不動産投資が節税になると聞き、不動産投資を始めるサラリーマンが増えています。
しかし、不動産投資は節税と同時にリスクも有しています。
ここから不動産投資を始めたいと思っている方へ、「不動産投資が節税になる」という言葉の意味、そしてリスクについても説明していきます。
特に物件購入を検討している方は、セールストークを聞いて即決してしまう前に、ぜひ参考にしていただければと思います。
不動産投資は節税になる？ならない？
不動産投資が節税になるのか、ならないのかというと、確かに節税にはなります。
ただし、投資家が望むレベルまで効果があるかといえば、必ずしもそうとはいえない、というところでしょうか。
不動産投資が節税になるといわれることには、いくつかの仕組みがありますので、そこを理解することが必要になります。
一般に不動産投資で節税できる税金には、次に挙げる4つがあります。
１）所得税
例えばサラリーマンの方などで収入のある方が、不動産投資をした場合には所得税の節税になります。所得税の節税効果は小です。
２）住民税
所得税と同様にサラリーマンの方などで収入のある方が、不動産投資をした場合には住民税の節税になります。住民税の節税効果は小です。
３）相続税
遺産相続をする際には現金で相続するよりも、不動産を購入して、その不動産を相続した方が節税できます。相続税の節税効果は大です。
４）贈与税
親族に財産を贈与する際にも、不動産で贈与した方が節税になります。贈与税の節税効果は大です。
これから、さらに詳しく説明していきたいと思いますが、所得税と住民税に関しては、だいたい期待外れという結果になるケースが多いです。
それに対して、親族に自分の財産を相続したり贈与する時には、現金より不動産にした方が節税効果をしっかり実感できることが多いのです。
では、それぞれの税金がなぜ不動産投資で節税効果があるのか、注意点も踏まえながら見ていきましょう。
不動産投資が節税になると言われている理由は？
個人が不動産に投資しようとして節税できる税金には、所得税と住民税があります。
サラリーマンでしたら、所得税と住民税は毎月給料から天引きされています。
そのサラリーマンが副業で不動産投資をした場合には確定申告をしなくてはなりませんが、その際、会社からの給与と不動産からの賃貸収入を合計した金額が、課税対象額になってきます。
例えば賃貸経営初年度が、物件購入時にかかった諸費用や管理費、金利分、固定資産税、そして減価償却費の経費を差し引いて、マイナス収支になったとします。
賃貸収益が赤字になっていれば、課税対象金額が少なくなりますので、毎月天引きされた税金が還付されてくるというわけです。
さらに親族に自分の資産を相続したり、贈与したりする時には、相続税と贈与税がかかってきます。
その際に、現金で相続したり贈与したりするよりも、不動産にかえることで、相続税評価額が1/3程度にまで抑えることができるのです。
土地を持った資産家が自分の土地にアパートを建てて賃貸経営するのには、現金で相続するよりもアパートにしてから相続をした方が、税金を相当節税できるからなのです。
そもそも不動産投資が節税に繋がる仕組みは？
実は不動産投資で節税になるのは、減価償却費が経費として計上できるという点と、不動産所得は、総合課税であるという点からなのです。
１）不動産投資は「減価償却」できる
２）不動産所得は「総合課税」である
不動産投資は「減価償却」できる
この２つの仕組みについて説明してみましょう。
不動産投資の収益は、不動産所得 ＝ 家賃収入 － 経費で算出されます。
１年間の家賃収入から、その年の諸経費を引いた不動産所得に、税率を掛けた金額を税金として納税しなくてなりません。
そのため、不動産所得が減れば納める税金も減ることになります。
では、不動産所得を減らすには、どうしたらよいでしょうか。
それは、経費を増やすことです。
その方法として不動産投資で使われるのが、「減価償却費」という項目なのです。
減価償却費とは、建物や設備の価格を法で定められた耐用年数で割って、毎年計上していく経費です。
例えば、物件価格が4,700万円、ＲＣマンションの法定耐用年数47年の場合は、
4,700万円÷47年＝100万円／年を毎年、減価償却費として経費計上できることになります。確定申告の際、会計上で100万円の経費が生じたと計算することができるのです。
会計上で不動産所得がマイナスならば、賃貸収入からの所得税はありません。
不動産所得は「総合課税」である
所得税は業態別に10ほどありますが、まとめて税金を計算できるのが「総合課税」です。個別に税金を計算するのが「分離課税」です。
不動産所得は「総合課税」ですので、賃貸収入とサラリーマン給与の合計額が課税対象額になります。賃貸収入がマイナスだと、その分をサラリーマンの給与所得から差し引くことができるのです。
例えば、サラリーマン収入が400万円だった場合、減価償却ほかを経費計上しますので、賃貸収入がマイナス100万円になると、課税対象額は300万円になります。
毎月400万円の年収に対して天引きされた税金が「過払い」になるので、給与から天引きされた所得税の一部が還付されることになるのです。
給与所得が400万円で賃貸収入が－100万円だった場合は、約27万円の節税になります。
課税対象額は大きければ大きいほど税率が上がってきます。節税効果を実感できるのが、年収800万円以上ともいわれています。
不動産投資で節税をするメリットは？
では、不動産投資で節税をするメリットには、どんな点にあるのか具体的に見てみましょう。
物件所有して数年は所得税と住民税の節税メリットがある
まず物件を購入して数年間は、諸経費がかなり多額になりますし、減価償却費も大きく計上できますので、所得税と住民税の節税を強く感じることができるでしょう。
しかし、数年して賃貸経営が黒字になると納税額は増えてしまいます。
ですから、節税対策で不動産投資するなら、物件購入時の諸経費や、ローン金利、固定資産税、減価償却費などの経費が多く生じる、最初の数年にポイントを絞って計画的に運営してみましょう。
その後は減価償却費も減少していきますから、賃貸経営で収入を上げていく一方で、繰り上げ返済を進めて賃貸収入を増やす方向へと転換していくことが必要です。
なお、節税のメリットを大きく実感できるのは年収の多い方と言われますが、それほど年収がなくても、年収額にかかる税率の切り替え目を知っておくことでメリットが出ます。
例えば、サラリーマン収入が400万円だった場合、所得税と住民税をあわせると約77万円の税金がかかります。
しかし、同時に副業で賃貸経営をしていて、減価償却などの経費を計上して賃貸収入がマイナス100万円出たとします。
すると課税対象額は300万円になり、その場合の所得税と住民税は約50万円です。
サラリーマンの給与400万円の年収に対してかかった77万の税金が、50万になったことで約27万円の節税になったことになります。年収400万円と300万円では、税率が切り替わるため節税のねらい目ともいえるのです。
節税メリットが大きいのは相続税と贈与税
現金で相続するより不動産で相続した方が節税できます。
現金の資産は、全額が相続税や贈与税の課税対象になってしまいますが、不動産で所有した資産なら相続税の課税評価額が1/3に抑えられるからです。
例えば、現金はそのまま全額が評価額となり、1億円の現金資産は評価額も1億円です。その評価額に対して30％の相続税が引かれると、3,000万円の税金がかかってきてしまいます。
対して不動産で資産を持っていると、3,333万円の評価額をとなり相続税も、約1,000万円ですみます。このぐらいになると節税効果も大といえます。
さらに不動産で賃貸経営をしていると、もっと相続税の課税評価額が低くなるのです。これではっきり相続税や贈与税が節税対策として大きなメリットがあることが理解できたのではないでしょうか。
不動産投資で節税をする際の注意点は？
不動産投資をすることで、所得税や相続税の節税ができることが、これまでの説明でお分かりいただけたかと思います。ただし、見落としがちな注意点もまだいくつかありますので、ご紹介してみます。参考にしてみてください。
賃貸経営が黒字になると税金が増える
当然のことながら収支が黒字で利益が出ると、税金もかかってきます。
物件を購入した初年度は思いのほか初期費用がかかり、確定申告したら赤字になることが多いので、節税効果があります。
しかし次年度からは、減価償却費も諸経費も減少してきて節税効果は薄くなります。
目先の利益にとらわれて経費上乗せはＮＧ
不動産投資で白色申告をする時には、領収書の提出義務がありませんので、この仕組みを悪用して、実際には使っていない経費を上乗せし、赤字にして節税しようとする人もまれにいます。
ですが、もし発覚した場合は税務署から追徴課税を受ける可能性もありますので、注意しましょう。
相続税も贈与税も支払いは現金
例え減税になったとはいえ、相続税は高額で、しかも現金で支払うという義務があります。
全て不動産で相続しても、税金の支払いは現金という点は、相続や贈与された親族も頭に置いておきましょう。
不動産投資の目的を節税にしない
不動産投資は節税になると言われ、勘違いしたまま始めると期待外れでがっかり。
すぐ売却して損する方がいます。
不動産投資は、ずっと節税できるわけでもなく、ローン返済があれば手元に多くの家賃収入が残るわけでもありません。
今すぐ収入を得たいとか節税効果だけを目的として不動産投資を始めることは、あまりお勧めできません。
不動産投資は、長期安定的に運用して、ローン期間中の生命保険代わりや、ローン完済後の家賃収入、売却益を目的として始めるのが良いかと思われます。
結局不動産投資をするなら節税以外のことも考えておいた方が良い？
今まで、不動産投資における節税の仕組みやメリットについて見てきましたが、結局不動産投資は節税になるのでしょうか？
相続税対策を考えている人にとっては、不動産投資は節税になるといえます。
一方、サラリーマンが所得税等の節税のために不動産投資を行うのは、あまりメリットがないという意見もよく聞きます。
要は、不動産投資をする人の計画や価値観次第ということになるのではないでしょうか。
サラリーマンでも、年収額によって変わる税率を上手に利用したり、物件購入からの数年に絞った節税対策と、その後は収益を上げていくという両面からメリットを得ていたりするからです。
一概に、メリットあるなしという目先のことでなく、不動産投資をすることで、人生にどう有益になるのかを掘り下げて検討していくことが必要です。
まとめ
いかがでしょうか。
ここまで不動産投資と税金の仕組みや、それに対する節税の考え方を具体的な例をあげて解説してきました。
税金の話ばかりで面倒くさいと思われたかもしれませんが、これまでの事例などを知るにつれて、節税を考える価値も大きいことがお分かりになっていただけたのではないでしょうか。
不動産投資をするメリットを調べている方や節税対策について検討しているなら、1度は「不動産投資に節税効果がある」という話を聞くと思います。
特に年収の高い方ほど節税効果は大きくなるので不動産会社の担当者も熱心に奨めることもあるでしょう。
ただし、基礎知識がないままですと、良い面しか耳に入らずに、後で期待外れと後悔してしまう可能性もあります。
不動産投資は賃貸経営で収益をあげるということをまず前提にして、節税と収益とのバランスを上手く取っていくことが、不動産投資を成功させるために、大事なことだといえるでしょう。
