不動産投資を始めたいと思っている人の中には、自己資金がいくらから不動産投資を始める事ができるのかと気になっている人も多いのではないでしょうか。
不動産投資では不動産投資ローンを利用する事ができますが、ローンの仕組みについても知っておきたいですよね。
今回は、いくらから不動産投資を始める事ができるのかという事や不動産投資ローンの仕組み等について解説していきます。
不動産投資はいくらから始められる？
不動産投資は、いくらから始める事ができるのでしょうか。
不動産投資と一言で言っても様々な種類があります。
また、どのような物件に投資をしていくかによっても変わってきます。
今回は代表的な不動産投資である
・アパート
・マンション
・一戸建て
の場合に分けて、それぞれ解説していきます。
アパート経営の場合
一棟アパートを経営する場合は購入金額が高くなる事が多いため、ローンを組むケースが多くなります。
一棟アパート経営では、一般的に初期費用と頭金を合わせて物件総額の10パーセントから20パーセントの自己資金がある方が望ましいと言われています。
しかし、諸経費も含めてすべてローンで賄うオーバーローンを利用すれば、自己資金ゼロからでも始める事も可能です。
とはいえ、オーバーローンは金利等のリスクが高くなる傾向にありますので注意が必要です。
マンションの場合
中古の区分マンションには300万円以下の物件も多く、そのような物件ではすべて自己資金で賄っているという人も多いです。
ローンを利用しない事で金利コストを削減する事ができるでしょう。
また、新築の区分マンションの場合は、資産価値が高いためローンの審査が通りやすく、自己資金ゼロから始められるケースが多くなります。
一戸建ての場合
中古の一戸建て物件に投資をする場合、リノベーション等が必要なケースが多くなります。
一戸建てに投資をする際には、不動産価格と諸経費に加えて、リノベーションの価格を想定しておく必要があるでしょう。
リノベーションの費用は内容によって変わってきますが、100万円程度は覚悟しておきましょう。
また、一戸建て投資は、融資が受けにくくなる傾向がありますので、注意が必要です。
初期費用の目安はいくら？
不動産投資のために不動産を購入する際には、様々な諸経費がかかってきます。不動産を購入する際の初期費用の目安について紹介していきます。
仲介手数料
中古の不動産に投資をしている不動産投資家のほとんどは、不動産会社を経由して不動産を購入しています。
仲介手数料とは不動産会社を経由して不動産を購入した場合、不動産会社に払う手数料の事を指しています。
仲介手数料は法律により上限が定められており、それを超える金額は請求されない事になっています。
具体的な金額としては、取引額が200万円以下の場合で5パーセント、200万円超から400万円以下の場合で4パーセント（＋2万円）、400万円を超える場合は3パーセント（＋6万円）となっています。
もちろん、これは上限であり、実際の手数料は不動産会社によって異なってきますので確認しておきましょう。
登録免許税
登録免許税とは、不動産の登記をする際に発生する税金のことを指しています。
不動産の所有権移転登記の登録免許税は、評価額の2パーセントです。
また、不動産投資ローン等を利用する場合は抵当権の設定を行いますが、抵当権設定登記の場合は別途0.4パーセントの登録免許税が発生します。
登記手続きの代行費用
登記の手続きは自分で行う事もできますが、専門知識を要し、煩雑な作業も多いため、司法書士等の専門家に代行してもらうケースがほとんどです。
司法書士の報酬は司法書士会等によって相場が定められており、約10万円前後の費用がかかります。
不動産取得税
不動産を取得すると不動産取得税がかかります。
不動産取得税については、当該不動産の取得後3～6か月あたりに納税通知書が届きます。
不動産取得税の金額は、評価額の4パーセントとなっています。
災害保険料
不動産は実物資産になりますので、万が一の災害に備えて災害保険に入っておく事が必須です。
不動産投資ローンを利用する場合は、金融機関から災害保険への加入が求められるケースが多くなります。
また、一般的に木造の物件の方が鉄筋コンクリート造の物件よりも災害保険料が高くなる傾向があります。
保険料は保険会社によって変わってきますので、比較して検討していきましょう。
固定資産税
固定資産税は、毎年1月1日時点で固定資産台帳に登録されている所有者に対して課される税金です。
固定資産税は、毎年納税する必要がありますので注意しておきましょう。
固定資産税は、固定資産評価額の1.4パーセントとなります。
不動産価格の目安はいくら？
不動産価格の目安として、いくらぐらいを想定しておけばいいでしょうか。
不動産の種類ごとに紹介していきます。
一棟アパート投資の場合
一棟アパートは地方のかなり古い中古物件等を探せば、500万円以下の物件も見つかります。
しかし、このような低価格の物件は管理運営等が難しくなるケースが多いため、あまりおすすめできません。
中古物件の価格の目安としては、都市部で2000万円以上、地方で1000万円以上となります。
また新築物件の場合は、1億円以上になるケースも多くなってきます。
マンション投資の場合
中古の区分マンションの場合、物件価格が300万円以下のものもたくさんあります。
中古区分マンション投資は比較的参入しやすいため、不動産投資が初心者であるという人にもおすすめです。
ただし、築年数が古い物件の場合は、管理コストが高くなる傾向がありますので注意しておきましょう。
都市部の新築区分マンションを購入する場合は、1500万円以上が目安となります。
一戸建て投資の場合
中古の一戸建ての場合、100万円以下の物件もありますが、激安物件はリノベーションが必須で管理運営が難しくなってしまうというケースが多くなってきます。
しかしながら、500万円以下の物件でも収益性が高く、しっかりと収益を生み出す事ができる物件もたくさんあります。
戸建投資は、購入価格を抑えながら高収益を狙う事ができるという魅力がありますが、管理の手間やコストがかかってくるというデメリットがあります。
不動産投資用の現金が無い場合に助かるローンの仕組みは？
不動産投資を始める際には、不動産を購入するために、ある程度まとまった現金が必要となってきます。
しかし、不動産投資ローンを活用することで、少ない自己資金から不動産投資を始める事が可能となるのです。
不動産投資用の現金が無い場合に助かる、ローンの仕組みについて紹介していきます。
投資物件を担保にしている
不動産投資ローンでは、投資物件を担保にしているケースがほとんどです。
資金を貸し出す金融機関側から見ると、返済が滞った場合は担保物権を差し押さえて債権の回収をする事ができるようになります。
そのため、投資物件を担保に入れる事で、ある程度まとまった融資を受ける事が可能となります。
新築物件や好立地物件等の資産価値が高い物件であれば、融資の審査も通りやすくなります。
ローンの審査では事業性も審査される
不動産投資ローンを受けるためには、金融機関の審査に通過する必要があります。
ローンの審査では投資物件の担保価値だけではなく、不動産投資の事業性も審査される事になります。
一棟アパート投資等、投資家の裁量が大きく、かつ融資金額も大きなケースでは、事業計画書の提出は不可欠です。
採算性や将来に渡って安定したキャッシュフローを生み出す事ができるかどうかという点が、重要となってきます。
毎月の家賃収入から返済していく事が前提
不動産投資ローンの返済は、毎月の家賃収入から返済していく事が前提となります。
家賃収入よりも毎月の返済額の方が大きくなってくると、毎月のキャッシュフローが赤字になりますので注意が必要です。
また、空室期間中もローンの返済や経費の支払いは発生しますので、きちんとした返済計画を立てていく事が重要となります。
金利の負担が発生する
不動産投資ローンを利用すると、金利の負担が発生します。
ローンの金利は経費として計上する事ができますが、金利が高いローンを利用している場合は、収支が圧迫される事もありますので注意が必要です。
金利には変動金利と固定金利の2種類があります。
変動金利は半年に一度金利が変動し、五年に一度返済額か見直されるというものです。
固定金利とは、金利が変動しないものを指しています。
一般的に、変動金利の方が固定金利よりも金利が低くなっていますが、金利が上昇するリスクがありますので注意しておきましょう。
また、不動産投資ローンを利用する金融機関や融資契約の際の交渉によって、金利が変わってくる事もありますので、確認しておく事をおすすめします。
団体信用生命保険に加入するケースが多い
不動産投資ローンを利用すると、団体信用生命保険に加入するケースが多くなります。
団体信用生命保険とは、ローンを組んだ人に万が一の事が起こった場合、ローンの残債がすべて返済されるという生命保険の一種です。
そのため不動産投資は、しばしば生命保険代わりになると言われているのです。
万が一の事が起こっても、家族に資産を残す事ができるようになります。
不動産投資を始める際に知っておきたい知識・注意点は？
資金の問題をクリアする事ができると、いつでも不動産投資を始められる状態になります。
しかし、不動産投資に関する知識がまったくない状態で不動産投資を始めてしまう事は非常に危険です。
不動産投資を始める際に知っておきたい注意点としては、どのようなものが挙げられるのでしょうか。
不動産投資では立地が重要
不動産投資では、立地が最も重要と言われています。
立地の良い物件は入居者が付きやすく、家賃相場も落ちにくいため、安定した収益を得る事ができます。
また売却の際にも、すぐに買い手が見つかるケースも多く、出口戦略が立てやすいというメリットもあります。
公共交通機関や生活利便施設が近くにある物件を選んでいきましょう。
資産価値が高い物件はローンが組みやすい
資産価値が高い物件を購入する場合、金融機関の審査が通りやすくなるため、不動産投資ローンが組みやすくなります。
資産価値が高い物件とは、新築もしくは築年数が新しい物件や立地が良く土地の価格が下落しにくい物件等が挙げられます。
管理運営にコストがかかる事にも注意
不動産投資をしていく際には、物件の管理運営にコストがかかる事にも注意をしていく必要があります。
区分マンションの場合は、管理費や修繕積立金の負担が発生します。
一棟アパートや戸建に投資をする場合にも、物件の状態を良好に維持し、適切に管理していく責任は所有者側にあります。
設備の取り換えや入居者が退去した後のクリーニング等の費用がかかってきますので注意しておきましょう。
入居者目線で物件を選ぶ事が不動産投資を成功させるポイント
不動産投資を成功させるためには、入居者目線で物件を選ぶ事がポイントとなります。
入居希望者が入居したくなるような物件を選んでいきましょう。
また、リノベーションに力を入れる事で、入居率が上がる事もあります。
不動産経営をしていく上では、入居率を上げていくような工夫に取り組んでいく事が重要です。
まとめ
以上、今回は不動産投資がいくらから始められるのかという事や不動産投資ローンの仕組み等について解説していきました。
不動産投資ローンを活用することで、自己資金が少なくても投資を始める事ができます。
また、不動産の購入金額以外にも諸経費等が発生しますので注意しておきましょう。
不動産投資は自己資金が無くても始める事ができますが、自己資金の比率が低いとリスクも高くなっていきます。
ある程度の自己資金を用意する事で、キャッシュフローを改善させリスクを低減させることができるようになります。
ぜひこういった全体像を把握した上で、投資を始めてみてくださいね。
