件の価値を正確に把握することが、不動産投資を成功させるための第一歩ですね。
これから不動産投資を始めようとしている初心者向けに、区分マンションを中心とした首都圏の新築、中古、都心近郊の中古物件の価格をみてきたいと思います。
首都圏・新築
単身者の人口は、オリンピック後も上昇傾向が継続するというデータが発表されている東京23区。
東京23区の単身者向け区分マンションは不動産投資向きの物件と考えられています。
では、この東京23区の主要駅徒歩10分圏内の新築区分マンションの価格はどのくらいなのでしょうか。
いくつかエリア別に利回り５％以上の物件をご紹介してきたいと思います。
【東京23区駅徒歩10分圏内 新築区分マンション】
まず、ワンルームマンションから見てみましょう。
（住宅情報サイト ライフルホームズ調べ2019.8）
１）千代田区岩本町駅徒歩3分／25㎡／3,430万円
２）文京区お茶の水駅徒歩8分／26㎡／3,500万円
３）豊島区大塚駅徒歩5分／25㎡／2,910万円
４）渋谷区渋谷駅徒歩６分／31㎡／5,400万円
５）杉並区新高円寺駅３分／30㎡／3,490万円
だいたい上記のような価格で販売していました。
都心で最も人気エリアの一つといわれる渋谷区で、渋谷駅から徒歩6分の新築マンションは1㎡当たり単価175万円でした。
千代田区文京区の人気の都心エリアは１㎡当たり単価135万円の価格帯が多いようです。
続いて豊島区と杉並区の駅から5分以内の物件はともに、1㎡当たり単価116万円となっていました。
首都圏・中古
次に東京都23区の中古マンションの価格帯はどのようになっているでしょうか。
新築マンションに比べて中古マンションは、価格も低めで求めやすく、管理がしっかりしていれば価値も下がりませんからおすすめです。
東京都都心部と23区に分けて主要駅徒歩10分圏内の築10年以内の中古マンションをみていきましょう。
東京都心部 駅徒歩10分圏内 中古区分マンション
1）新宿区新宿御苑駅徒歩５分／25㎡築5年／3,490万円
2）港区田町駅徒歩10分／25㎡築5年／3,250万円
3）渋谷区神泉駅徒歩8分／30㎡築8年／3,950万円
だいたい上記のような価格で販売していました。
都心人気エリアの港区、新宿区、渋谷区では、中古マンションは1㎡当たり単価130~139万円でした。
東京23区 駅徒歩10分圏内 中古区分マンション
1）大田区蒲田駅徒歩8分／25㎡築4年／2,480万円
2）台東区三ノ輪駅徒歩７分／26㎡築4年／2,600万円
3）板橋区板橋本町駅4分／26㎡築5年／2,330万円
4）杉並区南阿佐ヶ谷駅徒歩8分／25㎡築４年／3,780万円
だいたい上記のような価格で販売していました。
また23区の主要駅から10分以内の物件ですと大田区、台東区、板橋区の駅から徒歩10分以内築5年以内の物件はともに、1㎡当たり単価89~100万円でした。
ただし杉並区のマンションのように利便性が高く管理のしっかりした中古マンションは1㎡当たり単価151万円と、都心より高い価格のこともあります。
築5年以内の物件でしたら、新築と比べてもそれほど経年変化はなく、お買い得といえるのではないでしょうか。
都心近郊・中古
神奈川県の横浜市や川崎市、千葉県の市川市、埼玉県大宮市などの主要駅は東京都心への交通の乗り入れも楽に早くできるため不動産投資向けに物件を購入するのにおすすめできます。
価格帯も都心と同様のものが多めかと思います。では神奈川県、千葉県、埼玉県の都心近郊主要駅徒歩10分圏内の中古区分マンションの価格はどのくらいなのでしょうか。
いくつかエリア別に利回り５％以上の物件をご紹介してきたいと思います。
神奈川県埼玉県千葉県主要駅10分圏内 中古区分マンション
１）横浜市市営ブルーライン弘明寺駅徒歩5分／30㎡築5年／2,598万円
２）川崎市JR川崎駅徒歩10分／30㎡築4年／3,500万円
３）さいたま市JR大宮駅徒歩8分／23㎡築10年／1,800万円
４）市川市JR総武線市川駅徒歩５分／58㎡築2年／5,180万円
だいたい上記のような価格で販売していました。
都心からの利便性の良さから人気の高いエリアで調べてみました。
横浜市弘明寺駅徒歩5分の物件は、1㎡当たり単価86万円でした。
市川市の市川駅徒歩5分のマンションも1㎡当たり単価89万円。
ただしJR川崎駅徒歩10分のマンションのように利便性が高く管理のしっかりした中古マンションは1㎡当たり単価116万円と、都心並みの価格もあります。
また、さいたま市のJR大宮駅徒歩8分の物件では築10年ということもあり、1㎡当たり単価78万円と、多少価格に幅があります。
物件次第で、お買い得物件が見つかる可能性も高いといえるのではないでしょうか。
まとめ
不動産投資を始めるには様々な知識が必要になってきますが、まず一番初めに物件を購入しなくてはなりません。
それに付随した初期費用がどんなものがあるか、どのくらい費用がかかるのかを正しく見積もって計画を立てることは、安定した賃貸経営をしていく上でも大切なことです。
これまで述べた内容は一般的な概算ですので、是非、物件を購入する前にシミュレーションしてみることをおすすめします。
