不動産投資では物件の収益性を見極めることが一番肝心です。その際の参考データとして、物件の「利回り」があります。
利回りには主に
・表面利回り
・実質利回り
の２種類があります。
これらは物件の所在地域や築年数などで変動するため、利回りの正しい意味や見方を知らないと、最終的に収益率の低い物件を選んでしまいかねません。
そこで、これから不動産投資を成功へ導くための利回りの種類や相場、計算方法、利回りを判断する時の注意点をポイント別にみていきたいと思います。
不動産投資における『利回り』とは
不動産投資における利回りとは、自分が投資した資金に対して年間家賃利益がどのくらい生じるかを示す数値をいいます。
投資物件を検索した場合、必ず利回りは表示されていますので、これをみることにより投資物件の優劣を判断することができます。
最初はどうしても利回りの良い物件を選びがちですが、高利回り物件には条件付きのものがありますので注意が必要です。
例えば、
・築年数が古くて修繕費や管理費が高額
・毎月借地料がかかる
・浄化槽使用料がかかる
など経費が高額になる物件も多いのです。
今回はこうした注意点などを踏まえながら、利回りに関する基本知識を解説していきたいと思います。
不動産投資における利回りの種類
不動産物件を探していくと、必ず「利回り％」という表示が目に入りますが、これは「表面利回り」を指しています。これとは別に、「実質利回り」「想定利回り」という概念も存在します。
まず、利回りを大きく分けると「表面利回り」と「実質利回り」の2種類があるということを最初に覚えておきましょう。
物件を探す際に利用する不動産会社や物件検索サイトには、表面利回りしか表示していないものもありますが、実は「実質利回り」の方が重要です。より投資家目線を考慮した不動産投資専門の検索サイトでは、手数料や税金などの費用を加味した「実質利回り」も表示されていますから、この2つの利回りの違いを理解して物件検索をしてほしいと思います。
さらに、「想定利回り」といった表示もでてきます。こちらは、現在入居者のいない物件に、参考として表示される利回りです。
不動産の利回りには以上３つの種類があることを理解しておきましょう。
それでは、一つ一つ利回りをみていくことにします。
表面利回りとは
表面利回りとは、諸経費を考慮しないで計算した利回りのことをいいます。
グロス利回りという呼ばれることもあります。購入物件価格に対して、年間賃料がどれだけ占めているかを表しただけの数値です。
だいたい不動産会社や物件検索サイトで表示されているのは、この表面利回りです。物件探しを始めたばかりの初期の段階には、参考になるかもしれません。
とはいえ、実際に運営するための必要諸経費が計算に入っていない、かなり大まかな指標となりますので、この数字だけで「実際に利益がでるか？」という判断にはなりません。ご注意ください。
実質利回りとは
これに対して実質利回りは、
投資して儲かるのか？
といった実質的な判断材料になります。
そのため、物件を購入するか否かの判断は、実質利回りを参考にしてみてください。実質利回りは「ネット利回り」ともいわれることもあります。
では、なぜ実質利回りの方が、信頼性があるのでしょうか。
それは、年間の家賃収入から諸経費（管理費や固定資産税など）を差し引いた利益と、物件の購入価格に諸経費（仲介手数料や不動産取得税など）を足したコストで計算するからです。
この計算方法であれば、実際の手取り収入額をもとに、厳密に計算した利回りを知ることができます。ですから、実質利回りは、投資物件の投資効率を正しく把握することに役立つのです。
物件購入の話が具体的に進んで、不動産投資の投資効率を最終的に判断するには、この実質利回りを用いましょう。
表面利回りだけを見てきめるのではなく、前もって実質利回りも算出してみると、理想と現実のギャップによる時間の無駄がなくなります。
想定利回りとは
続いて想定利回りとは、近隣の物件を参考にして出した利回りのことをいいます。
例えば、半年前から空き室になっていた区分マンションが1,500万円で売却されていたとします。しかし、実際に家賃が入っていないので、近隣の相場を参考にする必要があります。それをおおよそ家賃8万円と想定した場合、想定利回りは6.4%となります。
あくまで相場を想定した仮の利回りなので、家賃相場が低下すると想定利回りも低くなることがあります。
しかも実際に入居者が決まらないと実質利回りが算出できません。
つまり、「実際に運営したらこの位の利回りになるだろう」という数値が想定利回りなのです。
不動産投資における理想の利回りは？
利回りが、不動産投資をする上での重要な数値ということはお伝えしました。
それでは、理想的な利回りとはどのくらいの数値なのでしょうか。
まず投資用不動産の利回りの相場は、不動産の立地条件や築年数・大きさによって異なります。
しかし一般的な数値として、どの物件でも実質利回りが10%以上あれば、収益に余裕があるケースが多いです。
しかし、実際のところ10%以上の利回り物件はなかなかありません。
また高い表面利回りでも、別途借地料や浄化槽使用料などの費用が生じる可能性も高いです。
2018年10月に行われた日本不動産研究所の第39回不動産投資家調査から、東京都内ワンルームマンションについて見てみましょう。
「城南エリア」（港区、品川区、目黒区、大田区）では、投資家の期待する利回りは平均4.4%、実際に取引された利回りは平均4.0%でした。
「城東エリア」（墨田区、江東区）では、投資家が期待する利回りが平均4.5%、取引された利回りが平均4.2%となっているようでした。
また地方のワンルームマンションですと、大阪・横浜は5.2％、埼玉・千葉・京都、福岡が5.5％、仙台が5.9％、札幌が6.0％との結果でした。
利回りは、立地のほか、新築と中古、そして都内と地方でも違ってきますから、ここからは、その辺を踏まえたおおよその理想的な利回りについて紹介していきます。
【新築の理想的な利回り】
戸建てでも、区分マンションでも、新築物件の利回りは中古に比べて若干低めで、5〜10%であることが多いようです。
この範囲内の物件ならば、理想的な利回りといえるでしょう。
販売価格が高い分、どうしても利回りは低くなりますが、新築は入居者に人気があるので高い賃料が見込める点がメリットです。
【中古の理想的な利回り】
戸建て、区分マンションともに中古物件ですと、利回りは、新築に比べて高くなってきます。
地方の場合は10～50%、東京都内ですと4〜15%の物件があります。
ただ前述の通り、あまりに高い利回りの物件にはそれなりの「理由がある」ので注意してください。
また利回りの幅が大きいのは、築年数や駅までの距離などにより大きく変動するためです。
そのため、購入する際は立地と築年数にも注意が必要です。
【東京23区内の理想的な利回り】
都内23区内の場合、平均利回りが4.5%前後ですので、10%以上の物件を探すことは難しくなります。
とはいえ、23区内で立地の良い物件は価格が高いのですが、その分入居率が高くなります。
入居率100%の状態が理想的と考えられますので、平均利回りが3.5%以上で入居率の高い物件を狙う方が良い、という見方もあります。利回りが少し低いと思われるかもしれませんが、空室率が低く継続的に家賃収入が入るメリットもあるので、低利回りでも理想的な運用の1種だといえるのです。
【地方での理想的な利回り】
地方には、利回り50％以上という高利回り物件もあります。
また大きな地方都市でも20％という高利回り一棟アパートがたくさんあります。
ただし、高利回り物件はそれなりのリスクがあると考えて間違いありません。
物件選びは、そのリスクをきちんと理解して納得した上で行うことが大切です。
一般的には利回り6~10%ぐらいで、立地や管理状況の良い物件を選ぶのが理想的といえそうです。
また、地方の場合は管理会社の選択も重要です。空室リスクを低くするためにも管理会社選びにも気を付けてください。
利回りの計算方法
不動産の利回りはご自身でも計算することができますので、ぜひ参考に収支シミュレーションをしてみてください。
【不動産の表面利回り】
表面利回りは、年間の家賃収入額÷投資した物件購入額×100で出すことができます。
例えば、1,500万円物件で家賃８万円ですと、表面利回りが6.4%になります。
6.4%＝96万円÷1,500万円×100という計算です。
【不動産の実質利回り】
実質利回りは、年間の家賃収入から年間諸経費を引いた額÷投資した物件購入額×100で出すことができます。
、管理・修繕積立費と管理費などが年間諸経費に入ります。
例えば、1,500万円物件で家賃収入8万円、諸経費が20万円ですと、5%が実質利回りになります。
利回りを見る際の注意点
不動産投資において物件の実質利回りは、物件選びの重要なポイントになります。表面利回りより収益の実情に近い数値になりますが、チェックする際に注意したいこともあります。
物件を選ぶ際の実質利回りの見方・注意点をこれから見ていきましょう。
■表示家賃は適正かどうか
実質利回りを算出する際に、利回り適正賃料を把握することが重要です。
家賃が高く表示され、実質利回りが高く見えるケースもあります。
同じ地域のほかの物件で、広さや間取りを比べ、どれくらいの賃料で募集されているのかを調べてみましょう。
その上で、築年数・外観・設備などを考慮して、適正賃料を見定めてみてください。
■管理修繕費の値上がりがあるかどうか
中古物件の場合、築20年以上たつと管理修繕費が値上がりしていきます。
そのため、「2か月後には管理修繕費が値上げする予定」といった場合もあり得ます。
たとえば、3,000円値上がりしただけでも利回りは低下しますので、必ず問い合わせてみてください。
■空き室率が高いかどうか
現状入居者がいたとしても、過去の入退居の回転が速い物件は注意が必要です。
特にワンルームマンションの場合は、単身者向けということもあり、入退出の回転が速い傾向にあります。
その後すぐに入居者が決まらず、1ヵ月～3ヵ月以上の空室が発生してしまうと、実際の収入は減ってしまいます。
入居期間の平均が2年未満といった場合などは、そのリスクも踏まえて計算してみてください。
物件の利回りを維持するには？
利回りをキープするには、いくつかポイントがあります。
家賃の価格を維持する、空き室率を減らすなど、オーナーもそれなりの努力をすることが必要になってきます。ここからは、物件の利回りを維持するポイントを3つほど挙げてみたいと思います。
■リフォームを実施する
できるだけ利回りを上げるためには、入居者が住みたいと思う環境を整えることが重要です。
それには、定期的に物件のリフォームを行うことが有効です。
設備を最新のものに変え、壁紙を張り替えるなどの施策により、築年数がたっている物件でも入居率を上げることができます。
入居希望者はほかの物件と比較検討し、居心地や利便性をみて入居を決めます。
リフォームすることでアピールポイントが増えるため、より多くの入居者が見込め、家賃収入の低下も防ぐことにつながります。
■入居期間を長くする
また利回りを低下させる原因として考えられるのは、入居期間が短いケースです。
退去する際には、原状回復費や新規入居者募集で不動産会社への仲介料手数料がかかりますから、入居者の入れ替えが多い分費用がかかってしまいます。
適切な管理会社に変更したり、入居者への対応を改善してみるのも入居期間を長くするための方法です。
■物件の設備を充実させる
立地条件は十分な場合でも、物件の設備を充実させるよう併せて努力した方が良いでしょう。
特に防犯面では神経を使いたいものです。オートロックやインターフォンなどのセキュリティシステムや、お風呂の追い炊き機能、インターネット完備などは、最近は一般的になっています。
ファミリー向けなのか単身者向けなのか、物件のタイプに合わせて需要の高い設備が完備されていれば、利回りをキープすることにつながるでしょう。
他にも空室率を下げる対策は色々あります。
詳細は以下の記事をご覧ください。
まとめ
収益物件を購入するには、とにかく高利回りだ！と思っていた方も多いかと思います。
しかし利回りを詳しく見てみると、そう単純なものでないことがわかりました。
不動産市場で表示される利回りには、それなりの根拠があって算出されたものです。その根拠がどこにあるのか多少なりとも読み解いていく知識を養っておくことは、不動投資を始めるにあたってとても大事になってくるでしょう。
