不動産投資を始めたいと思っている多くの方は、融資を利用しようと考えているのではないでしょうか。
確かに融資を受けた方が得な面がありますが、不動産投資ローンは、一般の住宅ローンと異なる点もあります。
その最も違う点とは個人の信用度に加えて「物件属性」という条件が審査されることです。
そこで、
・不動産投資ローンと住宅ローンの相違点
・メリット
・注意点
などについて説明していきたいと思います。
不動産投資ローンと住宅ローンの違い
不動産投資ローンと住宅ローンとの違いは、融資の際に不動産事業からお金の回収が可能かどうか審査されるという点です。
自己資金があれば有利に働きますが、それよりも不動産賃貸事業の中身をしっかり見られることになります。
ですから融資審査では、自分の経営する事業が、長期安定的に継続できることを事業計画で証明する必要があるのです。
住宅ローンの場合ですと、融資する相手が
・正社員で数年間雇用されている
・年収が高い
・安定企業に勤務
・自己資金がある
などの信用があればローンは比較的通りやすいです。
しかし不動産投資ローンは、
・物件の資産価値と
・お金を借りる個人投資家の返済能力
に基づいて決定されます。
また不動産投資の場合、ローンの金利が住宅ローンより高く設定されています。
現在の住宅ローンの金利はだいたい0.4%前後の低金利です。この金利で投資用物件のローンが組めれば良いのですが、不動産投資用のローンの金利は0.9～9％と、住宅ローンと比べ高く設定されています。これは、不動産投資は賃貸事業とみなされ、収益があがらない可能性のある、リスクが高い融資と判断されるからなのです。
不動産投資にかかるローンの種類
ローンの種類として、金利の観点からの分類があります。
ローンの金利には変動金利と固定金利とがあり、それぞれ月々のローン返済額が変化します。
また金利は、低ければ低い方が総支払額は低くなりますが、金利や返済方法は投資家の方の考えや、投資物件によっても最良な選択が異なります。不動産会社や金融会社と念入りに相談することをお勧めします。
その前提知識として、ローン金利の固定金利と変動金利についてみていきましょう。
固定金利とは？
固定金利は、一定期間の間、金利を固定するというタイプの金利です。一般的な金利上昇に追随しないということと、資金計画が立てやすいというメリットがあります。
ただその分、固定金利は、変動金利より高めに設定されています。
また、固定金利は途中で解約してしまうと違約金が発生する場合もあります。
固定金利期間中に物件の売却の可能性があるなら、違約条項を確認しておきましょう。
変動金利とは？
変動金利は、日銀の金利政策によって金利が変動していくものです。
半年に1回ほど金利が見直されていますが、もし金利が上下した場合は返済額に5年間据え置きで適用されます。
また、返済額が上がった場合でも従来の返済額の125％を超えない、というルールもあります。
変動金利のメリットは、固定金利に比べ金利が低いことです。低金利政策が続く傾向にありますから、今は変動金利を選択した方が良いかもしれません。
デメリットは、金利変動リスクを負わなくてはならない点です。金利変動リスクは、借入残高が大きければ大きいほど高くなります。例えば、借入額が1,000万円、30年ローンを組んで金利が1％上昇すると、月々の返済額が5,000円増額してしまいます。
変動金利と固定金利のそれぞれのメリットを考慮して、自分が納得できる金利タイプを選択できるようにしましょう。
不動産投資ローンを借りるメリット
投資用不動産を自己資金のみで購入できる場合でも、金融機関から融資を受けた方が得な場合があります。
節税対策等で資金効率が高まる、という点です。
またサラリーマンは不動産投資の融資を受ける際に有利になるため、そのあたりも踏まえて不動産投資ローンを検討してみてください。
ここから不動産投資で融資を受けた場合の５つのメリットを見ていきましょう。
【メリット１ レバレッジ効果がある】
例えば現在、自分の自己資金が少額だったとしても、金融機関から融資を受けることで、高額の物件を購入して賃貸事業が始められるメリットがあります。つまり、少ない投資金額で高い利回りを得ることが可能になります。
【メリット２ サラリーマンの副業投資に有利】
金融機関から融資を受けた投資を行うのに、専業で不動産投資を行っているプロよりも、サラリーマンの方が大きなメリットがあります。一般的にサラリーマンには専業投資家より高い信用があるためです。サラリーマンは、融資する側にとっては属性の高い、つまりリスクの低い層とみなされるので、融資を受けやすいのです。
【メリット３ 所得税の節税効果がある 】
副業での不動産投資は、一時的に所得税の節税効果が見込めます。投資物件の家賃収入から諸経費とローン利息分を差し引いた金額が課税対象になります。それを勤務する会社の年収と合計して所得税が計算されるので、課税対象が圧縮できるという仕組みなのです。物件購入当時は、諸経費や利息分が大きいので節税効果も大きくなります。
【メリット４ 相続税の節税対策にもなる】
相続税の節税という点では、マンション投資は効果的といわれます。資産を現金で所有するよりも、収益不動産を持っている方が相続税の計算基準になる相続税評価額を現金の３分の１程度に抑えることができるのです。
【メリット５ 生命保険代わりになる】
不動産投資ローンを借りると、生命保険代わりにもなるという点もあります。ローンを借りる際、団体信用生命保険に加入するためです。この保険は死亡など万が一の場合、保険金によって残りのローンが全額清算されます。そのため、収益物件をそのまま家族の手元に残すことができるのです。
不動産投資ローンを借りる際の注意点
一方、不動産投資ローンを利用することには、現金で購入する場合と比較してどのような注意点があるのでしょうか。
大きく４つの注意点をお伝えします。
【注意点１ ローン審査が厳しいこと】
事業投資をみなされる不動産投資はローンを組む場合、審査のハードルが高くなります。住宅ローンであれば、勤続1年、年収300万円でも審査が通りますが、一般的な投資用ローンは不動産賃貸の事業計画書が必要ですし、勤続年数3年以上の正社員で、年収500万円以上の方でも、自己資金の額も考慮しながら審査されることになります。
【注意点２ 金利が高い】
住宅ローンと比較した場合、投資用ローンについては金利が高くなります。住宅ローンであれば1％以下の低金利で融資を受けられますが、投資用ローンですと1～4％以上の金利になってくるため、住宅ローンに比べると金利負担が重くなってしまいます。
【注意点３ 売却して残債が残る可能性がある】
もし、自己資金が少ない状況でローンを組んで不動産投資をすると、金利が高く収益性も低くなります。さらに管理修繕費の収支計画が甘いと、途中で売却せざるを得ないケースも出てきます。そうした際、市場状況が悪ければ売却した価格よりもローンの残債が多くなってしまう、というリスクも注意したいところです。
【注意点４ 返済ができなくなるリスクがある】
しっかりと検討して購入した物件でも、順調に経営できる保障はありません。万が一のことが起きて返済できなくなることもあります。空き室状態が続いてしまうかもしれません。
そのようなリスクを認識し、団体信用生命保険や抜けのない収支計画の作成などが必要になります。
不動産投資ローンの審査基準
大手銀行ですと不動産投資の融資が受けられないケースもあります。しかし、金融機関によっては積極的に不動産投資に融資をしてくれる機関もあります。その際には、事業の安定性や融資を受けるための属性の高さ、一定金額の自己資金の有無、居住エリアに支店があるかなどの条件をクリアしなくてはなりませんが、それをクリアできれば審査が通ります。
ここからは、不動産投資ローンの審査基準をまとめてみました。
自己資金
自己資金は重要な審査基準のひとつです。空き室になったり、修繕やリフォームにも対応できるのかが審査対象になるためです。
自己資金があるほど金融機関は低リスクと判断します。
また2018年以降は不正融資や不動産投資ローンの過熱状況から、購入価格の2～3割にあたる頭金を用意しなくてはならないケースも増えています。
個人属性
属性とは融資する側から見て、融資をする対象として優良かどうかを判断するための個人情報を指します。
まず、年収ですが、大手都市銀行では500万円以上、1,000万円前後が融資を受けやすい目安になっています。さらに融資後の現金が1,000万円～2,000万円あると審査に有利と言われています。
勤務先の規模や資本金、売上高なども考慮して審査されるので、上場企業など経営が安定した企業に勤めていると有利といえるでしょう。
融資が利用できる年齢も考慮します。ローンを組む際に加入する団体信用生命保険は、満20歳以上70歳未満が加入可能になりますから、その年齢内であることも大事です。
物件評価
金融機関は、投資物件の不動産評価も審査のポイントにします。
評価には積算評価と収益還元評価があります。
積算評価は、建物と土地の評価額で不動産の価値を割り出しますが、収益還元評価は、賃貸収益を元に不動産の価値を割り出します。
多くの金融機関では積算評価と収益還元評価を使って割り出した物件価格の90％を融資額にする方法で計算しています。
例えば3,000万円の価値のある物件だと、2,700万円がローン融資の上限となるのです。
居住地
融資の審査の条件に居住地が考慮される場合があります。
本来なら難しいと思われていた融資が、支店のあるエリアに居住していたことで利用できることもあります。
このような様々な審査ポイントは金融機関によって異なりますので、ローン審査前に調査してみてくださいね。
不動産投資のローンを組む際の相談先はどこがおすすめ？
まずは物件の仲介でお世話になっている不動産会社に相談してみましょう。
投資ローンには不動産会社による「提携ローン」と自分で金融機関に依頼する「金融機関ローン」があります。
不動産会社には必ずローンの提携先があり、融資枠や金利などでも便宜を図ってくれる可能性が高いです。
以下に不動産投資ローンを積極的に行っている金融機関を挙げてみました。相談先としても参考にしてみてください。
【東京スター銀行】
融資金額：100万円から1億円／融資期間：1年以上20年以内／融資金利：変動金利 ／連帯保証人：原則として不要／団体信用生命保険料：無 対象エリア：制限あり
【オリックス銀行】
融資金額：1,000万円以上２億円以内／融資期間：１年以上35年以内（1ヶ月単位）／融資金利：変動金利・固定金利／連帯保証人：原則借入対象不動産の共有者／対象エリア：制限あり
【住信SBIネット銀行】
融資金額：300万円から１億円／融資期間：最長25年／融資金利：変動金利／連帯保証人：原則不要／団体信用生命保険料：無／対象エリア：制限あり
【日本政策金融公庫】
融資金額：４,800万円まで／融資期間 女性：最大15年 男性：最大15年／融資金利：固定金利／連帯保証人：原則不要／対象エリア：全国支店があるエリア
【SMBC信託銀行】
融資金額：500万円から１億円／融資期間：１年以上30年以内／融資金利：各固定期間から選べる（1年3年5年7年10年）／連帯保証人：原則不要／対象エリア：1都3県
上記の金融機関のほかに、融資のプロにアドバイスをもらうこともできます。
例えば業界内でも融資付けの実績に定評のある株式会社センチュリオンの場合は、大手銀行から全国各地の地方銀行に至る全30銀行以上の金融機関と業務提携をしていますので、全体的な視点から、有益なアドバイスを受けることもできます。
まとめ
以上、不動産投資ローンについて詳しくみてきました。
不動産投資ローンでは、収益物件価値をどうみられるかが融資のポイントになってきます。
低金利策が続く現状はローンを利用するには良い条件ですので、ぜひ不動産投資ローンの利用を検討してみて下さい。
