これまで一般に「少額で始められる不動産投資」というと、1000万円以下の低価格中古マンションで不動産投資をする場合や、金融機関の融資を受けローンを組みながら高額物件を購入すること、という意味で使われてきました。
しかし家のローンや子供の教育費など、お金のかかる30代サラリーマンにとっては、その自己資金の捻出でもハードルが高いのではないでしょうか。不動産投資を始めたいと思っていても、そこで諦めてしまう方が多いというのは残念なことです。
ですが、もしポケットマネーで十分に不動産投資が始められるとしたら？ 実はそんな不動産投資の方法がちゃんとあるのです。今だからこそチャンスといえる、ポケットマネーレベルの少額で始められる不動産投資について、 これから解説していきたいと思います。
不動産投資は少額からでも始められる？少額投資の特徴は？
不動産投資が初めての方や、お金のかかる30代40代サラリーマンにとって、自己資金を用意した上、融資を受けて行うアパート・マンション経営はやはり不安かもしれません。多額の借入れや、空室、修繕費や家賃の下落などのリスクを考えると、不安が大きくなかなか踏み出せないという方も多いと思います。
そのような方に「不動産小口化商品」という、少額・少リスクの不動産投資をご紹介したいと思います。不動産小口化商品は、不動産特定共同事業法に基づいた合法的な不動産投資の方法の一つです。
少額投資ができる「不動産小口化商品」とは？
では「不動産小口化商品」とは、どのような商品なのでしょうか。
簡単にいうと、多数の人たちが合同で一つの物件に投資して運用できる、という仕組みで成り立っています。具体的には、10億円の１棟マンション物件が小口化されている商品ですと、1000人が合同で投資すれば１口当たり100万円でその物件を運営することが可能です。多数の人が一つの物件に投資すれば、高額で好条件の収益物件から利益を得て、しかもリスクも分担できる仕組みなのです。
この商品の課題として、これまでは不動産の小口化商品を販売できる事業者が少なかったという点がありました。実は不動産小口化商品は1987年頃から販売されていたのですが、バブル崩壊で不動産会社の倒産が相次ぎ、投資家も損失を受けました。そこで1995年に投資家の保護を目的に「不動産特定共同事業法」が施行され、これにより不動産小口化商品を取り扱う不動産会社は、国土交通大臣か都道府県知事の許可が必要になりました。
この事業法は「資本金1億円以上の宅地建物取引業者」「財産基盤の安定性」「業務管理者を常置」「監督官庁への事業報告」など厳しい基準が設けられるものです。この条件をクリアできる不動産業者は少なく、これまでは不動産小口化商品が流通しにくい環境だったのです。
2017年の法改正で「不動産小口化商品」が増える
ところが、2017年に不動産特定共同事業法の一部を改正する法律が施行され「小規模不動産特定共同事業」が施行されました。これによって地方や中小規模の不動産業者でも参入しやすくなりました。今後は一棟マンションのほか、空き家や空き店舗などを再生した不動産小口化商品の販売も期待されます。
小規模不動産特定共同事業である不動産小口化商品には、「匿名組合型」「任意組合型」「賃貸借型」という３つのタイプがあり、不動産の所有形態やメリットがそれぞれ異なります。
不動産小口化商品 【匿名組合型】
不動産業者が投資家たちと匿名組合契約を結んで出資を受けます。そして不動産業者が取得した物件を賃貸で運用し、その収益を出資割合に応じて投資家に分配するやり方です。
不動産を所有するのは不動産事業者で、その事業者に対して投資家たちが出資します。登記をしないので匿名性があり、元本割れのリスクを軽減したシステムを導入した商品が一般的です。収益は制限されますが安全性が高い、損失リスクを抑えた商品となります。
不動産小口化商品 【任意組合型】
不動産事業者が投資家と任意組合契約を締結をし、投資家は不動産共有部分（金額に応じた持ち分）を購入して、その購入した不動産部分を組合に現物で出資する形態です。出資を受けた組合が運用した収益の所有分を投資家に分配する方法です。
つまり、不動産の所有は組合財産として共有となり、投資家の名前も登記されます。不動産を所有する事になるため、不動産の税制が活用でき所得税や相続税、贈与税の節税ができるのが特徴です。
不動産小口化商品 【賃貸借型】
不動産事業者が不動産の共有持分（金額に応じた分）を投資家に販売します。同時にその共有持分の賃貸を委託してもらい、その不動産を一括して賃貸運営し、そこから得られた収益を投資家の持ち分に応じて分配する形態です。不動産の所有は投資家との共有となり、共有登記されるため万一、不動産事業者が倒産したとしても投資家たちには債権者としての権利が残ることになります。
少額から不動産投資を始める際の注意点は？
１億円以上の高額不動産であっても、不動産小口化商品を利用すれば1万円から50万円、100万円単位で投資ができるようになります。また一部を不動産に投資して残りは他の金融商品へ投資する分散投資も可能ですし、複数の物件への不動産投資もできます。メリットが多いと思われがちですが、注意点もしっかり押さえておきましょう。
なお、1万円から出来る不動産小口化商品が増えてきて、FXなどの金融商品と同じように不動産投資を考えてしまいがちです。不動産小口化商品は投資形態が分割して複雑になっていますから、よく考えずリスクが少ないという理由だけで少額不動産投資を行ってしまうことは避けたいものです。
【不動産小口化商品には種類がある】
まず不動産小口化商品には、「匿名組合型」「任意組合型」「賃貸借型」という３つのタイプがあり、不動産の所有形態やメリットがそれぞれ異なります。複雑な所有形態などをしっかりと把握しておかないと、思わぬ損を被ることもあります。各タイプについてしっかり勉強し、メリットとデメリットを比較して購入を決めるようにしましょう。
【不動産小口化商品の選択肢は少ない】
まだ不動産小口化商品の商品数が少ないため、選択肢が少ないという点は注意したいことです。
確かに小口化された物件が増えてきていますが、まだ不動産現物市場に比べると数は少ないです。つまり流動性が低く「売りたいときに売れない可能性」があります。現金化に時間がかかってしまうのは、それだけで投資においてはデメリットになりますから、予め把握しておきましょう。
【登記費用がかかる場合がある】
不動産小口化商品の中で、任意組合型と賃貸借型の場合は物件を投資家たちが共有することになるので、登記が必要になる場合があります。その場合、登記費用がかかる点に注意しましょう。
少額から不動産投資を始めることができるおすすめの方法
不動産小口化商品は、少額でもできる不動産投資の方法として2年前の法改定から増えてきた不動産投資のタイプです。複数の投資家が不動産を部分的に所有したり、出資したりできるような不動産商品のことをいいえます。個人では高額な不動産投資はできないけれど、多数の投資家で共有すれば、億単位の高額な物件などへの投資も可能になります。一口1万円から投資する商品も出てきています。
これから少額不動産投資商品でおすすめしたい、クラウドファンディング会社をご紹介してみたいと思います。
今、世界中で投資型クラウドファンディング（ソーシャルレンディングを含む）が広がっています。すでに欧米では投資型クラウドファンディングは、個人資産の新しい活用方法として金融や不動産へも参入して、利用者も急増しています。
日本の不動産ファンド型ソーシャルレンディングは、基本的に投資家が自ら物件と賃借人を選んで投資するのでなく、自分が投資する事業主と投資する仕組みを選ぶタイプです。
そのような新しい不動産のクラウドファンディングを運営する不動産会社を、これからご紹介していきます。
現物不動産投資と比較し、検討してみてくださいね。
FANTAS funding
FANTAS technology 株式会社が運営する、一口1万円から始められる不動産小口化商品ファンドです。不動産特定共同事業許可を受けた事業主が行っています。匿名組合型の不動産小口化商品で、投資家たちは物件を所有せずに配当だけを受けるという、最も低リスクのタイプです。
扱う不動産商品はマンションから空き家再生、売却益重視から収益性重視など幅が広い点が強みです。キャピタル重視型かインカム重視型なのか、新築か中古か、さらには再生物件なのかといった選択肢の中から自分の目的にあった投資商品を選べます。
資金はオンラインで預かり、FANTAS technologyで不動産を運用して生じた利益から配当します。ここの特徴は出資者の元本安全性を高める仕組みを取っていることです。FANTAS technologyが不動産プロジェクト全体の20%を出資し、価格下落が生じた場合も20%までの下落であれば、投資家の元本は守られる仕組みを採用しています。
CREAL
運営会社／株式会社ブリッジ・シー・キャピタルが運営する、一口1万円から始められる不動産小口化商品ファンドです。不動産特定共同事業許可を受けた事業主が行っています。
匿名組合型の不動産小口化商品で、投資家たちは物件を所有せず出資だけして収益分の配当を受けるという、最も低リスクのタイプです。累計調達額が20億円を突破、分配金総額は2500万円という運用資産残額NO.1のクラウドファンディングです。
特徴は明確な物件情報を提供していることと、投資した物件の賃貸収入は毎月配当されること。そして 運用資産残高が約300億円の不動産アセットマネジメント会社、という強みを持っている点です。不動産投資業界での実績をもとに、資産価値の高い物件を扱っていることも信用できるといえそうです。
不動産投資において重要な判断基準となる、物件の所在地や立地をデータ画像や動画で詳細を紹介しているので、その中から投資判断をして投資することができます。
OwnersBook
OwnersBookは、ロードスターキャピタル株式会社が運営する、不動産特化型クラウドファンディングです。ロードスターキャピタル株式会社は、もともと不動産投資家への仲介や運用コンサルティング等を行っている総合不動産会社です。実績のある総合不動産会社の運営ですので、不動産鑑定士などの不動産のプロの目で不動産を取得しているという、物件選びの安心感があります。
プロの不動産投資家が満足できる水準の物件を、自社評価と外部評価も経てOwnersBookに掲載しています。そういった物件に、クラウドファンディングの手法を活用し、一口1万円から投資することが可能になっており、4～6％の高利回りで運用できます。また利用している個人投資家同士でコミュニケーションをとることができますし、不動産の部分所有オーナーとして債権者の権利を有します。
さらにOwnersBookの特徴は、投資タイプがシニアローン貸付や事業者向けの貸付など個々の投資家の投資規模を広げるための投資を用意している点です。ただし貸付投資タイプは、運用期間が終了するまで解約できない、貸付先が債務不履行になった際の元本保証がない、など注意しておきたい点もあります。
まとめ
いかがでしたでしょうか。これまでの少額不動産投資というと、安い中古マンションで行うとか、自己資金を少額にして融資を受けて行うという概念にとどまっていました。
しかし、最近は法改正もあって、1万円からでも不動産投資できるという仕組みが確立されつつあります。ここまで、その仕組みとメリット、注意点を見てきました。物件を購入しての投資となると敷居が高かった不動産投資も、小口化した商品に投資すれば一気にハードルも低くなるのではないでしょうか。
個人が準備できる投資資金には限りがありますが、多数の投資家が合同で投資を行えば、条件の良い立地の、高額な物件でも不動産投資できることになります。しかも、不動産会社のプロたちが選んだ物件ですから、個人が勉強して手間暇かけて物件を探す必要がありません。実際にどれだけ勉強して選んだ物件でも、運営してからの空き室リスクや修理などが生じて、思ったより収益が出ないというケースは数多くあります。その点、不動産小口化商品ですと、ノウハウを蓄積したプロの選んだ物件だという安心感がありますね。この商品は新しい運用の形ということも把握しながら、検討してみてはいかがでしょうか。
