不動産投資信託とは何か?不動産投資との違い・デメリットも紹介

賃貸オーナーのなりかた

不動産投資を勉強していくと、様々な投資形態があることが分かってくると思います。

その中でも、REIT(リート)という投資は、初心者にとって始めやすい不動産投資として今注目されています。

REITとは、「Real Estate Invesment Trust」の略称で、不動産投資信託を意味しています。

・そもそも投資信託って何?
・不動産と投資信託って関係あるの?

投資自体に馴染みがなかった人にとっては、このように疑問に思うことも多いと思います。

不動産投資信託とは、不動産を投資信託として売買できる金融商品で、一般の不動産投資との違いもいくつかあります。

そこで,これから不動産投資を始めたいと思っている方に、REIT(不動産投資信託)についてその内容を分かりやすく説明していくとともに、メリットとデメリットについても解説していきたいと思います。

不動産投資信託とは?

不動産投資信託とは

不動産投資信託とは、不動産投資をファンド化させたもので、REIT(不動産投資信託)と呼ばれています。

始まりはアメリカの商品でしたが、日本国内の取引の場合はJ REIT(不動産投資信託)として市場に出回っています。

売買の仕組みは金融投資信託と同じです。J-REITは、証券取引に上場された法人なので、上場株式と同様にREITの投資証券(投資口)の売買をすることができます。

それではJ REIT(不動産投資信託)についてさらに解説していきたいと思います。

不動産をファンド化させた金融商品

J REIT(不動産投資信託)の販売会社は、投資家から資金を集めて、その資金で不動産投資活動を行います。

賃貸運営して得た収入益を投資家へ分配するという一般の金融商品と同じ仕組みを持っています。

なお、所有する物件の賃料収入を分配する際に、その90%を配当しないと法人税が課税されるといった規約もあります。

利益は投資額によって分配される

JREIT(不動産投資信託)によって発生した利益は、賃貸収入や不動産売却益という形ではなく、分配金で受け取ることになります。

ですから金融の投資信託の仕組みと同じといった方が分かりやすいかもしれません。

ただ、収入源は不動産の賃貸収入ですから、利益の発生する基盤が株式投資信託と違う点も理解しておきましょう。

REIT(不動産投資信託)の運用は販売会社に任せる

J REIT(不動産投資信託)は金融投資信託と同様、販売会社に運用を任せることになります。

投資家自らが融資を受けて不動産物件を所有するといったことはありません。

販売会社がREIT(不動産投資信託)として投資家から資金を集めます。そして集めた資金で会社自身が運用管理するのです。

不動産投資信託と不動産投資の違いは?

不動産投資との違い

不動産は通常の株式や債券と違って、すぐ売買できるという性質が薄い、いわゆる流動性が低いものですので、投資した不動産を即時に現金化することが難しいものです。

その点J-REIT(不動産投資信託)の仕組みは、自ら不動産を購入して賃貸経営をする不動産投資よりも株式投資の意味合いが強いのが特徴です。

J-REITは、不動産自体ではなく、不動産投資をする法人の株式(投資口)に投資をして、家賃収入を得た法人から分配金を受け取ります。

法人の株式自体は株式市場ですぐに売却できますから、流動性が高く即座の現金化が可能です。

これが、一般的な不動産投資とJ-REITの違いなのです。

また、実際に投資家が自分で物件を所有して賃貸運営するのが不動産投資ですが、J-REIT(不動産投資信託)は、経験豊富な不動産の専門家が運用し、不動産に関連する業務管理を行う業者を選択し監督します。

したがって、通常の不動産へ直接投資する際の物件の管理や修繕といった手間はかかりません

また、不動産投資には事前の勉強から物件探し、そして資金の準備と、始める前に時間と労力とお金がかかります。

ですがJ-REIT (不動産投資信託)なら1万円といった少額投資もできます

不動産投資を始めたいと思っているけれど、100万円以上の資金をすぐ用意できないといった場合や、副業でやってみたい、融資を受けられるか心配という方は、J REIT(不動産投資信託)から始めてみるのも良いかと思います。

不動産投資信託のメリットは?

不動産投資のメリット

J-REIT(不動産投資信託)メリットはどんなところにあるのでしょうか。

1、高めの利回り配当が期待できる。
2、流動性が高いので換金しやすい。
3、物件を所有するリスクがない。
4、少ない投資金で分散投資できる。

この4点に代表されるのではないでしょうか。一つずつ説明していきたいと思います。

1)高めの利回り配当が期待できる

J-REIT(不動産投資信託)は、既にある不動産物件で賃貸運営を行うことが原則となっています。

そのため収益が安定して得られる点がポイントです。

現在、東証一部の配当が約2.5%、長期金利の利回りが0%前後ですが、不動産投資信託の分配金は約4%と、ほかの投資と比べても高めに推移していることがわかるかと思います。

不動産投資信託の利回りが高い理由は、不動産投資信託の収益は、不動産物件から上がる安定した家賃収入が収益元だという点です。

そして投資法人は収益の90%以上を分配しなくてはならない、という規約がありますが、それをクリアすれば法人税がかかりません。

このことから、不動産投資信託は投資家たちへの還元率が高くなってくるという仕組みなのです。

2)流動性が高いので換金しやすい

J-REIT(不動産投資信託)は、上場している金融商品なので、購入や売却の注文がいつでもでき、日々変動する価格をリアルタイムで確認できます。

つまり、平日でなら投資口価格で簡単に売買ができるという魅力があります。

また、決算ごとに監査法人による監査も受けるので、非常に分かりやすく、透明性も高いといえます。

もし、実際に不動産物件を所有して換金するとなると売却しなくてはなりません。

物件価値の査定から契約締結して決済まで、半年程度は普通かかりますから、大きな差といえるでしょう。

3)物件を所有するリスクがない

J REIT(不動産投資信託)は、物件を購入するにあたって起こりうる様々なリスクの心配がありません。

不動産投資におけるリスクとは、物件購入時の物件探しや諸費用や、ローンの返済や、賃貸収入を得るための維持管理費や固定資産税など収支バランスを年単位で行わなくてはいけないことです。

一方、J REITはファンドの価格変動リスクはありますが他のリスクの影響を直接受けない点は大きいメリットといえるでしょう。

不動産賃貸業を行うのは不動産投資のプロである投資法人です。投資家は投資をして、運用はプロにお任せし分配金だけ受け取ることができるので、不動産投資初心者にとっては安心です。

4)少ない投資金で分散投資できる

J REIT(不動産投資信託)は、少額で投資できる点もメリットといえます。

たとえば、2019年7月8日現在で、少額で取得できる不動産投資信託に、「インベスコ・オフィス・ジェイリート投資法人」がありますが、1口18,310円から取得できます。

業績も良好で2019年4月の分配金は409円、10月期の予想分配金は376円とのことです。

現在の価格から逆算すると、利回りは約4%になります。

このように、不動産投資信託は、業績の良い投資法人を選択して少額ずつ取得でき、流動性もありますから、ほかの投資と併用すればリスクを分散できます。

たとえば、100万円の資金で、不動産投資信託を30万円、残り70万円を株式投資に分散させることも可能です。

個人投資家が一人で分散投資する場合、多くの資金が必要となります。でも、不動産投資信託なら、小口のお金をさまざまな資産に分散投資し、リスクを軽減することが可能になります。

不動産投資信託のデメリットは?

不動産投資信託のデメリット

J-REIT(不動産投資信託)投資のデメリットはどんな点にあるのでしょうか。

不動産投資にしようか、不動産投資信託にしようか迷っているならば、デメリットも十分理解した上で選択しましょう。

1)物件を所有することはできない

J-REIT(不動産投資信託)は、不動産を所有してご自身が賃貸運営をするものではありません。

不動産投資信託の販売会社が得た利益を、投資家の投資額に応じて分配金を得るという仕組みになっています。

ですからもちろん、賃貸収入や売買で出た利益はそのまま収入にならないという点に注意です。

2)投資法人が倒産することがある

投資法人は「会社」ですから倒産する危険もあります。

リーマンショックの時には、破綻した不動産投資法人もいくつかありました。

ほとんどの理由は物件の取得資金を調達できなかったためです。

物件を取得しようとして多額の借入をして、増資調達を試みたのですが、社会情勢の悪化で失敗します。

物件は取得ができず、投資家との契約不履行で、違約金の支払義務が発生し、破綻しました。

とはいえ、投資法人が倒産しても、投資家が持ち分の不動産価値がゼロになるわけではありません

破綻した法人は別の法人に吸収されるケースがほとんどですので、株券が紙切れ同様になってしまう株式投資よりは、安心といえるかもしれません。

投資法人の倒産リスクはありますが、持っている不動産投資信託の価値が全くなくなる可能性は低いでしょう。

3)価格変動リスクはある

J REIT(不動産投資信託)には、基準価額の変動リスクがあります。

これは、物件の価値が下落したり、空室が増えた場合の収益減少によるものです。

大きな損失につながる可能性もありますから気を付けたい点です。

たとえば、「ダイワ・グローバルREIT・オープン」という商品でみてみると、1年間で価格がマイナス約10%下落している時期もありました。

投資家たちへの分配金は、不動産の運用業績で変わるものなのです。

そして、不動産投資信託から得る収益には、元本保証もないことも頭に入れておきたい点です。

さらに、投資法人は、投資家から調達する資金と、借入れから得た資金で、不動産物件を取得していますから、金利上昇によってローン返済額が増えたり、災害で不動産が損失を受けると、業績が悪化する可能性もあるのです。

4)短期的に大きな利益は得られない

J REIT(不動産投資信託)は,価格変動によって分配金が下がるリスクがありますから、短期で大きな利益を得たいとなると、多額の資金が必要になってきます。

リスクとリターンの関係は表裏一体ですから、リスクが大きければリターンも大きいということはいえます。

少額投資は可能ですが、一方で分配金も少額で利益も小さくなります。

もし、まとまった利益を得たい場合には、やはり不動産投資信託であっても100万円以上の資金を用意しなければいけません。

投資信託は、商品によって投資する対象がさまざまですから、投資信託のリスクやリターンの大きさもさまざまです。

投資信託のリスクとリターンの程度を考え、自身の目的に合った投資信託を選ぶことが大切です。

不動産投資信託に向いている人はどんな人?

不動産投資信託に向いている人はどんな人?

では、ここまでJ REIT(不動産投資信託)について様々な観点から見てきましたが、実際に不動産投資信託に向いている人はどんな人なのでしょうか。

まとまった資金を作るのが難しいが、不動産投資を始めてみたいと思っている。

そんな方には、ポケットマネーから投資ができて多額の準備金のいらない不動産投資信託はおすすめできます。

老後の生活を考え、投資信託を軸にした投資を行いたいと思っている方にも向いています。不動産投資委信託なら、分散投資ができますので、手元にある資金をリスクを分散して運用できます。

不動産投資用に資金は貯金したが、運用は自信がない

そんな方にも不動産投資の専門家たちの法人が運営してくれるので、初心者にとっては、まずは不動産投資信託からという選択は良いかもしれません。

今すぐお金を得られなくても良いので、長期的に少しずつ資産を増やしたいという方も向いています。預貯金の金利が極めて低い今は、不動産投資信託も資産を増やす方法として有効ではないでしょうか。

逆に言えば、自分で賃貸収入を得たい。短期的に大きな利益が欲しい。ファンド選びや分析が苦手という人には、向かない投資のようです。J REIT(不動産投資信託)は、短期的に利益を得たい方にはデメリットと感じる部分が多いかもしれません。

まとめ

不動産投資信託(REIT)は、投資する対象が不動産という点は不動産投資と同じですが、その仕組みにおいては株式投資の面を持ち合わせた投資といえるのがお分かりいただけたかと思います。

通常の不動産投資にはやはり、大きなリスクがつきものですので、始めたくてもなかなか思い切れないという方も多いと思います。

その点、不動産投資信託なら1口1万円台からの投資でもできますし、分散投資でリスクは回避することができます。

大きな利益は今すぐ得られないですが、資金面の心配をする必要がないので、初心者にとって最初の一歩が容易な不動産投資といえそうです。

賃貸オーナーのなりかた

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