不動産投資にはリスクがつきものです。
ただ、そのリスクを恐れて実行しないままか、チャンスに変えてより良い選択ができるか。その差は大きいといえそうです。
そこで、リスクをネガティブに捉える前に、その中身を徹底的に知ってみるのはいかがでしょうか。頭も気持ちも整理されれば、リスク回避のためのノウハウも理解し易くなると思います。対処法さえしっかりとわかれば、安全な範囲内の不動産投資で利益が出せるかもしれません。
そこで、不動産投資に関わるリスクを挙げながら、その回避法も併せて紹介していくことにします。
不動産投資をする際に知っておくべき14のリスク
不動産購入時のリスク
費用リスク
不動産投資で、最大のリスクといえるのが物件購入費用ではないでしょうか。
この物件購入費には、様々な手数料や税金がかるということこそ、最初に知っておきたい重要なリスクです。
まず、物件を仲介する不動産会社へ払う仲介手数料があります。
一般的に400万円以上の不動産物件を売買した場合、その売買価格の3％プラス6万円という費用がかかります。
売買価格自体が大きいため、仲介手数料も大きくなりがちです。
また、融資を受けて購入する場合には、金融機関のローン保証料や事務手数料、印紙代が欠かせません。
さらに、不動産登記や抵当権登記の費用、ほかに売り主の固定資産税や都市計画税の残額支払いも生じます。
たとえば1000万円の物件をローンで購入した場合、諸費用が95万円程もかかることがありますから、事前の資金計画にこの諸経費は組み込んでおきたいものです。
欠陥・瑕疵物件購入リスク
購入した物件に、欠陥があることが後から分かってしまうことがあります。
欠陥物件を購入する確率は低いでしょうが、マンションが傾いたというニュースがまだ記憶に新しいこともありますから、注意が必要です。
瑕疵物件は不動産の価値を著しく下げます。
そのため、入居率の悪化や家賃収入を得られなくなるリスクもあります。
このリスクを避けるには、契約時の書類にある「物件状況確認書」を確認する段階で、可能な限りチェックし瑕疵物件を買わないようにしたいものです。
この書類には、雨漏り、シロアリ被害、建物の瑕疵、給排水の故障、住宅性能評価、耐震診断、増改築修繕履歴などが記載されています。
是非ともこの書類を見落とさずに確認してみてください。
不動産所有時のリスク
空室リスク
安定した家賃収入を得るために一番気を配りたいのが、空き室リスクです。
築年数がたった、生活環境が変わったなどに加え、駅から遠い、定期的な手入れがされないなどの理由で、空き室になることがあります。
このリスクを避けるためには、賃貸需要の高い物件を購入することです。
駅から徒歩10分以内、商業施設や病院や大学のあるエリアは需要が高いといえます。
またサラリーマンに人気のエリアでは、ワンルームより1LDKの方が希少価値が高く、空き室になりにくいといわれます。
競合物件との差別化を意識して物件を選んでみることも良いでしょう。
さらに管理が行き届いたマンションは価値が下がりにくいので、その点を考慮して物件を選ぶとリスクは少なくなります。
また賃貸管理を依頼する際に、空き室保証サービスの利用もおすすめできます。
満額賃料の80～90%の手取りになりますが、空き室リスクを回避するには良い方法でしょう。
家賃滞納リスク
入居者が決まっても、入居者が家賃を滞納するというリスクがあります。
不動産取得のために組んだローンの返済金がある場合、家賃収入がない分はオーナーが負担することになります。管理修繕費も同様です。
このような場合でも、もし管理会社に家賃経営を委託していれば、入居者に支払いを促してもらえます。
またサブリースなどの家賃保証サービスを受けることもできます。
7万円の家賃の場合、5万6千～6万３千円の手取りになってしまいますが、安心した家賃経営のため一考の価値があります。
また、入居時の審査を厳しくすることも必要です。
勤務先や年収、そして連帯保証人や保証会社を立てるなど、慎重に選びことをおすすめします。
また、滞納期間が長くなった場合には、明渡訴訟をして入居者に退去してもらうこともできます。
その際、弁護士費用はオーナー持ちであることも、注意したい点です。
家賃下落リスク
家賃上昇が期待できる物件もありますが、ほとんどの物件では家賃下落のリスクは避けられません。
その理由に挙げられるのが、
・老朽化
・周辺環境の変化
・需要の低下
などです。
家賃下落に最も影響が大きいのが、築３年から10年の物件です。
新築との競合になるため若干不利だともいわれています。
逆に築25年以上の物件が下落幅は少ないという見方が一般的です。
ただし、通勤通学に便利な「駅から3分以内の立地条件」を持つ物件は、築年数がたっても家賃が下落しにくいです。家賃の減額が気になる場合は、立地条件を最優先にして物件を探してみましょう。
あとは、トイレバス別、クローゼット、オートロック、宅配ロッカーなどの設備や人気の間取りなども考慮してみたい点です。
金利上昇リスク
多くの人が金融機関から融資を受けて物件を購入しますが、その際気を付けたいのが、金利の上昇です。
金利には、固定金利型と変動金利型があり、不動産投資物件は、ほとんどが変動型といっていいでしょう。
変動型は金利の変動に影響されますが、現在は低金利政策が継続されていますので、今のうちはそれほど気にすることはないかもしれません。
しかし、2020年のオリンピック後の政策はどうなっていくか不透明です。
そこで、繰上げ返済をできるだけ進めておくということが、リスク回避の方法の一つです。
万が一、金利が上昇しても、上昇した金利分は経費として計上できるので節税効果があります。
ですからあまり心配しすぎず、リスク回避の方法を見つけていきましょう。
費用リスク
不動産投資にかかる費用は、物件購入時だけではありません。
賃貸管理を委託する会社への管理委託費用が家賃の約5％。マンションの大規模修繕工事費のための管理・修繕費積立金や固定資産税の支払い、さらに火災や地震保険加入費。それに融資を受けた場合は月々のローン返済です。
都内約13万円1LDKマンションだと、ローンを除き月に合計3～5万円はかかるという見積でした。
これにローン返済費を差し引いたら収益が０となってしまう場合もあります。
物件選びと返済計画、修繕費などは事前にしっかりと見極めたいですね。
火災リスク
入居者の過失による出火や近隣建物からの類焼など、やむを得ない理由による火災も起こり得ます。
そうした人命にかかわる緊急時のリスク回避には、入念に取り組む必要があります。
・物件建物全体の火災保険へ加入
・入居者の火災保険加入状況を確認
・管理会社の防火定期点検の徹底
・火災に強い物件を選ぶ
などの点は、最低でも実践しましょう。
天災リスク（地震、津波など）
建物の耐震技術は世界的にも高いとされる日本ですが、昨今は想定以上の地震リスクも高まってきています。
また、地震や津波だけでなく洪水被害や噴火などで、建物が損壊してしまった時のリスク回避も重要になっています。
100％回避する方法はありませんが、被害を最小限にとどめるため保険には加入しましょう。
地震津波や噴火は、火災保険で補償できない災害ですので、別途加入する必要があります。
ワンルームだと年5000円、5年一括で15,000円が相場のようです。
そして、まず前提として地震に強い物件を選ぶこと。
1981年6月以降の「新耐震基準」なども上手く活用しましょう。
賃貸管理会社倒産リスク
あまり起こり得ないケースかもしれませんが、管理を委託している管理会社が倒産してしまったら、どうなるのでしょうか。
あまり聞かないからこそ知っておくべきかもしれません。
このような場合は、管理会社の破産管財人から連絡があり、新しい管理会社を決める手続きに進むことになります。
その際に問題なのは、敷金や家賃、現状復帰クリーニング費用が返ってこないことがある、ということです。
リスクを回避するには、管理会社から賃料振込が遅れていないか、日々注意することです。
そして、そもそも賃貸管理を委託する会社選びを慎重にしたいものです。
創業が古く資本金も多い会社で、管理戸数の実績と営業力があってノウハウが豊富など、自分が信頼できる会社を選びましょう。
事故物件リスク
もし賃貸物件の室内で入居者の不審死や、火災による焼死が発生してしまったら、どうなるのでしょうか。
賃貸経営は、そういったリスクも考えておかなくてはなりません。
このようなことが起きた物件は事故物件といわれます。
その事実は、賃貸契約の書類に告知事項として記載しなければなりませんから、なかなか入居者が決まらず家賃を減額する必要が出てきます。
また、室内の原状回復の費用もかかります。
そのため、リスクを最小限に抑えるためには、保険の加入をおすすめします。
保険に加入していれば、事故が起きてから原状回復までの期間は、保険金が支払われることがあります。
また入居者が自殺した場合、事故物件にならなければ得られた賃料や補修費を遺族に求める、損害賠償請求訴訟を起こすこともできます。
借金リスク
多くの人は金融機関から融資を受け収益物件を購入することになると思いますが、その場合は多額の借金を返済していくリスクがあります。
金利も低いため、最長35年間のローンを組む人も多いのではないでしょうか。
長期間、順調に返済ができれば問題はありません。
しかし長い間には様々な経済状況の変化や、空き室が続いて収益状況が悪化してしまい、物件を手放さなければならないこともあるでしょう。
そんなリスクを回避するために、自分が借りられる限度をきちんと知り、余裕のある返済をしたいものです。
収益に対して返済がどのくらいの比率かが融資側が見るポイントは、返済比率35％というのが目安といわれています。
具体的には1500万円の中古ワンルームマンションを購入し70,000円の賃料を得たい場合は、1000万円を頭金に500万円は25年ローンを組むと、32％の返済率になります。
物件の収益性が良ければ、もっと融資を積極的に行う金融機関もありますが、安全圏はこのあたりということは抑えておきたい点です。
また、借り換えも検討すれば、選択肢が広がることでしょう。
不動産売却時のリスク
費用リスク
不動産投資用物件を売却したい場合にも、仲介不動産会社に委託することが多いと思います。
その際には仲介手数料が売却価格の3％＋6万円がかかってきます。
マンションを1,500万円で売却の場合は51万円です。
さらにローン返済が残っていると、売却した時に、一括繰上げ返済しなくてはなりません。
その手数料は5,000円から6,000円程度、固定金利は3万から5万円程度の手数料です。
あとは抵当権抹消登記の免許税と、売却益が出た時に納める不動産譲渡所得税があります。
売却して得た金額のすべてが利益になるわけではありませんので、注意しましょう。
流動リスク
不動産投資用物件を購入した価格以上で売却するのは、よほどのバブル期でなければ難しいでしょう。
だいたいは築年数が経てば価格が下がります。
また、売却しようとしたときの市場状況によって、すぐ売れないことや希望額より低くなることも十分あるので、流動性にリスクがある投資といえます。
そのリスクを回避するには、購入物件の選び方が肝心です。
・立地条件が良く、賃貸需要のあるエリア
・間取りがほかと差別化でき管理がしっかりしている
こういった資産価値が落ちにくい物件を意識的に探してみましょう。
不動産投資のリスクを下げるには？回避方法
ここまで不動産投資に関するリスクについて、物件購入時と売却時の両面から見てきましたが、これらのリスクを下げるには、大きく二つの点が挙げられます。
一つ目は、物件価格と諸経費を考慮して、無理のない資金計画を練ること。
そして二つ目は、空き室率が低く資産価値の下がらない物件を選ぶことです。
購入費には仲介手数料や税金などがプラスされ、購入後は管理修繕積立費と修繕費が必要です。
これらを見積り、
・頭金はどれだけ必要か
・融資をどの程度受けるか
・月々いくら返済するか
・返済率は何%で組むのか
などをしっかりと見定めましょう。
不動産投資の基本を勉強した上で、仲介不動産会社の人と入念に打ち合わせをすることが大切です。
資金計画が甘いと、途中で物件を手放す程の損失が出てしまうケースも多いといいます。
とはいえ、10年20年安定経営をして投資回収するというスタンスで、資産価値の下がらない物件を選べば、ある程度は安心して投資を続けられるでしょう。
また災害や不可抗力のリスクは実際避けようがないですが、保険に加入し、事前の入居審査を徹底させることで最小限に抑えられます。
不動産投資のリスクを無視した時の失敗例3選
それでは、今まで述べてきた不動産投資リスクを無視して、損失を出したケースを３つ紹介してきます。
実際にわかっていても行動をするとなると、ついリスクを忘れてしまうことも。
よく陥りがちな失敗例ですので、参考にしてみてください。
不動産投資知識が足りず、不動産のプロの意見も考慮せず失敗したＳさん
ＳさんはIT企業勤務の29歳独身の男性。年収は800万円。不動産投資に興味があり、ポータルサイトで見つけた高級住宅地の、築7年50平米1LDKマンションを6,300万円で購入しました。
しかし契約前後、同じエリアで大手デベロッパーによる新築ブランドマンションが、75平米2LDK7,800万円で販売されたのです。
実はSさん、このブランドマンションについて事前に販売不動産会社から説明を受けていました。
その際に担当者から、
・ブランドマンションは値崩れしにくい
・エリア特性として1LDKより家族向け物件に需要がある
などを理由に新築ブランドマンションの方をすすめられていたのです。
しかし、Sさんは「高い物件を売りたいだけだろう」と、中古のマンションを購入します。
この物件が5年後売却した際500万円も値が下がったのに対し、新築ブランドマンションは600万円値が上がっていました。
Sさんは、不動産投資の知識がほとんどありませんでした。
プレミアがつくブランドマンションは、中古でも高くなる可能性があること。
またエリア特性から、1LDKより2LDKの需要が高いことを知っていれば、不動産会社の話に耳を傾けることができたでしょう。
大学移転で郊外一棟アパートが空き室に。収入激減してしまったＭさん
Ｍさんは36歳、外資系保険会社勤務。年収は1,000万円です。
仲介不動産会社の投資セミナーに通い、都心郊外の1棟アパートを利回り12%につられて購入しました。
そのエリアは大学があり、学生の賃貸で満室でした。しかし、6年後に大学が移転し、4室のうち3室が空き室になってしまいました。
実はＭさんには、一棟アパート購入時に比較検討をすすめられた、都心の駅徒歩5分の中古1LDKマンションがありました。
利回り6%想定家賃は15万円でした。
不動産セミナーの担当者はこちらの方が将来的に需要があるとすすめます。
しかしＭさんは満室時の家賃が20万円という高利回りの一棟アパートを選びました。
しかし6年後、1LDKマンションは賃料がほとんど変わらなかったのに対して、一棟アパートは5万円に。
手痛い損失となってしまいました。
目先の利回りにつられ、資産価値が変動しにくい物件を選ぶという基本を忘れていたのです。
そして不動産のプロの意見もしっかり考慮する必要があったといえます。
属性が高いＹさんは不動産会社の勧誘を断れず、融資を掛け持ちして失敗
Ｙさんは既婚の35歳男性、年収3000万円。親の会社を継いだ会社役員です。
融資する側として大変融資しやすい、属性が高いＹさんは手始めに新築区分マンションを購入しました。
フルローンで新築だったこともあり、収益は若干赤字でした。
しかし節税になるからと、あまり真剣に考えませんでした。さらに不動産会社にすすめられ、1年もたたずに2軒目も購入。
融資も好条件だったため、安易に申し込んでしまいます。
さらに低金利の今が絶好のタイミングと3軒目の購入も決めます。
しかし、どの物件もローン返済額が多すぎて赤字が改善しません。
不動産会社の担当者は売却をすすめてきましたが、所有年数が浅く、返済額が減っていないので売却すると大幅な損失がでると、Ｙさんは売却も諦めます。
この不動産会社の担当者にも非がありますが、安易に話に乗ったＹさんにも責任があります。
自分の投資目的や、投資の方針に合った担当者を見つけるという大切な点を見落としていたといえます。
これから不動産投資をする人が知っておくべき『リスクヘッジ』
この3つの失敗例を見てわかることは、事前の情報収集がどれだけ重要かという点だと思います。
不動産会社の担当者や、セミナーがすすめる投資がダメということではなく、様々な見解のうち、どれが自分に適したものかを見極める目を養っておくのが成功の鍵といえるでしょう。
その上で、信頼できる不動産会社の担当者を選び、パートナーシップを築いていくべきです。
そして、
・目先の収益性の高いものにつられるのでなく、10年20年と長期にわたり安定的利益を上げられる物件を選ぶこと
・無理のない資金計画を実行すること
これらの基本を守って不動産投資をしていけば、大きなリスクに翻弄されなくてもすむのではないでしょうか。
不動産投資はリスクがあって悩んでいる人は
不動産投資にはリスクはつきものなので、不安がぬぐえないという人は多いでしょう。
一般に不安とは、情報量が少ないため不要な心配をしている状況ではないかと思います。
そんな時、成功した先輩のブログや不動産検索サイトに掲載されているコラムや実例集を参考にしてみてください。
とても内容が充実していますから、読んでみると不動産投資のセオリーはだいたい見えてきます。
不動産投資を成功させるための共通項を把握してから、自分なりの収益や理想を肉付けしていってはいかがでしょうか。
その際には、ぜひ不動産会社の担当者や不動産コンサルティングの専門家の意見は重視してみて下さい。
何が有益か否かを見極める見識を持った後でなら、これほど心強い味方はいませんよ。
情報を武器に、リスクを抑えた良い不動産投資をしていきましょう！
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