不動産投資でローンを借りる場合、金利の相場っていくらなんだろう？と疑問に思っていませんか。
わかります！
長期で返済金を確保しないといけないため、気になるポイントですよね。
そもそも、不動産投資はどのくらい自己資金を用意して、どのくらいのローンを組むべきなのでしょうか。
低金利が長期継続中の昨今、不動産投資に注目する人は増加しています。とはいえ、低金利政策がいつまで続くかはわかりません。不動産投資を始める時期は逃したくないものですね。
そこで、ここでは不動産投資を始めたいと思っている人へ、
・不動産投資ローンとは何か
・ローンの金利相場
・ローン金利の注意点
などについて説明していきたいと思います。
不動産投資のローンの金利相場はいくら？
まず注意したいのは、住宅ローンと投資用ローンでは金利が違うという点です。
現在の住宅ローンの金利で、投資用の物件のローンが組めればよいのですが、それはできません。住宅ローンに比べ、投資用ローンは金利が高く設定されます。これは、不動産投資用の物件は賃貸事業とみなし、収益が上がらないとローンの返済金を回収できないリスクがあるためです。
では、投資用ローンの金利相場は実際にどのぐらいなのでしょうか。
なお、ここで紹介するのは、不動産会社が顧客に斡旋する提携ローンではなく、投資用ローンを扱っている銀行の金利になります。不動産投資用のローンには変動型と固定型があり、物件の規模や、自己資金や資産によって金利が変わってくる点にご注意ください。
また、データは2018年9月現在のものです。その後変動している可能性もありますから、ローンを組む際にはご確認ください。
まず、資産や自己資金を持っている層へのローンを行っている大手銀行の場合をみてみると、「変動金利」2.475%、「 固定金利」2.55％～3.35%でした。
その他不動産投資用ローンを扱っている銀行の場合をみると、「変動金利」0.9％～14.9％、「固定金利」1.16%～8.9％と幅がありました。これは高年収で資金や資産を持つ層には標準金利で融資し、それ以外の方には高めの金利で融資するという違いが生じるためです。さらに投資物件の規模や収益性によっても、金利は変わってきます。
おおよそ【大手銀行の変動金利】だと、ワンルームマンション2%台、一棟アパートやファミリー向けマンション1%~2%台。
そして【地方銀行の変動金利】は、ワンルームマンション、一棟アパート、ファミリー向けマンション共に2%台~3%台。信用金庫の場合は3%~4%台ぐらいであるようです。
また銀行によって借りられる期間や借入金額の上限が異なっていますので、自分の賃貸経営の方針なども含めてローンの内容はしっかり確認してみることをおすすめします。
不動産投資のローンは2種類の金利がある
上でも見ましたが、不動産投資のローンの種類には大きく分けて、
・固定金利
・変動金利
があります。
「固定金利」は、一定の期間は同じ金利で融資を受けることができますが、一棟アパートやファミリー向けマンションなどの高額の物件でないと適用されないことが多いようです。一般に、融資する側にとって固定金利はリスクが高いため、長期の不動産投資用ローンはほとんど変動金利での融資になるといえます。
一方「変動金利」は、年2回程、金利の見直しを行うので変動が生じますが、現在は固定金利よりも金利が低いので、 低金利政策継続中のうちは、変動金利で借りた方が不動産投資は有利です。
以下でより詳しくみていきましょう。
固定金利
固定金利は、取決め期間中は金利が見直されることがなく、金利が一定に保たれるものです。
一般的に固定金利は、変動金利よりやや高めに設定されています。
固定金利にはフラット35に代表される全期間固定金利型と、銀行が3年、5年、10年と期間を選択できる固定金利期間選択型があります。
全期間固定金利型
借入れ時の専用金利が、ローン返済の全期間中に変動なく適用されるというのが、全期間固定型金利です。
住宅金融支援機構が提供する、最長35年間の返済期間を設定したフラット35がその代表格です。
フラット35の契約は、銀行で行いますので、取り扱う銀行によって金利や手数料が若干異なります。
国民が住宅を持ちやすくするための政策なので、ローンの審査は比較的緩めで保証料や保証人が不要ですし、物件価格の全額を融資してもらえるのが特徴です。
物件の審査に通常基準以上の結果を求められますが、借り入れた時に金利と返済額が確定するため、将来設計を安心して立てることができるメリットがあります。
固定金利期間選択型
固定金利期間選択型金利とは、金利を固定する期間が2年、3年、5年、10年など、銀行が様々に選択できる金利制度です。
固定金利は、固定期間が長くなればなるほど、高い金利になります。
例えば10年間の固定を選んだ場合には、11年目から適用されなくなるため、変動型か固定金利かを再度、選ぶことになります。
10年間でローン残高を減らしていくことができる人にとっては、メリットがあるかもしれません。
変動金利
変動金利は年に2回ほど金利が見直されます。
しかし金利が変動しても、すぐその金利が適用されるわけではありません。
5年に1回返済額の見直しが実施されることになっており、そのときまで返済額は変わりません。
また、金利が上昇して返済額が増えた場合でも、これまでの返済額の1.25倍までを上限と決められていますので、極端な変動に左右される心配はありません。
不動産投資のローンの金利の計算方法
これまで、不動産投資のローンの金利について書いてきました。ここからは、実際にローンを組むにあたっての、金利の計算方法をみていきたいと思います。
融資を組む時に重要なのが、返済比率です。
返済比率とは、年間の収入に対して返済による支出が占める割合のことをいいます。
不動産投資用ローンの場合、年間の収入とは、「賃貸家賃収入」、年間支出というのは「借入の返済額」のことです。
金融機関の査定基準として、返済率35％以下とされることが多いです。
なお、返済比率は、年間支出 ÷ 年間収入 × 100%で算出します。
実際に具体例を出して算出してみましょう。
不動産会社のホームページなどでも簡易シミュレーションで算出できますから、参考にしてみてください。
例えば、投資用1500万円の中古ワンルームマンションを、自己資金1000万円を頭金にし、500万円のローンを組んで購入するとします。
賃貸料は70,000円。この場合、返済率を35％以下にするとします。
500万円は25年ローンを組み、変動金利2.475％で月22,367円で返済していくと、32％の返済率となることになります。
これで融資を受けられる査定基準になりました。ローンを考えているなら、物件取得前に計算してみることをお勧めします。
低金利で不動産投資のローンを借りるには
このように計算してみると、金利の高低が非常に重要なことが分かります。なるべく低い金利で借りたいですよね。
不動産投資用ローンで金利を低く借りるためには、「どの金融機関を選ぶか」が重要です。都市銀行よりも、投資用ローンに積極的な銀行もあります。
金融機関によって、借り主をどう評価するかの基準が異なりますから、自分の家賃事業を高く評価してもらえる金融機関にローンをお願いすることです。
また不動産会社には、提携する金融機関による提携ローンがあり、購入の交渉の中で金利を安くしてくれることも期待できますから、おすすめです。
さらに、現在より低い金利でローンを借りるなら、固定金利より変動金利を選んだ方が有利といえます。まだ低金利は続く見込みですし、変動してもすぐ返済額に影響があるわけではありません。
また、物件でいうとマンションは低金利でローンを借りやすいといえます。物件の資産価値や収益性が高いほど、返済可能性が高くなると考えられるからです。マンションは、立地の良い場所にあることが多く、入居も安定しやすく、売買の機会も多い流動性が高い物件です。耐久年数も47年と長く、賃料の下がり方も比較的に緩やかとみられており、安定した返済が期待できるのでしょう。
不動産投資のローンの『金利』の注意点
上でもお伝えしましたが、不動産投資ローンの金利で注意しなくてはならない点は、住宅ローンよりも高い水準になっていることです。
住宅ローンの返済元は、世帯主の給与であることがほとんどで、返済の確実性が高いと考えられています。そのため、金利は0.5～2.0％に設定されます。
しかし投資用ローンでは、高額まで貸付けが可能なことからも、家賃収入が途絶えた場合の貸し倒れリスクが高いのです。
そういった事情から融資の審査基準が高くなり、金利は1.5～4.5％という水準になってしまいます。
不動産投資の中でも「築浅で都心、駅近ワンルームンション」などは、投資を回収しやすい物件として、1％台の金利も可能かもしれません。しかし、貸し倒れリスクが大きい8,000万円～2億円の一棟アパートや築古高級マンションなどは要注意です。金利が2.0%～4.5%と高い水準になりますので、購入後のキャッシュフローがプラスになるかしっかりと注意しましょう。
場合によっては、事後に「借り換え」も検討してみてくださいね。
不動産投資のローンを受けやすくするには
不動産投資のローンを有利に受けるには何か方法があるのでしょうか。
一つは融資を受ける前に、属性を上げる努力をしてみることです。
例えば計画的に自己資金を貯めてみてもいいでしょう。資産・自己資金がある人は、融資をする側にとって安心ですし、借入金額が少なく済むので、投資家にとっても負担が減るためです。
また、収益性の高い物件を選ぶことも大切です。金融機関も回収率が高い、リスクが低いと見込めれば低金利で貸し出してくれます。
融資審査は、「この人にお金を貸して、確実にローンを返済してもらえそうか」というポイントを判断します。できるだけ低い金利でローンを借りるには「自分はきちんと返済ができます」ということを証明していきましょう。
不動産投資ローンに積極的な銀行5選
不動産投資の成功は、融資受ける際の金利にかかってきます。
ここでは不動産投資ローンに積極的な銀行を紹介していきますので、ぜひ参考にしてみてください。
スター銀行
借入限度額が100万円以上～1億円。借入期間は1年以上～20年以内です。
金利タイプは、変動金利型と固定金利型（3年、5年、10年）。
担保は本人以外の配偶者や実父母などの名義でも可能です。
連帯保証人は基本的に必要ありません。
金利は変動で0.9～8.4％です。
みずほ銀行
借入限度額が50万円以上～5億円。
借入期間は1年以上～35年以内です。
金利タイプは、変動金利型と固定金利選択方式と全期間固定金利方式。
担保は融資対象となる土地建物に原則抵当権を設定します。
連帯保証人は、法定相続人1名（未成年者不可）を求められています。
金利は変動で2.475%とされています。
オリックス銀行
借入限度額が1000万円以上～2億円。借入期間は1年以上～35年以内です。
金利タイプは、変動金利型と固定金利期間特約付き変動金利型（3年、5年）があります。
担保は、原則として同社を権利者とする抵当権を借入対象不動産に設定します。
また、原則として借入不動産の共有者が連帯保証人となります。金利は変動で3.675％とされています。
住信SBIネット銀行
借入限度額が300万円以上～1億円。借入期間は1年以上～25年以内です。
金利タイプは、変動金利型。
担保は担保不動産に保証会社を抵当権者として抵当権を設定します。
連帯保証人は基本的に必要ありません。金利は変動で2.95～8.9%です。
三井住友銀行
借入限度額が200万円以上～購入価格。借入期間は1年以上～35年以内です。
金利タイプは、変動金利型と固定金利特約型があります。
担保は三井住友銀行を抵当権者とする抵当権を設定することになっています。
連帯保証人は事業継続見込みの法定相続人1名以上が必要で、金利は変動で2.475％とされています。
不動産投資のローンの金利で悩んだ際の相談先
今見たように、不動産投資のローンは、金融機関によって様々な違いがあります。
さらに物件の属性や賃貸経営の方針などによっても金利は変わりますから、最適な解が見つけにくいものです。
まずは物件購入でお世話になっている不動産会社の担当者に相談してみましょう。
併せて、不動産投資のローンを積極的に行っている、上記の銀行へ相談して比較検討してみると、審査のポイントや違いがわかると思います。
それでもなかなか思うような融資が受けられない、もっと有利な方法を探ってみたい人は、セミナーなどを実施する不動産コンサルティング会社や、不動産物件紹介サイトの無料相談も活用してみましょう。
HOMESやシノケンプロデュース、トウシュルなどは、電話やLINE、ビデオ通話などでローンに関する相談を受け付けています。
不動産投資ローンを有効に使い、大きな収益をあげていきましょう！
