長期にわたって安定した収益が見込めるのが、不動産賃貸経営の魅力です。
しかし、これまで不動産のオーナーになって賃貸経営をするというと、不動産をもともと持っている資産家がすることというのが、一般的なイメージでした。
しかし、現在では不動産投資は、株や証券などの金融投資と同じ感覚で行えるようになってきています。
融資を受けて収益物件を購入し、賃貸経営をすれば、不動産や資産を持っていない人でも賃貸経営は十分可能です。
こうした状況から、サラリーマンをしながら副業で賃貸経営を行っている人も、かなりの数いらっしゃるという事実があります。
賃貸マンションのオーナーになれば、収入は増えますし、老後の年金暮らしの補填やもし働けなくなった時などの備えにもなるというメリットがありますから、賃貸オーナーに関する注目も高まっています。
そこで、自分も始めようと思っているものの賃貸マンションオーナーになるために何から始めれば良いのかわからない、という方へこれから賃貸オーナーになるための手順を説明していきたいと思います。
賃貸オーナーになるには？
ここでは賃貸オーナーになるための疑問について、しっかりとお答えしていきましょう。
資格は必要？
賃貸経営の魅力とは、誰にでも始められるチャンスがあるということです。
つまり専門的な資格がなくても行うことができるということです。
例えば他の事業経営を行うとなると、一定の経営手腕が必要になってきます。
これに対して賃貸経営の場合は、それほど難しいノウハウがなくても始めることが出来るため、非常に魅力的な事業です。
賃貸経営が初心者でも始められる理由とは、賃貸物件の管理運営を 不動産会社などの専門家に任せられるということです。
物件探しから資金調達に関するアドバイスを受けることができるため、心強いですよね。
資金はどの位必要？
それでは、不動産のオーナーになるために必要な金額の目安はどのくらいなのでしょうか。
一棟アパートやマンションの価格帯には大きな差があります。
例えばアパート場合ですと、築年数の経った物件には1000万円台のものもあります。
対して一棟マンションは億を超えてきます。
そこで、不動産投資に興味を持つ30代男性が、融資を受けて物件を手に入れるという想定で考えてみたいと思います。
あくまでも投資用の物件を購入する際の予算目安として見てください。
一般的に投資用物件を購入する際には、その価格帯は4,000万円～5,000万円の間というのが妥当な価格と言われています。
なぜなら物件を購入するためには仲介手数料、登記費用、そのほかの諸経費が物件価格に対して約5～8％かかります。
例えば、5,000万円の物件ですと、約8％の諸経費がかかったとして合計5,400万円が必要になると考えてください。
物件を購入する資金として、金融機関からの融資を利用する方がほとんどですから、できれば500万円の頭金で5,000万円のローンが組めれば、スムーズな流れでオーナーとなれるのではないでしょうか。
おおよそ上記ぐらいの資金を目安に、希望の投資物件によって予算をプラス、マイナスしてみると良いかと思います。
賃貸オーナーになるための手順
賃貸マンションオーナーになるためには、次の手順が必要になります。
まず、賃貸経営を始めるには、入居者に入居してもらうための投資物件が必要です。
そして投資物件の選定とパートナーとなる不動産会社選びを行います。
ローン審査にパスして融資を受け、購入した賃貸物件の入居者募集をし、物件の管理を行っていくという流れになります。
それでは、この一連の流れに沿って具体的にやるべきことを順に見ていきましょう。
手順① 収益物件を探す
最初に、賃貸経営をするための物件を探します。
ここでまず決めるべきことは、一棟なのか区分なのかということです。
一棟マンションとなると価格が億単位になりますので、初心者の方は区分マンションもしくはアパートから始めるのが現実的でしょう。
売買されている投資物件を探す前に、希望するエリアで最近売り出された物件の取引実績から相場をリサーチすることをおすすめします。
国土交通省の「不動産取引価格情報検索」というサービスを使えば、全国の不動産取引実績が閲覧でき、取引価格を調べることができます。
最初におおよその相場を掴んでから、不動産会社のホームページや不動産ポータルサイトで売りに出されている物件の情報を見ましょう。
こうして大まかな相場や実際に売り出し中の物件を勉強した後は、実際の投資物件探しです。
手順② パートナーとなる不動産会社を選ぶ
物件を探す際に利用した不動産会社のホームページや、物件検索ポータルサイトで気になる物件が見つかったら、一括問い合わせを依頼することもできます。
すぐ不動産業者から連絡が入りますので、以下のようなポイントを意識して不動産会社の対応をチェックしてみてください。
・不動産投資についての説明が分かりやすいかどうか
・こちらの質問に対して丁寧な言葉で、分かりやすく説明してくれるか
・物件の良い点ばかりでなく、不具合など悪い点についても説明してくれるかどうか
・購入を急かすような態度がみられないかどうか
・物件の今後の資産価値について見通しを持ったシミュレーションをしてくれるか
このように、不動産会社を選ぶ際の基本的なポイントはしっかり見極めましょう。
また、賃貸マンション、アパート経営に精通しているかどうかもチェックしましょう。
それぞれの物件におけるセールスポイントをしっかりと説明できるかどうかも、大切なポイントです。
なぜなら入居者を募集する際の集客力に影響してくるからです。
こちらが購入しようとする物件を取り扱う不動産業者が、以上のポイントをクリアしていれば、その先の相談に進んでみても良いのではないかと思います。
実際に物件を購入する際には不動産業者との関りを持つことになります。
また、不動産業者は賃貸オーナーとなった後も、賃貸経営においての大事なパートナーですので、長く付き合える業者を選ぶ必要があります。
物件選びを通じて不動産業者選びをしているという意識を持ってください。
手順③ 物件の購入
購入したい物件が見つかったら、まず売主に「買い付け」という購入の申し込みをします。
不動産会社に「買付証明書（購入申込書）」を提出することで、売主に物件を購入したいという意思を示します。
購入が決まったら、その物件の状況などを確認する重要事項説明書の確認と契約に進みます。
重要事項説明は、売買契約の前に必ず行われます。
購入後にトラブルがないようにきちんと確認しましょう。
重要事項説明書は、宅地建物取引主任者によって物件内容の説明が行われます。
なお、宅地建物取引主任者は、主任者証を提示して自分が有資格者であることを示さなければならない決まりがあります。
物件の状況に納得したらいよいよ契約に進みます。
契約時には売り主に物件価格の5％～10％の手付金を支払います。
例えば3000万円だったら、150万円～300万円になるので早めに準備しておきましょう。
手付金は契約成立の証拠です。
もし買主の都合で契約を解除するときは手付金を放棄することで可能ですが、契約によっては違約金も請求されますので注意しましょう。
その後物件代金の残金を支払います。
融資を受ける場合にはローンの契約をします。
住宅ローンを選び、借り入れの手続きを行うことになります。
一方で住宅ローンを申し込む際には、
・収入証明書
・実印
・印鑑証明書
・重要事項説明書
・不動産売買契約書
が必要になります。
物件購入代金の残金を支払ったら鍵の引き渡しを行います。
仲介してくれた不動産会社へ仲介手数料の残額や諸費用を支払ったら、正式に賃貸オーナーになります。
手順④ 不動産管理会社を決める
住まいを貸すには、入居者を募集し、入居後の管理（賃料の授受、入居者の苦情対応、物件の清掃など）を行っていく必要があります。
これらを自ら行うことができない場合には、不動産会社へ依頼することになります。
入居者の募集を依頼する場合は仲介業務を、入居後の管理を依頼する場合は管理業務を不動産会社に依頼します。
以上のようなオーナーの仕事をすべて不動産管理会社に一括して委託することも可能です。
これを専門用語で「管理委託契約」と言います。
管理会社と管理委託契約を結べば、これらの仕事をオーナーに代わって管理会社が責任をもって対応してくれるため、初めて賃貸経営をするオーナーにとっては非常に心強いです。
手順⑤入居者の募集
アパートやマンションに入居してくれる人を募集します。
不動産会社に依頼する場合は、間取り図面等を渡して募集を依頼します。
不動産会社がインターネットや紙面などに告知をして、入居者探しを行ってくれます。
賃貸契約の手続きも、基本的には不動産会社がすべてサポートしてくれます。
手順⑥賃貸物件の維持管理
こちらの業務は部分的に、または一括で専門家である管理会社に委託することができるため、オーナー自身に不動産賃貸のノウハウがなくとも、簡単に賃貸経営が可能です。
また、最近では管理会社が一括で借上げる「サブリース契約」も増えてきており、オーナーの実務負担はほとんどありません。
賃貸オーナーになる際に知っておきたい基礎知識とは？
次に貸すまでの全体の流れを見ていきましょう。
一部上記と重なる部分もありますが、全体の流れを知っておくと、いつ・何をするのかが明確になり、スムーズに行動することができますよ。
賃貸経営で必要な主な業務
必要な業務を簡単にあげると、以下のようになります。
・管理委託契約
・入居者の募集
・入居審査
・賃貸借契約の締結
・家賃の集金管理
・入居者からのクレーム対応
・諸修繕の手配
・退去時の立会い
・敷金精算
・原状回復工事
・その他建物の維持管理
以上のようなオーナーがする管理を、すべて不動産管理会社に委託することもできます。
これを「管理委託契約」と言います。
管理会社と管理委託契約を結び、月々の管理料を支払うことで、賃貸管理の業務を管理会社が対応してくれます。
入居者の募集
賃貸物件に入居してくれる人を募集します。
管理委託会社がこれも行ってくれることになります。
依頼する場合には、間取り図面等を渡して募集を依頼します。
請け負った不動産会社は賃貸検索サイトや近隣の不動産会社に告知をして、入居者を募集します。
賃貸契約の手続きも、基本的には不動産会社がしてくれます。
入居審査
貸主は入居申込者の審査をし、最終的な入居者を決定します。
その際には、連帯保証人の有無や、勤務する会社の所在地や勤続年数、年収などを審査して、今後滞りなく賃料を払ってもらえるか、身内の方との連絡が取れるかなどの点を審査します。
その後、入居者と賃貸借契約を結ぶことになります。
不動産会社に仲介を依頼している場合は、不動産会社が入居者審査や契約手続きをサポートします。
賃貸借契約の締結
賃貸借契約の締結は、貸主や借主のほか不動産会社の不動産会社担当の立ち合いで行われます。
連帯保証人も立ち会いを求められることもあります。
また、不動産会社に代理を依頼している貸主が立ち会わないこともあります。
その際には契約書の内容を読み上げながら最終的な確認をして、特に問題がなければ契約書に署名、押印をします。
敷金や礼金、仲介手数料、損害保険料などの支払いを行い、費用に応じて領収書、預り証などを受け取った後、鍵の引き渡しをして終了します。
家賃の集金管理
賃貸経営において最も大切なのは月々の家賃の入金確認です。
家賃は銀行振込が一般的で、場合によっては口座振替の手続きを取って行うこともあります。
毎月の家賃支払日の翌日には必ず家賃の入金状況を確認する必要があります。
家賃督促
もし、万が一家賃が振り込まれていない場合は、本人や連帯保証人に対して督促の連絡をしなくてはなりません。
このような業務も管理会社が行ってくれます。適切に対処することで、今後の家賃滞納を防止することができます。
部屋の修繕
マンションやアパートは築年数が経過してくると、さまざまな修繕の必要が生じてきます。
エアコン、給湯器、ガスコンロ、トイレなどは、できれば壊れてから修繕するのではなく設備の耐用年数を過ぎたら順次交換していくのが良いでしょう。
建物全体の管理は、別途修繕積立などをした予算から給排水設備や外壁タイル、鉄部塗装、屋上防水などの定期的な修繕工事を行います。
退去立ち会いと敷金精算
入居者が退去する時には、オーナーも自ら立ち会い部屋の中を確認し、破損や汚損がある場合は敷金から差し引いて精算します。
退去立ち会いは義務ではありませんが、敷金精算トラブルを防止するためにはオーナーが立ち会った方が良いとされています。
家賃保証（サブリース契約）
賃貸の管理には、オーナーが賃貸管理をする「自主管理」と、管理会社に任せる「管理委託契約」のほかに、「サブリース契約」があります。
サブリース契約とは、オーナーから不動産管理会社がアパートやマンションを借り上げる契約で、「家賃保証」ともいいます。
サブリース契約では、空室や滞納した場合でも一定額の家賃が保証されるため、ローンを返済する際のリスクが軽減されます。
また、入居者の賃貸管理はすべて管理会社が対応してくれるため、基本的にオーナーは特に管理する必要がありません。
まとめ
これまで賃貸オーナーになるまでの流れを順番に説明してきました。
実際には仲介不動産会社が、丁寧に鍵の引き渡しまで案内してくれます。
しかしながら、このように全体の流れを把握しておけば、あらかじめ準備しておくべきものや、注意する点も分かりますよね。
スムーズに賃貸オーナーのスタートを切るためにも、ぜひ入念にこの流れを熟読してみてください。
