不動産投資を検討している人の中には、銀行からお金を借りて不動産投資をしてみたいと考えている人も多いのではないでしょうか。
不動産投資ローンの中には、オーバーローンと呼ばれるものがあります。
不動産投資ローンについて調べてみると、このオーバーローンという言葉を見かける事もあると思いますが、そもそもオーバーローンとは一体何なのでしょうか。
今回は、不動産投資のオーバーローンについて詳しく解説していきます。
不動産投資のオーバーローンとフルローンの違い
不動産投資のオーバーローンとは何でしょうか。
また、オーバーローンと似た言葉であるフルローンとは何が違うのでしょうか。
オーバーローンとフルローンについて、違いについても解説していきます。
不動産投資のオーバーローンとは
不動産投資におけるオーバーローンとは、不動産投資ローンを組む際に自己資金を一切使わず、物件の取得費用をすべてローンでまかなう事です。
オーバーローンの最も大きな特徴は物件の購入額だけではなく、登記費用や不動産取得税、仲介手数料等の諸経費もすべてローンに含まれている点です。
不動産を購入する際には様々な諸経費がかかりますが、この諸経費も通常は予め準備しておく必要があります。
オーバーローンでは、このような諸経費もローンに組み入れてしまうため、自己資金をまったく入れる事なく不動産投資を始める事が可能となるのです。
オーバーローンの「オーバー」とは、物件の購入代金をオーバーしてしまっているローンであると覚えると分かりやすいでしょう。
不動産投資のフルローンとは
不動産投資ローンについて調べていると、オーバーローンと同じようにフルローンというワードもよく目にするのではないでしょうか。フルローンとは、不動産の購入代金をすべてローンでまかなうという事を意味しています。
オーバーローンと決定的に違う点は、ローンを組むのは物件の購入代金のみで、諸経費は含めないという事です。
フルローンを利用して不動産投資を開始する場合には、不動産取得に関する諸経費に充てる資金を自分で用意しておく必要があります。
不動産投資のオーバーローンを受ける際のリスク
不動産投資のオーバーローンを受ける際には、どのようなリスクが考えられるでしょうか。オーバーローンに関する具体的リスクについて考えていきます。
不動産経営が不安定化するリスク
不動産投資のオーバーローンでは、不動産の購入価格を超えた多額のローンを組む事になりますので、不動産経営が不安定化するリスクがあります。
毎月の返済額が大きくなってきますので、空室率の上昇やメンテナンス費用の増加により、キャッシュフローが大きく圧迫されてしまいます。
そのため手元に余裕資金がない状態で始めると、一気に不動産経営が不安定化してしまうおそれがあります。
金利が上昇した時の影響が大きくなる
不動産投資のオーバーローンでは、金利が上昇した時の影響が大きくなってしまいます。
オーバーローンでは自己資金無しで多額の資金を借り入れる事になりますので、その分金利コストも大きくなってきます。
そのため金利が上昇した際には、毎月の元利金の返済額が膨らんでしまいキャッシュフローが圧迫されてしまいます。
不動産投資のオーバーローンを組む際には、この金利上昇リスクにも備えていく必要がありますね。
返済が滞り破綻するリスク
不動産投資のオーバーローンでは多額の資金を融資してもらう事になりますので、月々の返済額も同様に大きくなってきます。
そのため空室期間が長くなったり、家賃相場が下がったりしてキャッシュフローが悪化すると、月々の返済が滞り破綻するリスクが高くなってしまいます。
最悪の場合、保有している不動産を売却して借金だけが残ってしまうというケースも考えられます。
不動産投資のオーバーローンを使えば、自己資金が無くても不動産投資を始める事が可能ですが、ハイリスクハイリターンの投資方法であるという事を頭に入れておきましょう。
オーバーローンを利用する際には、リスクとリターンのバランスをしっかりと考えていきながら、慎重に判断していく事をおすすめします。
不動産投資のオーバーローンは違法なの？
不動産投資のオーバーローンについて調べていくと、違法という言葉を目にする事があります。
不動産投資のオーバーローンは違法なのでしょうか。
不動産投資のオーバーローンの違法性について解説していきます。
オーバーローンを組む事自体は違法ではない
金融機関と投資家との間できちんと合意して契約をしている場合、不動産投資のオーバーローンを組む事自体は違法ではありません。
民法では契約自由の原則が定められています。
当事者間が誤解なく納得した上でなされる契約ならば、自由に締結する事ができるとされているのです。
不動産投資のオーバーローンの契約に関しても、この契約自由の原則が当てはまると考えられています。
違法性のあるオーバーローンとは
しかしながら不動産投資のためのオーバーローンでは、違法性を指摘されるケースが後を絶ちません。
オーバーローンを組む事自体は合法でも、個別の契約内容に問題があるケースが多々あるのです。
違法性のあるオーバーローンの最も代表的なものが「かきあげ」と呼ばれるものです。
かきあげとは、不動産の売買契約時に実際よりも高額な契約金額を記入した別の契約書を銀行向けに作成し、フルローンの申請として提出することです。
銀行の担当者は、物件の購入価格を融資するフルローンとして融資をしますが、実際には物件価格を上回る融資額ですので、オーバーローンになっているというケースです。
これは、契約書の金額を水増しして融資を受けている事になりますので、私文書偽造という罪に問われる可能性があります。
また、意図的に不動産の評価額を吊り上げて、金融機関の担当者に誤った判断をさせるような契約書を作成した事が認められると、詐欺罪にも該当する場合があります。
刑事罰に問われる等の大変大きなリスクがありますので、不動産投資のオーバーローンを受けたい際には、違法な契約にならないよう気を付けながら、金融機関と誠実なやりとりをしていく必要があるでしょう。
不動産投資のオーバーローンが発覚した場合はどうなる？
不動産投資のオーバーローン自体は違法ではありませんが、違法性のあるオーバーローンが横行している事も事実です。このような違法性のあるオーバーローンが発覚した場合にはどうなるのでしょうか。
ローン契約の解除と一括返済が求められる可能性がある
違法性のあるオーバーローンが発覚した場合、金融機関からローン契約の解除と一括返済が求められる可能性があります。
オーバーローンは、一般的なローン契約の禁止事項である目的外使用に該当する可能性があり、その発覚により投資家側の期限の利益を喪失する旨が契約で定められていることが多いです。
期限の利益とは、返済期間が来るまでは投資家はローンを返さなくとも良いという利益です。
期限の利益を喪失した場合、金融機関からローン残高の一括返済請求をされる事も十分考えられます。
一括返済に応じる事ができない場合、物件を手放し債務だけが残るという最悪のケースも考えられます。
刑事告訴される可能性も
違法性のあるオーバーローンを組んだ場合、金融機関から刑事告訴され、詐欺罪や私文書偽造罪に問われる可能性があります。
詐欺罪に問われた場合は懲役刑、私文書偽造罪に問われた場合は懲役刑または罰金刑に処される場合があります。
重い刑罰が科されるリスクがありますので、しっかりと確認しておきましょう。
そもそもなぜ不動産投資のオーバーローンはバレる？
違法性のあるオーバーローンが金融機関からバレる可能性は低くありません。
そもそもなぜ違法な不動産投資のオーバーローンはバレてしまうのでしょうか。
不動産投資のオーバーローンがバレる理由について考えていきます。
担保価値と融資額の差が大きくなる
金融機関は不動産投資ローンの審査をする際に、当該物件に相応の担保価値があるかどうかを確認しています。
そのため、不動産投資ローンの審査の際に金融機関側に提出した契約書に書かれている物件価格が、評価する担保価値と大幅に乖離しているような事があれば、違法なオーバーローンの疑いをかけられる事になります。
一度、疑いがかけられると詳しく精査される可能性も高くなりますので、その時点で違法性のあるオーバーローンはバレてしまいます。
金融庁の検査でバレる
金融庁は定期的に金融機関に立ち入り金融調査等を行っています。
金融調査では、金融庁の調査官が金融機関の資産状況や適切な業務が行われているかを調査します。
違法性のあるオーバーローンを組んでいる場合、この金融調査でバレてしまう事も考えられるでしょう。
もし不動産投資のオーバーローンが利用できる場合に気を付けたいことは？
違法性のあるオーバーローンを組む事は、様々なリスクや危険性があり、絶対におすすめする事はできません。
しかし、金融機関との合意の上で行うオーバーローンには違法性がありません。
このようなオーバーローンでは、万が一の時のために手元資金を多めに残す事ができる等のメリットもあります。
ただし、不動産投資のオーバーローンが利用できる場合にも気を付けておきたいことがいくつかあります。
不動産投資のオーバーローンを利用する際に、気を付けておきたいことについて紹介していきます。
そもそも不動産投資のオーバーローンの審査はハードルが高い
不動産投資のオーバーローンでは、物件の購入価格以上のローンを組む事になりますので、そもそも金融機関の審査のハードルが高くなります。
担保価値を超える部分の融資に関しては、無担保の低金利融資という事になりますので、事業性や投資家の属性等が高く評価されない限り、不動産投資のオーバーローンを組む事は難しいでしょう。
オーバーローンの審査に通過するためには、しっかりとした事業計画書や不動産投資の実績、投資家の属性を上げる努力等が必要となってくるでしょう。
安定した不動産経営を心掛ける
不動産投資のオーバーローンでは、物件の価格以上の資金を借り入れている事になります。
そのため安定した不動産経営を心掛けておかないと、ローンの返済が難しくなってくるケースも十分考えられます。
基本的に、不動産投資のオーバーローンはリスクも高くなってきますので、安定した収益が期待できる物件の場合にのみ利用した方が無難です。
物件の状態にも気を配る
不動産経営を行っていると、物件の管理やメンテナンスの費用が発生します。
物件の状態が悪くなっていると、管理費やメンテナンス費用等のコストも余分にかかってくるようになるでしょう。
こうしたコストが重なっていくと、不動産投資のキャッシュフローを圧迫し、ローンの返済にも影響を与える事になります。
しっかりと物件の状態にも気を配り、このようなコストを必要最小限度に抑えるようにしましょう。
しっかりとした返済計画を立てていく
不動産投資のオーバーローンで、無理なローンを組むことはやめましょう。
不動産から得られるキャッシュフローや返済金額をきちんとシミュレーションした上で、無理のない返済計画を立てることが大切です。
不動産投資ローンの返済が滞ってしまうと、物件を売却せざるを得なくなります。
また、不動産投資のオーバーローンでは購入価格以上のローンを組んでいますので、不動産を売却した後でも債務が残ってしまうというケースが多くなっていますので注意しておきましょう。
まとめ
以上、不動産投資のオーバーローンについて詳しく解説してきました。
不動産投資のオーバーローンでは、物件の購入価格だけではなく取得に関わる諸経費もすべて含めて借り入れることができます。
そのため、自己資金をまったく入れなくても不動産投資を始められるというメリットがありますが、同時に不動産経営が不安定になる等のリスクもあります。
また、ローンの審査を行う金融機関に対して、不適切な資料等によってオーバーローンを組ませるような事は違法となりますので注意しておきましょう。
不動産投資の際にオーバーローンを利用したい場合は、違法性とリスクに気を付けながら、慎重な判断をしていくことが大切です。
