不動産投資でお金が発生したり儲かったりする仕組みは、どのようなものなのでしょうか。
また、そもそも不動産投資では、どのように運営していけばお金が儲かるのでしょうか。
今回は、
・不動産投資でお金が発生する仕組み
・不動産運営の仕組み
等について詳しく解説していきます。
不動産投資でお金が発生する仕組みは？
不動産投資でお金が発生する仕組みは、どのようなものになっているのでしょうか。
不動産投資から発生するお金には、大きく2種類のものに分かれています。
不動産を人に貸し出す事で得られるインカムゲインと、不動産を売却して得られるキャピタルゲインです。
これらからお金が発生する仕組みは、まったく別のものとなっています。
不動産投資のインカムゲインが発生する仕組みとキャピタルゲインが発生する仕組みについて、それぞれ解説していきましょう。
不動産投資のインカムゲインが発生する仕組み
不動産投資のインカムゲインとは、保有している不動産を貸し出す事によって得られる家賃収入の事を指しています。
居住用の不動産に投資をした場合、その住宅を借りたいという人に保有物件を貸し出す事で賃料収入を得る事ができるようになります。
例えば、3000万円で購入した区分マンションを購入し家賃10万円で貸し出した場合、毎月10万円のお金が家賃収入として発生します。
購入した区分マンションが、毎月10万円のインカムゲインを生み出している事になるのです。
これが不動産投資のインカムゲインが発生する仕組みです。
不動産投資のキャピタルゲインが発生する仕組み
不動産投資のキャピタルゲインとは、保有している不動産を売却することによって得られる利益のことを指しています。
例えば、3000万円で購入した区分マンションが5年後に4000万円で売れた場合、その差額である1000万円がキャピタルゲインとなります。
3000万円の投資が4000万円になって戻ってきました。
お金の動きだけに注目すると、投資した3000万円が4000万円になったので、その投資により1000万円のお金が生み出されたという事になります。
これが、不動産投資のキャピタルゲインでお金が発生する仕組みです。
不動産投資で知っておきたい利回りの仕組みとは？
不動産投資を行っていると「利回り」というワードをよく耳にすることがあるでしょう。
不動産投資の利回りとは、不動産のインカムゲインに焦点を当てたもので、年間で投資元本の何パーセントの家賃収入が得られるかという指標の事を指しています。
例えば、3000万円の区分マンションが毎月10万円の家賃収入を生み出す場合、その物件の利回りは4パーセントという事になります。
仮にこの3000万円の物件の家賃収入が15万円であれはま、利回りは6パーセントとなります。
一般的に利回りの高い物件は収益性の高い物件と言われています。
不動産投資の利回りには、表面利回りと実質利回りの2種類があります。
次に、この2種類の利回りについて解説していきましょう。
不動産投資の表面利回りとは
不動産投資の表面利回りとは、年間で得られる家賃収入の総額を物件の購入価格で割り出した数字の事を指しています。
先の例で挙げた3000万円の区分マンションのケースでは、表面利回りを計算したことになります。
ポータルサイトや物件に関する資料等で利回りというと、表面利回りの事を指している場合が多いです。
不動産投資の実質利回りとは
不動産投資の実質利回りとは、年間の家賃収入の総額から物件の管理費や維持費等の経費を差し引いたものを物件の購入価格で割り出した数字の事を指しています。
不動産投資では必ず経費が掛かってきますので、実質利回りは表面利回りを下回る事が一般的です。
経費率が高くなればなるほど表面利回りと実質利回りのギャップは大きくなってしまいます。
また年ごとに経費率が変化してくる事もありますので、不動産投資の期間中に実質利回りも変わってくる可能性があります。
不動産経営で重視するべきものは実質利回り
不動産投資では表面利回りと実質利回りの2種類の利回りがありますが、より実態を表しているものは実質利回りの方です。
そのため、不動産経営で重視するべきものは、実質利回りの方であるということができるでしょう。
物件の資料に掲載されている表面利回りが高くても、維持費やランニングコストが高くなってくると実質利回りは下がってきます。
また、新築物件に比べて中古物件は表面利回りが高くなってきますが、大規模修繕工事やリノベーション等の費用がより掛かってくる傾向にありますので注意が必要です。
管理費や修繕積立金等の費用項目を確認する事はもちろんですが、長期に渡って不動産を経営していく上で掛かってきそうなコストもあらかじめシミュレーションしておきましょう。
利回りだけを重視するのではなく出口戦略も含めた総合的な投資戦略を考える事が大事
不動産投資を行う上で利回りは非常に重要な指標となりますが、利回りだけにとらわれてしまうと結果的に不動産投資全体で失敗してしまうこともありえます。
利回りだけを重視した不動産投資で失敗する主な例として、入居率が低くなってしまうという点や出口戦略が立てられないといった点等が挙げられます。
まず、不動産投資の利回りが高いという事は、想定家賃収入と比較して資産価値が低い物件という事になります。
このような物件の中には、築年数が非常に古い物件や管理状態が劣悪な物件も少なくありません。
こうした物件を購入してしまうと入居者が付きにくく、入居率も低くなってしまうという可能性が高くなります。
入居率が低くなってしまうと、想定されている家賃収入を得る事が実質的にはできなくなってきますよね。
結果的に実質利回りの方が非常に低くなってしまったという事になりかねません。
また、資産価値の低い物件は出口戦略が立てにくくなります。
収益物件としての魅力が低いため、中々買い手が付きません。
かといって、価格を下げて非常に安い価格で売却してしまうと売却損が発生してしまいます。
売却損が大きくなってくると、保有期間中に得られた家賃収入総額をも超えてしまい、結果的に損してしまったという最悪なケースも考えられるのです。
不動産投資を成功させるためには、利回りだけを重視するのではなく、出口戦略も含めた総合的な投資戦略を考えていく事が重要となります。
不動産投資を購入から運営するまでの仕組みは？
不動産投資を購入から運営するまでの仕組みはどのようになっているのでしょうか。
一連の流れを把握しておく事で、不動産投資に対するしっかりとしたイメージを持つ事ができるようになります。
不動産投資の購入から運営までの仕組みの流れを見ていきましょう。
不動産投資の目的を明確にする
まずは、不動産投資の目的を明確にしていきましょう。
副収入を得たいという人や老後に向けた資産形成をしていきたいという人、生命保険代わりにしたいという人、節税をしたいという人等、不動産投資を始める理由は人によって様々です。
自分がどのような目的で不動産投資を始めていきたいかによって投資戦略も変わってきます。
不動産投資の目的を明確にする事で、次にどのような行動を取ればいいかどうかという事が決まってくるのです。
実際に投資をする物件の調査や選定を行う
不動産投資の目的を明確にした後は、実際に投資をする物件の調査や選定を行います。
不動産投資を成功させるためには情報収集が重要なポイントとなってきます。
物件に関する資料だけで判断するのではなく、実際に現地に赴いて物件の様子や周辺環境等も確認しておきましょう。
不動産投資では、非常に大きな金額が動く事になりますので、物件の調査や選定は時間をかけて慎重に行っていく事をおすすめします。
物件の購入手続きを進める
実際に投資をしたい物件が決まったら、物件の購入手続きを進めていきましょう。
不動産投資の物件を購入する場合は、不動産会社が仲介しているケースが一般的です。
その不動産会社に買付証明書を提出して、物件の所有者に購入したいという意思表示をする必要があります。
不動産投資ローンを利用したい場合は、買付証明書に融資特約を付ける事になります。
融資特約とは、金融機関の融資を受ける事ができなかった場合、買い付けの意思表示を取り消す事ができるという特約になります。
購入後は保有物件を適切に管理していきながら不動産投資を運営していく
無事に物件を購入した後は、保有物件を適切に管理していきながら不動産投資を進めていきましょう。
不動産投資では、保有物件を適切に管理していく事が重要となります。
不動産管理会社や賃貸仲介会社等のパートナーの選定も行っていきましょう。
資産価値を維持、増大させていきながら安定した家賃収入を得続けていく事が理想形です。
ここまでの流れや管理については、以下の記事もぜひご覧ください！
不動産投資の仕組みを知った上での注意点とは
ここまで不動産投資でお金が発生する仕組みや、物件の購入から運営までの仕組みについて説明していきました。これで不動産投資の仕組みについて、ある程度把握していただけたのではないかと思います。
では、不動産投資の仕組みを知った上での注意点としては、どのようなものが挙げられるでしょうか。不動産投資を行う上で注意しておきたい事柄について紹介していきます。
初期費用
不動産を購入する際には様々な初期費用がかかってきます。
主な初期費用としては、登記費用や仲介手数料、保険料や不動産取得税等が挙げられます。
初期費用の目安としては物件購入価格の3パーセントから5パーセント程度となります。
例えば3000万円の物件に投資した場合は、初期費用が大体約90万円から150万円程度かかると考えておきましょう。
また、フルローンで不動産投資を行う場合でも、この初期費用にあたる部分は自己資金を用意する事が求められるケースが多くなってきますので注意しておきましょう。
需要と供給
不動産投資市場には需要と供給という概念があります。
経済学において需要と供給は、価格決定メカニズムに大きな影響を与えています。
需要に対して供給が上回るような事が起こると価格は下がってきます。逆に需要に対して供給がタイトになってくると価格は上昇します。
不動産市場では、このような需要と供給のバランスにより不動産価格が決定されるという面もあります。
不動産を売買する際には、不動産市場の需要と供給のバランス等にも注意して見ておきましょう。
税金
不動産投資を行うと所得税や住民税、固定資産税等の様々な税金が発生する事になりますので注意が必要となってくるでしょう。
不動産投資の収益をシミュレーションする場合には、税金に関する事柄も考慮していかなければなりません。
また、サラリーマンの人が不動産投資をする場合、確定申告をする事で節税ができるようなケースもあります。
減価償却費等の仕組みを上手く利用していけば、節税をしていきながら着実な資産形成もできるようになるのです。
いずれにしても、不動産投資を行う上で税金に関する事は非常に重要な事柄となります。
ローンについて
不動産投資は金融機関からお金を借りて始める事もできます。自己資金が少なくても不動産投資ローンを利用する事で、高価な物件も購入する事ができるようになるのです。
ただし、不動産投資ローンを利用すると毎月の返済を考えていかなければなりません。
無理なローンを組んでしまうと不動産経営を圧迫し、物件を手放したり自己破産をしなければならなくなるようなケースも出てくるのです。
不動産投資ローンを利用した不動産投資を行う場合は、投資のリスク自体を高める事になってきますので注意が必要となります。
不動産投資の仕組みのまとめ
以上、今回は不動産投資でお金が儲かる仕組みや物件購入から運営までの仕組み、不動産投資をする上で注意しておきたい点等について解説してきました。
不動産投資は、購入した不動産を賃借人に貸し出す事で安定した家賃収入を生み出す投資です。
また、購入価格よりも高い価格で売却する事ができると売却益を得る事もできます。
ただし、不動産投資は事業投資という側面もあるため、適切な管理やリスクマネジメント等が要求される投資でもあります。
様々な事にも注意を払っていきながら安定した不動産経営を行っていきましょう。
