賃貸オーナーとして不動産を運用する際に気を付けなければならないのが、災害による不動産の滅失です。
高額なローンを組んで購入したにも関わらず、思わぬ理由で失ってしまっては泣くに泣けませんよね。
そんなリスクを回避するために賃貸オーナーがすべきことが、保険への加入です。
ここでは、
・保険の種類
・保険料の相場
・保険と特約の違い
についてお伝えしていきます。
災害等に備え、不動産運用のリスクヘッジをしてきましょう。
賃貸オーナーになるなら加入しておきたい保険の種類
賃貸経営するマンションやアパートが、火災や地震などの災害で、焼失したり損壊したりしてしまうことも時にあり得ます。
こうした突然の災害や事故など、思いがけないことが起こった時に補償してくれる保険があります。
保険への加入は賃貸物件を守るだけでなく、オーナー自身の安心にも繋がります。
そこで、
・加入しておいた方が良い保険は何なのか
・どんな補償内容で
・どのような点に注意して加入するべきなのか
を考えてみましょう。
まず思いつくのは「火災保険」と「地震保険」ではないでしょうか。
この２つは、マンションやアパート賃貸経営をするオーナーにとって、加入が必須ともいえる保険です。
しかし、マンションやアパート経営におけるリスクは、災害だけではありません。
見知らぬ人同士が１つの建物の中で暮らすことになるので、様々なトラブルが想定できます。
また、建物の設備に不具合があり、たまたま通った人が怪我を負った場合に補償してくれる「施設賠償責任保険」も、加入しておきたい保険といえるでしょう。
この他に、家賃の未払いにも対応できる特約や保証システムもあります。
火災保険は火災以外の物的被害にも補償してくれる内容が多く、住宅保険の基本といえるものです。
これから、この火災保険・地震保険、そして施設賠償責任保険について１つずつ説明していきたいと思います。
1.火災保険
マンションやアパートの賃貸経営にありがちな認識に「火災保険は入居者が加入するもの」という考え方があります。
そのため、特に賃貸オーナーが火災保険に加入する必要はないというように思っておられる方もいます。
しかし、火災は入居者の部屋で起きるとは限りません。
例えば共有廊下の電灯から出火したり、放火によるものであったり、隣接するマンション建物から燃え移る場合だってあります。
これらについては入居者が原因ではありませんから、オーナーが損害を負担しなくてはなりません。
こういった不測の事態に備えておくことは、賃貸オーナーとして最低限必要なことといえます。
火災保険に加入しておけば、このような時に補償してくれますので、オーナーにとっても安心ですね。
火災保険に加入した方が良い理由として、以下のことが挙げられます。
・火災や自然災害の被害を最小限に抑えられる
・保険のかけ方が選択できる（建物のみや家財のみなど）
・賃貸オーナーや入居者などへの賠償責任を軽減してくれる
・盗難や突発的な事故に対するリスクに備えられる
では、火災保険に加入した方が良い理由が分かったところで、火災保険の仕組みについて説明してみたいと思います。
火災保険の仕組みについて
火災保険の対象となるものは「建物」と「家財」に分類されます。
「家財」とは、入居者の所有物です。
このため、基本的にオーナーは建物を補償する火災保険に加入し、家具などの家財を補償する火災保険には入居者が加入することになります。
【火災保険の適用範囲は？】
火災保険といっても、保険が適用される範囲は火災だけに限ったことではありません。
年々リスクが高まっている台風や落雷や風災、雹や豪雪によって被った被害にも火災保険は対応してくれる場合があります。
この時、一般的な雨や雪での損害は自己負担となる場合があるので注意したいところです。
火災保険に適用範囲としては、どの保険会社でも、火災、落雷、破裂、爆発の4つの補償が必須になっています。
しかしながら、この他の補償に関しては各保険会社や保険料によって、補償内容が異なります。
給排水設備の事故による水漏れは、火災以上に頻度が高いので火災保険の補償の対象になっているものもあります。
必ずチェックしましょう。
このように、火災保険は他の災害に備えた保険ともなっていますが、地震が原因の火災は、火災保険の対象外となりますので、地震保険への加入も一緒に考えておくと良いでしょう。
【火災保険の保険料の相場は？】
それでは、火災保険で気になる保険料はいくらぐらいが相場なのでしょうか。
調べてみたところ、区分マンションのワンルーム20㎡以下の場合、火災保険だけだと1年間2,000円〜3,000円でした。
ここに地震保険もセットして加入した場合、6,000円～10,000円が相場のようです。
さらに特約を付けたい場合は別途料金がかかります。
火災保険に付けられる特約は保険会社によって様々ですが、水漏れのため空室になってしまい、次の入居者が決まるまでの「家賃収入」を補償してくれるという特約もあります。
2.地震保険
地震保険は、火災保険で対応できない地震・噴火・津波などの災害による損害をカバーしてくれます。
ただし、地震保険単体では加入できず、「火災保険＋地震保険」のセットでの加入が必須であることを、念頭に置きましょう。
また、築年数がかなり経ってしまった物件は、加入できない場合や、保険料が高くなることがあります。
補償内容や見積もり金額はしっかり確認したいものです。
【地震保険の適用範囲は？】
地震や津波、噴火によって起きる災害としては、建物の倒壊や水光熱のストップ、道路の寸断などがあります。
地震保険は地震が原因で建物や部屋が火災にあったり、倒壊したりした場合の損害を補償してくれます。
地震保険ならではのものとしては、「地震による間仕切りや壁の歪み」に対応していることです。
イメージとしては「火災保険と地震保険」の2つの保険をセットで加入することで、建物や部屋の損壊を包括的に補償してもらえるようになります。
【地震保険の保険料の相場は？】
地震保険は火災保険よりも若干高くなり、年間4,000円〜5,000円が相場です。
ただ、先ほども述べたように、地震保険はそれ単体で加入することができませんので、火災保険とセットで入るか、特約として付け足す必要があります。
火災保険と地震保険を合わせた場合には年間6,000円〜10,000円が相場なようです。
ただし、賃貸物件の築年数や広さによりますので、保険会社は一つだけではなく何社か検討してみてください。
最近は耐震性の高いマンションも確かにありますが、どれだけ耐震性に優れていても、地震による損害を完全に避けられるかどうかは分かりません。
火災保険に加入する際には併せて、地震保険にも加入しておくことをおすすめします。
3.施設賠償責任保険
マンションの壁が壊れて通りがかりの人に怪我を負わせてしまうなど、アパートやマンションの建物の不備や構造上の欠陥を理由に、突然オーナーに賠償責任が生じてしまうことがあります。
またマンションの給排水設備からの漏水により、床や壁に損害が生じた場合など、施設に不備があった際にもオーナーに賠償責任が発生することがあります。
そんな時に施設賠償責任保険に加入していれば、怪我の治療費や修繕費の補償をしてくれます。
この保険はマンションやアパートの建物設備に原因があって起こるトラブルが対象となります。
例えば築年数がかなり経っているマンションやアパート、もしくは管理組合から修繕費用が出るか心配な場合などは、予め加入しておくと良いかもしれません。
ただし補償されるためには制約が多い、という面もあります。
必ずしも全ての場合で保険金が支払われる訳ではないので、起こりうる可能性の高いものが補償対象になっているかをしっかりと確認しておきましょう。
保険と特約の違いは？
保険に加入する際に確認していただきたいのが「特約」です。
特約とは、例えば火災保険に加入する時に、既定の基本ラインにプラスして、さらに細かい補償をプラスするというものです。
特約をつけることによってさらに手厚い保障を得ることができます。
特約をつけるメリットとしては、主契約部分では対象外となる保障を上乗せして付加できることにあります。
特約はさまざまな種類があり、特約の名前だけではどんな保障内容なのかわかりにくい場合もあります。
特約の種類を検討し、必要なものをチェックしてみましょう。
では、次にぜひとも検討しておきたい特約の種類について特徴を解説してみたいと思います。
検討しておきたい特約の種類
賃貸物件オーナーが加入する火災保険は、物件の状況に応じた各種の特約を追加することができます。
ここからは火災保険や地震保険とともに知っておきたい特約としての「建物管理賠償責任特約」「家賃補償特約」「家主費用特約」、ほか２つの特約をご紹介していきます。
1.建物管理賠償責任特約
賃貸物件の建物の給排水管に欠陥があって水漏れが発生し、入居者の家財道具などを汚してしまうこともあるかもしれません。
あるいは非常階段が損壊して入居者が落下し、負傷することも考えられます。
建物管理賠償責任特約とは、マンションやアパートの建物構造上の問題や管理の不行き届きにより、入居者や第三者に怪我をさせたり、物を壊したりして、オーナーが法律上の損害賠償責任を負った場合に補償をしてくれる特約です。
建物の管理は管理会社に任せているから問題ない、と思っている賃貸オーナーも多いかもしれません。
しかし万が一事故が起こってしまった場合は、高額な賠償金を請求されるケースもありますから、この特約もぜひ付加しておきたいものです。
2.家賃補償特約
例えば賃貸している部屋が火事になってしまい、長期にわたる修理工事をしなくてはならなくなったとします。
入居者に退室をしてもらって工事を行うと、その間家賃が入ってこなくなります。
そんな時に家賃収入を補償する特約が家賃保証特約です。
賃貸収入が途切れ、毎月のローン返済に苦しむことは避けたいですよね。
そんなリスクを軽減できるこの特約も、検討していただきたい特約です。
3.家主費用特約
賃貸する部屋で災害や、死亡事故などが発生して空室になってしまったとします。
部屋の状態を災害事故の起こる前の状態に戻すためには、「清掃」「脱臭」「遺品整理」などの原状回復のための諸費用をオーナーが負担しなくてはなりません。
そうした時にオーナーが負担すべき費用を補償してくれるのが、家主費用特約です。
瑕疵のあった部屋は、賃貸料を値引きして賃貸しなくてはならないこともあります。
そういった家賃収入の損失分の補償や、元の状態に戻すためのクリーニングや遺品整理などにかかる原状回復工事費用の補償が主なものです。
最近は特に社会問題となってきている単身者入居者による孤独死対策に考慮した特約でもあります。
今後長期の賃貸経営を目指しているオーナーはチェックしておきたい特約です。
４.賃貸建物所有者賠償特約
例えば交通量の多い通り沿いに賃貸建物があったとします。
その外壁が車の衝突で損傷して、通行者が重傷を負った、または持ち物に損害を与えたなど、法律上の損害賠償責任がオーナーに生じた場合に支払ってもらえるための特約です。
1回の事故についての、賃貸建物所有者賠償保険金額には限度があります。
実際にオーナーが負担した次の実費をあわせて支払ってくれます。
・損害防止費用
・権利保全行使費用
・緊急措置費用
・示談交渉費用
・争訟費用
近年トラブルが訴訟問題にまで発展するケースが増加傾向にありますから、こうした特約があることをオーナーは知っておきたいですね。
５.建物水災支払限度額特約
建物水災支払限度額特約とは、賃貸物件の建物や入居者の家財が水災による損害を被った場合に、建物保険金額の30％を上限に補償してくれる特約です。
戸建契約や家財単独契約にもセット可能ですし、補償金額を10％にすることもできます。
ただ、保険期間の中途解約はできないことが多いです。
保険の対象がマンションやアパートの建物一棟全体である場合の特約として定められていることが多いです。
水害に対する脅威も高まっている昨今では、水害に対する特約を充実する保険会社も増えつつあります。
まとめ
老若男女ライフスタイルも様々な人の集合住宅となるのが、賃貸建物です。
そんなマンションやアパートには、賃貸オーナーには想定しきれないリスクがあります。
万が一に備えて、賃貸経営オーナーとして最低限加入しておきたいのが火災保険です。
すでに加入している場合でも、必要な補償が組み込まれているか、時には契約内容を確認してみましょう。
また一人暮らしの入居者や高齢者の入居者は、病気によってアパートやマンションの一室で死亡してしまうこともあります。
滅多にないことではありますが、自殺や事件が起こってしまうこともあるでしょう。
このように自然災害だけでなく、人災による損害にも対応する多様な保険商品が登場していますので、エリアや戸数、築年数など自身の賃貸物件の特徴を検討しながら保険に加入しておきましょう。
