不動産投資を始めたいのに「やめとけ」と言われてお悩みの方、いらっしゃいませんか？
その悩み、わかります！
将来の金銭的な不安が高まる現代、不動産投資に興味を持つのは当然のことです。
実際に、家賃収入で月に100万円以上の不労所得を生み出している人がいることも事実です。
しかし一方で、「資金もないし、投資って失敗すると怖いイメージ」と尻込みしてしまうこともありますよね。
そんな時周りから「不動産投資はやめとけ」と言われると、さらに迷ってしまいます。
とはいえ、実はその中には不動産投資のことを全く知らないサラリーマンや主婦の声なども混じっています。
その真偽を見極めるためにも、不動産投資に成功する人と失敗する人の違いを見てみませんか？
・不動産投資に向かない人の特徴
・デメリット、リスク
・失敗例
などを見ることで、「やめとけ」というアドバイスが正しいか、分かるはずです。
リスクを知らないまま始めて失敗しないためにも、ぜひ読んでみてください。
こんな特徴を持つ人は不動産投資をやめとけ
不動産投資に向いている人たちがいるように、残念ながら不動産投資に向いていない人もいます。
自分が不動産投資に向いているのかをちゃんと把握しておくことは、とても大事なことです。
たとえ向いてない場合でも、その理由さえ改善できれば問題ないわけですから、知っておいて損はありません。
ここからは不動産投資を始める前に知っておきたい不動産投資に向いていない人の特徴を見ていきましょう。
投資資金が、貯蓄できない
何をするにしても資金がなくては始まりません。
不動産投資で成功している人は主婦・20代などを問わず、最低300万～500万円ぐらいの自己資金はコツコツと貯めて確保しているようです。
投資資金が不十分な状態で投資を開始するべきではありません。マンション購入時の仲介手数料、思わぬ修繕費など、意外と大きなお金が必要になる場合があります。中途半端に始めると、途中で費用を払えず失敗してしまうリスクがあります。
また、不動産投資にはお金の管理がついて回ります。賃料と諸経費で収支計画を立てたり、税金の還付を受けるため領収証をこまめに保管しておくなどの対応が必要です。一般的にマメな人ほど貯蓄もしやすく、管理の点からも不動産投資の成功率が高いといえます。
逆にマメでない人や細やかな管理に自信がないという人は、不動産投資に向いていないかもしれません。
不動産について学ぶのが面倒くさい
最初から不動産投資についてすべてを知る必要はありませんが、勉強は必要です。
物件探しや売買契約の締結、さらに賃貸契約や賃貸経営など、不動産投資を始めるなら、まず不動産会社とのやりとりが必要です。
その際、勉強して専門用語を知っていれば、コミュニケーションが円滑に進みます。
また知識が不十分だと、不利な案件のデメリットに気付かず契約してしまうリスクもあります。
なお、不動産投資は税金や法律の知識があるほど「得をする」ようになっています。
・価値ある物件を選ぶポイント
・現在の賃料相場
・リフォーム費用の注意点
など、株やFXといった他の投資に比べても、必要な知識は多いと思われます。
「面倒くさいことはやりたくない」人は、初めから不動産投資は「やめとけ」ということかもしれませんね。
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細かいことが気になり、人に任せられない
不動産投資で大切なのが、「任せるところは任せる」というおおらかな意識です。
入居者の募集や賃貸契約、家賃の受け取り、修繕管理の手配などを、自分ひとりでやろうとすると、かなりの確率で破綻します。
思った通りに行かないのが投資でもあり、
・入居者が決まらない
・家賃が延滞している
・修繕費が生じた
などの事態には一人でとても対応ができませんし、気持ちも身ももちません。
しかも、一生懸命考えても結局専門業者の意見が正しかった、という場合も多いです。
そのため不動産のプロに相談し、任せるところはお願いしてしまうことが大切です。
もちろん前もって資金を貯蓄し、計画的に経験を積んでいけば、不動産投資は一人でも対処できるようになっていきます。
しかし全て自分で対処したいと考えながらも、極度に神経質で、すぐハラハラしてしまう人は、不動産投資を「やめとけ」というタイプかもしれません。
楽して、すぐ儲けを出したいと考えている
投資全般にいえますが、すぐ利益を出したいという人は失敗の確率が高いです。
不動産投資は、まずは物件を得ることがスタート。すなわち「大金を払うこと」から始まるのです。
・利回り5％～6％あたりの手堅い物件
・激安の空き家を買いリフォームして賃貸
など方法は様々ですが、どちらにせよ費用がまず発生し、長期的に投資回収をするというスキームです。
もちろんその間に、入居者の募集、修繕、交渉事やトラブルへの対応もあるでしょう。
それを乗りこえて収支がプラスになり、最終的に売却利益も出せれば、成功といえます。
なお売却の際にも手数料や税金が引かれるので、成功するためには気が抜けません。
楽というより、むしろ手間と心労がつきものの投資です。
もし楽をしてすぐに儲けたいと考えているなら不動産投資は不向きといえるでしょう。
思い切りが悪く、タイミングをはずしがち
「タイミングをはずさないこと」が不動産投資には重要です。
たとえば、良い物件が見つかったとします。
そして「ほかの物件も見比べたい」「もう少し、資金を増やしてから購入したい」などと迷ってしまったとしましょう。
このような思考では、タイミングを外して利益を出せないケースが多いです。
そもそも利益が出る好物件はそれほど市場に出ません。運よく出たとしても、利回りの良さからすぐに買い手がついてしまうのが現実です。
他の経験豊富な不動産投資家が常に競合相手になるわけですからね。
もちろん、高額なローンを組んだり、100万円単位でお金を払うことに慣れている人は多くないでしょう。
そのため、どうしても慎重になり、躊躇しているうちにタイミングを逃してしまいがちです。
ですが不動産投資をしようと決めたのなら、時には思い切り行動することも必要です。
不動産投資のデメリット・リスク
以上、不動産投資に向かない人の特徴について書いてきましたが、さらに把握しておかなくてはいけないことが、もう一つあります。
それが不動産投資のデメリットです。現代は不動産投資ブームといわれ、良い面ばかりが目につきやすい状況ですので、デメリットを見落としがちです。
ここでいうデメリットとは、リスクが現実化することで損をする！ということです。
このようなデメリット・リスクを把握せず、大きな損が発生するなら、まさに「やめとけ」と言われても仕方がありません。
不動産投資に付随するリスクをしっかりと知り、それらのリスクを回避する手法を認識して実行していくことが肝心です。
［リスク①］購入した物件に欠陥が！
立地や利回りなどの収益性を考慮して購入した物件に、後から欠陥が判明するというケースがあります。
入居者が居住している状態のまま購入する投資用物件の場合、大きな欠陥がすぐ見つかることはないかもしれません。
また「購入後一週間以内の故障は、売主が修繕を負担する」などと取り決める場合も多く、全てのリスクを負うことはありません。
ですが、築年数が５年や10年という物件は、ボイラー、水栓、トイレなどが故障しすくなっています。
欠陥が判明次第対処できるよう、修繕費用は予め準備しておきたいものです。
［リスク②］入居者が！
いくら不動産会社の入居者保証があったとしても、入居後に様々な問題が発生する場合があります。
まずは賃料未払いリスクです。
このケースは意外に多く、十分な収入がある人でも、ルーズな性格から期日までに支払わない人も多いそうです。
とはいえ「2～3か月以上滞納しないと退去勧告できない」とされているため、頻繁に催促したり、強制退去させた場合などは、入居者から訴訟を起こされるリスクがあります。
また、入居者が事故で死亡したり、火災を起こしてしまった場合もリスクになります。
［リスク③］ 確定申告など手続きが！
不動産投資で不労所得を得た際、個人所得として税金が最大で55％もかかってきます。そのため、手元に残るお金が想定より低くなることも考えなくてはなりません。
これを回避するためには、税金対策として確定申告で経費等を正確に申告する必要があります。これが意外と大変な作業で、手間がかかります。
また、不動産会社や入居者との手続きにも手間がかかります。
手間をかける時間効率を考えたときに、不動産投資をしない方がお得になってしまうリスクもあるということです。
［リスク④］空き家リスクと賃料ダウンリスク
入居者が退去したら、次の入居者を募集しなくてはなりません。
ローンを組んでいる場合、入居者がいないあいだは月々のローン返済を自己負担する必要があります。
このことも考慮に入れたい点です。
また、今の賃料を下げなくてはいけない場合もあります。
・築年数が経った
・不人気エリアになった
・大学が撤退した
などの場合には、賃料を下げなければ入居者が決まらない場合もあるのです。
加えて、マンションは修繕積立金が築年数20年を過ぎると上がっていきますから、賃料収入が相対的に低下するともいえます。
このようなリスクを踏まえてでも、キャッシュフローが黒字になるか考える必要があります。
［リスク⑤］自然災害が！
日本では、いつどこで巨大地震が起きるかわからないという予測が頻繁にされます。
もし首都圏や大都市で地震が起きた場合のリスクは真剣に考えておかなければなりません。
また昨今は地震だけではなく、大雨による河川の氾濫などの水害にも備える必要があります。
火災保険や地震保険などがありますから、加入が必須になってきます。
［リスク⑥］売却できない！
不動産投資で成功している人は、賃貸経営を数年した後に売却し、確実に利益を出しています。
ただし、実際に成功している人はわずかに過ぎません。
・売ろうとしても買い手がつかない
・購入した価格より下がってしまう
などのリスクがあります。
しかも売却できても、売値がそのまま利益とはなりません。
不動産仲介手数料や諸手続き費用、譲渡益課税などを差し引いたものが利益として残るのです。
さらにローンの返済金があると、赤字になるケースすらあります。
やめとけと言ったのに…不動産投資の失敗例
ここまで、不動産投資のデメリット・リスクを紹介してきました。
経済の停滞感や老後の不安から不動産投資への関心が高まるにつれて、そのようなリスクを気にせず、安易に不動産投資に手を出して失敗する例も増加しています。
ここからはよくある失敗例を挙げてみました。せひ参考にしてみてください。
修繕費がかさみ手放したら、さらに損した！
退職金で中古マンションを購入した60代Oさん
Oさんは退職金を元手に投資をしようと考えていました。
積極的に不動産セミナーに通い、講師の収支計画を参考に表面利回り5.8％、築30年の中古ワンルームマンションを、退職金の一部と受けた融資で購入。
67,000円で賃貸経営を始めました。
ところが半年たった頃、入居者から「お風呂のお湯が出ない」「鍵が固いので交換してほしい」「洗面所の蛇口のレバーが動かない」と、次々連絡があり、修繕費がかさんでいったのです。
さらに入居者から2か月後に退去したいと聞かされ、新しい入居者を募集するため不動産会社へ行くと、今の家賃が相場より高いとして、20％も低い家賃を提案されます。
これでは思っていた利益が出ないとOさんは売却をすることに。しかし、売却できた価格は購入時よりも20％も低い金額でした。
セミナーでの情報を鵜呑みにせず、自分でもマンションや賃料の相場を確認したり、築年数を考慮した修繕費用を見積もる必要があったと思います。
契約前に重要書類を確認せず失敗！
中古ファミリータイプマンションを購入した30代後半独身OLのKさん。
Kさんは、将来に備え少しでも資産を増やそうと3年前に築21年、中古ファミリータイプマンションを購入しました。
購入時の表面利回り5.5% で家賃は13万5000円でした。
ローンの返済を引いても、キャッシュフローはプラスでした。
しかし購入した翌月、管理会社から修繕積立金を月々8,000円値上げするとの連絡がありました。
その結果、入居者がいるのに利益がほぼ出ないという状態に。
慌てて仲介業者に問い合わせをするも、物件購入時の「重要事項に関わる調査報告書」に記載してありますと言われてしまいました。
購入時に利回りだけを気にしていたことと、契約前に渡された書類をすぐ確認すれば、今回の失敗は防げたかもしれません。
家賃が入ってこない！
会社員40代男性ワンルームマンションを購入したAさん。
投資用マンションを購入して8年間、トラブルなく賃貸収入を得てきたAさん。
最初の入居者が退去して、新規の入居者がすぐに決まったまでは良かったのです。
しかし、この新規の入居者は急いでいることを理由に、契約書類を提出しないまま先に入居してしまいました。
さらに管理会社の審査では年収も十分だったはずなのに、家賃を滞納し始めます。
この入居者を仲介した不動産会社へ問い合わせても、収入面で問題なかったというだけです。
サブリース契約ではなかったこともあり、すぐ赤字に。
その後も支払いがなく、半年後に弁護士に相談して明渡訴訟をし、退去してもらいました。
その間のローン返済や弁護士費用は200万円近くに。
入居者の選定は年収だけで決めず、人柄も確認して、不審な点がある場合は急いで決めないことが重要でした。
どうしても不動産投資をしたいなら
以上、「不動産投資はやめとけ」と言われた方の疑問に答えてまいりました。
不動産投資には向き不向きがあり、成功するにはそれなりの準備も勉強も必要です。
そして、いくら準備と勉強をしても必ずリスクがついて回ります。
それらを理解した上でも不動産投資をしてみたいと思う人は、これまで述べてきたことを全て確認し、克服してみてください。
投資資金を貯めて、不動産投資に関する勉強をし、不動産会社とコミュニケーションをとって情報収集をすれば、自分にできる範囲や目指すレベルがわかってくると思います。
また、不動産投資で成功している先輩のブログも参考になります。
不動産投資は正しいやり方で取り組めば比較的安全ということを、前向きにとらえたいですね。
不動産投資をしようか迷っている場合
上でみたように、不動産投資はリスクが多く、面倒なことも多いので、自分には難しいと思ってしまうのも無理はありません。
このように迷ってしまった人は、まずはローリスク、ローリターンの不動産投資から初めてみるのもおすすめです。
立地が良く、管理も行き届いた中古ワンルームで試験的に始め、利回りも欲をかかずに、副業の適用内で利益を得ている、サラリーマン投資家もたくさんいます。
お手本にしてみてはいかがでしょうか。
まとめ
実際に不動産投資で成功している人は、投資家の10％程だといわれています。
しかしながら、今後の日本はこれまでにない高齢化社会に突入し、年金の支給も不安感を拭えません。
退職金や貯蓄をなんらかの投資に運用したいと思うのは、自然で理にかなっていることです。
すぐに楽にお金を生む、そんな旨い話はあり得ませんから、10年20年かけて投資回収できるような計画で始めてみても良いかもしれませんね。
