不動産投資を検討している人の中には、具体的な不動産投資のやり方について知りたいと思っている人も多いのではないでしょうか。
特に、不動産投資の物件の選び方や種類について知っておきたいですよね。
今回は、不動産投資を始めたいという人に向けて、物件の選び方や不動産の種類、注意すべきリスク等について解説していきます。
不動産投資の具体的なやり方
では早速、不動産投資の具体的なやり方について解説していきます。
まずは、不動産投資の目的を明確にして適切な情報収集を行い、不動産投資をするための事業計画を立てていきましょう。
不動産投資をする目的を決めよう！
まずは、不動産投資をする目的を決めていきましょう。
不動産投資の目的は、長期的な資産形成や副業収入の確保、税金対策等が挙げられます。
自分の不動産投資の目的によって、不動産の運営方針や物件選びも変わってきますので、目的は明確に定めておきましょう。
不動産投資に必要な情報の入手をしよう！
次に、不動産投資に必要な情報を入手しましょう。物件に関する情報はウェブサイトや広告から得る事ができます。
また、物件を取り扱っている不動産業者に問い合わせても良いでしょう。
実際に物件への投資を決める段階では、立地や現況等の現地調査も重要となります。
何の物件に投資をするか種類を決めよう！
不動産投資を行う物件は、一棟や区分、戸建てや駐車場等の様々な種類があります。
物件の種類によって、取得費用や収益、投資戦略が変わってきます。
物件の種類を吟味した上で、自分が何の物件に投資をするか種類を決めましょう。
金融機関の情報も手に入れよう！
不動産投資を行う際にローンを活用したいと考えている人は、金融機関に関する情報も収集しておきましょう。
各金融機関によって融資の条件等は変わってきます。
また、不動産投資ローンを利用する場合は、金利や返済計画も重要となってきます。
無理なローンを組んでしまうと、返済に窮する可能性も出てきますので注意しておきましょう。
不動産投資をするための事業計画を立てよう！
物件や金融機関に関する情報が集まり、不動産投資に関するアウトラインが定まってきた後は、綿密な事業計画を立てていきましょう。
・資金計画
・キャッシュフロー計算書
・物件概要
等をまとめていきます。
きちんとした事業計画を立てていると、不動産ローンの審査にも通りやすくなるというメリットもあります。
不動産投資の始め方
では、不動産投資の始め方について詳しく解説していきます。
やり方としては、
①実際に投資をする物件を探して
②購入の申し込みを行い、
③物件を取得して
④管理する
という流れになります。
物件を探す
まずは、自分が投資をする物件を探しましょう。
不動産は非常に流動性が低いアセットクラスになりますので、物件選びは慎重に行いましょう。
自分が納得できる物件と出会うまで、時間をかけて根気強く探す事が大切です。
物件を決めて購入申し込みをする
自分が投資をしたい物件が見つかったら、購入の申し込みを行いましょう。
物件を取り扱っている不動産会社を通して、売り主に物件を購入したいという意思表示を行います。
一つの物件に複数の購入申し込みが入る場合もあります。
物件の購入申し込みをしても、必ずその物件が買えるという訳ではありませんので注意しておきましょう。
物件購入する為に条件交渉をする
物件を購入申し込みをする際には、不動産会社に買付証明書を提出する事になります。
この買付証明書では、購入希望金額や支払い方法、有効期限等の購入条件を記載していきます。
この時、販売価格よりも低い価格で値引き交渉等をする事も可能です。
売買契約をして物件の引き渡しを完了する
売り主と買い主が購入条件に合意をした場合、売買契約を締結します。
売買契約を結ぶ際には、必ず重要事項の説明を受ける事になります。
中古物件を購入する場合は、前の所有者との敷金や割り増し家賃等の清算事項にも注意しておきましょう。
その後、決済と共に物件の引き渡しを完了させます。
物件を管理する
物件の引き渡しが完了した後は、きちんと物件を管理していきましょう。
物件の管理を管理会社に委託する場合は、管理会社を選定していきます。
物件の維持管理や入居者の募集等、管理会社選びによって不動産投資の収益に大きな影響を与えることもありますので、慎重に選んでいきましょう。
不動産投資を始める前にリスクを知っておこう！
不動産投資には、様々なリスクがあります。
不動産投資のリスクをきちんと理解する事で、対策も練りやすくなります。以下に、不動産投資を始める前に知っておきたいリスクについて紹介しておきます。
空室によるリスク
不動産投資では、賃借人に所有物件を貸し出して賃料収入を得ることで収益が発生します。
そのため、空室になってしまうと収益が発生しません。
所有物件の維持費やコスト等は通常通り発生しますので、空室期間が長引くと不動産投資の収支に大きな影響を及ぼすリスクがあります。
滞納によるリスク
不動産投資の収入源は賃料収入ですが、入居者が家賃を滞納することで賃料収入が止まってしまうリスクがあります。
このリスクは、保証人や保証会社を利用したり、サブリースを利用する事で対処する事ができます。
借入によるリスク
不動産投資の際にローンを利用する場合、借入によるリスクが発生します。
自己資金よりも大きな資産を持つことでレバレッジ効果が発生し有利に収益をあげることも期待できますが、同時にリスクも大きくなります。
返済が滞ってしまうと最悪の場合、所有物件を手放さなければならなくなることもありますので注意が必要です。
自然災害によるリスク
不動産は実物資産となりますが、火災や地震等の事故や自然災害によるリスクがあります。
事故や自然災害のリスクに備えて、災害保険に入る等の対策を施しておきましょう。
管理会社倒産によるリスク
物件の管理を委託している管理会社が倒産するリスクも考慮しておく必要があります。
管理会社が倒産した場合、新しい管理会社を選定する等の手続きが発生します。
気を付けておきたい点としては、敷金や家賃の振込に関するトラブルです。
このようなトラブルに巻き込まれないためにも、日頃から管理会社がしっかりとお金に関する管理をできているか、気を配っておきましょう。
家賃や資産価値が下がるリスク
不動産投資では、家賃や資産価値が下がるリスクがあります。
主な原因としては、建物の老朽化や人口減少、競合物件の増加等が挙げられます。
①適切に物件を管理していく事や、②価値が落ちにくい不動産を選定していく事等が重要となってきます。
不動産投資物件の選び方
不動産投資を行う際には、自分が実際に投資をする物件を選んでいかなければなりません。
では、具体的にどのような物件を選んでいけばいいのでしょうか。不動産投資物件を選んでいくやり方やポイントを紹介していきます。
需要が高い物件
まずは、賃借人からの需要が高い物件を選んでいきましょう。
需要が高い物件とは、立地や利便性、設備や住み心地等が優れている物件のことです。駅やバス停等の公共交通機関へのアクセス状況やスーパー、コンビニ等が近くにあるかどうかという生活利便性の面をチェックしておきましょう。
設備や住み心地に関しては、しっかりとしたメンテナンスや管理が行われているか、宅配ボックス、防犯カメラ、オートロック等の設備が充実しているかどうかを見極めていきましょう。
資産価値が高い物件
資産価値が高い物件を選ぶことも、不動産投資を上手くやっていくポイントです。不動産ローンを利用する場合は、資産価値が高い物件であれば融資の審査が通りやすくなります。
資産価値が高い物件とは、やはり立地や管理状況が良好で、賃貸需要が旺盛な物件となってきます。
収益性の高い物件
不動産投資物件を選ぶ際には物件の収益性も重視して選んでいきましょう。
不動産投資物件の収益性を測る指標として利回りが挙げられます。利回りを見る際には、物件の管理コストを差し引いた実質利回りを見ていきましょう。
利回りが低い物件を選んでしまうと、ローンの返済等でほとんどキャッシュが残らない状態にもなりかねません。利回りは、不動産投資を経営していく上でも重要な指標となりますので、しっかりとシミュレートしていきましょう。
不動産投資している人の評判・口コミ
以上、投資する不動産をどのように見つけるべきか、そのやり方についてお伝えしました。とはいえ、具体的なイメージがつかずに不安が解消されない方もいらっしゃるでしょう。
そこで、ここからは実際に不動産投資を行っている人の口コミ・評判を紹介していきます。不動産投資のやり方について参考にしてみてください。
Aさん（20代男性）の口コミ・評判
最初は株や投資信託で資産形成をしていましたが、仕事との両立が難しいと感じることがありました。資産運用のイベントで不動産投資を知る事になり、やり方を間違えなければ、リスクを抑えて安定して収益を得られる投資だと分かり始めました。現在、4戸の不動産を保有していますが、将来的にはもっと増やして不動産投資だけで生活できるようになりたいです。
Bさん（40代男性）の口コミ・評判
学生時代から不動産投資に興味があり、セミナーや勉強会に参加して勉強していました。安定した収入を得るため1棟投資をする事にしました。私のようなサラリーマンでも1億円以上の物件をフルローンで購入することができます。その代わり、たくさんの金融機関を回って担当者と綿密な相談を行いました。不動産投資を成功させるためには、しっかりと勉強をして情報収集をしていく事が大切だと思います。
細かなことはきちんと知っておきたい不動産投資
不動産投資を成功させるためには、綿密な事業計画を立てていく必要があります。
不動産投資では安定したインカムゲイン、すなわち利回りが重要です。そのため、細かなランニングコストもしっかりと意識していく必要があります。物件のバリューアップや管理方法の選択等では、コストベネフィットを比較していきながら最適なバランスを考えていきましょう。
不動産投資で失敗しない為には？
不動産投資で失敗しないためには、どのような事に気を付けていけばいいのでしょうか。不動産投資で失敗しないために抑えておきたい項目について解説していきます。
不動産投資に関する勉強や情報収集をしっかりと行う
不動産投資で失敗する人の共通点として、勉強不足や情報不足が挙げられます。
不動産に関する知識が無く、不動産業者の甘い言葉を真に受けて、収益性や資産価値の低い物件を購入してしまうようなケースもあります。
不動産投資を行う際には、勉強や情報収集もしっかりとしておきましょう。
計画的にお金を使っていく
不動産投資を成功させるためには、物件を適切に管理していく事も重要です。
物件を管理、維持していくためにはランニングコストが発生します。
不動産投資をする上で、ランニングコストは収支に大きな影響を与えます。
定期的なメンテナンスや修繕計画を立てる等、ランニングコストに関しても計画的にお金を使っていく事が重要となります。
不動産投資にある「事業性」について理解する
不動産投資はインカムゲインが発生する投資案件であると同時に「事業性」もあります。
不動産投資を成功させるためには、この事業性について理解をする必要があります。
どのような事をすれば空室率を下げて安定して収益を生む事ができるようになるのか、あるいは物件の管理やランニングコストをどのように支出していけばいいのか等の経営判断が重要となります。
このような事業性を考えずに、いい加減な管理を行っていると、物件の価値や入居率は下がってしまいます。
不動産投資をしようか迷っているなら
不動産等をしようか迷っているような人は、まずは不動産投資に関する情報を集め、不動産投資のやり方に関する理解を深めていきましょう。
不動産投資は資産運用の手段として有効ですが、リスクやデメリットもあります。
不動産投資に関する理解を深めていく事で、リスクやデメリットをしっかり抑え、パフォーマンスを最大化させることができるようになります。
まとめ
以上、今回は不動産投資のやり方について解説していきました。
不動産投資を成功させるためには、不動産投資の目的を明確にする事や適切な物件を選んでいく事、不動産投資の事業性やリスク面の理解を深めていく事等が重要となります。
初心者の人でも、しっかりと勉強していく事で、自信を持って不動産投資ができるようになっていきましょう。
