サラリーマンの副業として、よく選ばれているものが不動産投資です。
しかし、不動産投資自体をそもそも知らないという人も多いのではないでしょうか。
今回は不動産投資に少しでも興味がある初心者の人に向けて、わかりやすく不動産投資について解説していきます。
不動産投資とは？
不動産投資とは、不動産を購入して収益を得る投資の事を指します。
不動産投資の対象となる不動産は、土地や建物等の実物資産で第三者に貸し出す事によって収益を得られるものとなります。
実物資産は株式等に比べて価格変動も緩やかですので、ミドルリスクミドルリターンの投資先としても知られています。
また、不動産は金融資産と比べると事業性が高くなるという特徴もあります。
不動産投資の種類
不動産投資の対象となる不動産には、様々な種類があります。
以下で、代表的なものをいくつか紹介していきます。
新築・中古のワンルームマンション
ワンルームマンション投資は、比較的低価格で始める事ができる不動産投資です。
都市部では単身者が多く需要が落ちにくいため、安定した不動産経営をする事ができます。
建物の管理等も管理会社に委託できるケースが多いため、不動産投資の初心者でも始めやすいという特徴があります。
新築・中古のマンション、アパート一棟
マンション・アパート一棟投資は、マンションやアパートの一棟すべてを保有して行う不動産投資です。
多額の資金が必要となってきますが、資産価値が高い物件であれば融資が通りやすくなります。
一棟投資では不動産運営の自由度が高まりますので、区分所有に比べて実質利回りが高くなるというメリットがあります。
また、キャッシュフローの金額が大きくなるという事も特徴です。
新築・中古の戸建て経営
不動産投資の戸建て経営は、戸建て住宅を購入して賃貸する事で行います。
戸建て住宅は基本的にファミリー向けですので、入居期間が長く安定しているというメリットがあります。
また中古の戸建ての場合、比較的少額から始める事ができるケースが多く、リノベーション等の自由度が高いという点も特徴的です。
駐車場、コインランドリー経営
駐車場やコインランドリー経営も不動産投資に該当します。
どちらも通常の不動産投資と比べると、事業性が非常に高い投資となりますので、緻密な経営戦略が必要となってきます。
事業の特性やリスク等をしっかりと理解した上で、投資の検討を行っていきましょう。
REIT（リート）
REIT（リート）は不動産上場投資信託のことを指しており、不動産に特化した投資信託証券です。
証券会社や銀行で取引することができます。
REIT（リート）は、どちらかというと金融商品という扱いになります。
他の金融商品と比べても利回りが高い傾向にある事が特徴的です。
不動産投資をするメリット
ここでは、不動産投資をするメリットを紹介していきます。
不動産投資には様々なメリットがありますのでチェックしておきましょう。
比較的安定した収益を得る事ができる
不動産投資は、保有している不動産を貸し出して収益を得る投資方法です。
特に、都市部の住居不動産は需要が落ちにくく安定しています。
不動産は賃借人の生活基盤の中心となりますので、比較的安定した収益を得ることができる投資となります。
不動産投資ローンを活用して少額の自己資金から始める事もできる
不動産投資を行う際には、不動産投資ローンを活用する事も可能です。
不動産投資ローンを活用する事で、自己資金が少なくても不動産投資を始める事ができるようになります。
長期的な資産形成ができる
不動産投資は、長期間に渡って収益を生み続けます。
そのため、長期的な視点で資産形成をする事ができるようになります。
不動産投資ローンを利用した場合も、家賃収入から着実に残債を減らしていきながら手元に資産を残していく事ができます。
不動産投資の注意点
不動産投資を行う上で、どのような点に注意していけばいいでしょうか。
不動産投資を行う上での注意点についても紹介していきます。
不動産投資のリスクにも注意
不動産投資には、様々なリスクがあります。
一般的に投資では、リスクが高くなればなるほど期待リターンが大きくなります。
リスクの性質について理解していきながら、投資をする物件のリスクを評価していく必要があります。
不動産投資を行う際には、リスクとリターンが適切なバランスを保っているかどうかを見極める事が重要なのです。
詳しいリスクについては、下の章で詳しく説明していきます。
不動産投資ローンを利用する場合は返済計画等にも注意
不動産投資ローンを利用する事で、小額の自己資金から不動産投資を始める事ができますが、返済計画等もきちんと考えておく必要があります。
金融機関によって、不動産投資ローンの条件も変わってきますので注意しておきましょう。
過度にローンに依存してしまうと、キャッシュフローが赤字になってしまうこともあるので注意が必要です。
不動産投資をする際のリスク
不動産投資をする際には、様々なリスクについて考慮していかなければなりません。
不動産投資のリスクをきちんと理解しておく事で、適切な対処ができるようになります。
不動産投資をする際の代表的なリスクについて、紹介していきます。
空室リスク
空室リスクとは、保有している不動産に空室期間ができてしまい、収益が得られなくなるリスクのことを指しています。
空室リスクは、不動産を経営する上で最も注意しておかなければならないリスクの一つです。
需要が落ちにくい物件に投資したり、物件を適切に管理していく等、できるだけ空室期間を短くしていく工夫や努力が必要となってきます。
災害リスク
災害リスクとは、地震や火災等の災害によって保有不動産が被害を受けるリスクのことを指します。
災害保険を掛ける等の対策が必要となってくるでしょう。
災害保険は、賃貸契約時に賃借人に加入してもらう事もできます。
金利上昇リスク
金利上昇リスクとは、不動産投資ローンの金利が上昇する事で収益が圧迫されてしまうリスクのことを指しています。
将来金利が上がりそうな局面の場合は、変動金利ではなく固定金利にした方が良いでしょう。
金利上昇リスクは、不動産投資ローンの返済計画にも影響を及ぼしますので注意が必要です。
不動産投資を始める際に気を付けるべきこと
実際に不動産投資を始める際には、きちんとした情報収集を行う事が重要となってきます。
不動産は流動性が高いアセットクラスではありませんので、出口戦略が難しくなるというデメリットがあります。
そのため不動産の購入は、特に十分な情報収集をしたうえで、慎重に決定していくべきでしょう。
事前の情報収集を怠らずに、自分の投資戦略に合った条件の良い物件に投資をしていく事が重要となります。
不動産投資を始める時に準備するもの
いざ不動産投資を始める際には、買付証明書が必要です。
買付証明書とは物件を購入する際に、物件の売り主や仲介会社に提出する書類です。
書式の決まり等は特にありませんが、買付希望金額や希望受渡日、有効期限等、契約の際に重要な事項を記載する必要があります。
購入の意思表示を売り主側が受け取る事で、契約交渉等がスタートする大切なものですから、まずしっかりと情報収集をして揃えましょう。
不動産投資の始め方
必要書類も揃ったら、いざ不動産投資のスタートです。
とはいえ、不動産投資はどのような流れで始めていけばいいのでしょうか。
不動産投資を始める流れについて簡単に説明していきます。
不動産投資の目的を明確にする
まずは、不動産投資を始める目的を明確にしていきましょう。
不動産投資の目的によって投資プランも変わってきます。
自分に合った投資プランを考える事ができるようになりますし、不動産投資に対するモチベーションを上げることもできます。
投資する物件を探す
投資プランを立てた後は、不動産の情報収集を行いながら自分の投資目的に合った物件を探していきましょう。
物件はインターネットや不動産会社からの紹介等で見つける事ができます。
気になった物件は積極的に資料請求をして、物件に関する資料を読み込んでいきましょう。
また、購入する物件を決める前に、詳細の確認や現地への調査、事業計画の立案等を行っておきましょう。
売買の交渉や契約を行う
購入する物件が決まった後は、不動産会社を通じて買付の申し込みや交渉を行います。
不動産投資ローンを利用する人は、金融機関にローンの申し込みを行う必要もあります。
物件の売主と契約が合意に至ると物件の所有権が移転し、不動産オーナーとして不動産経営を始める事ができるようになります。
不動産投資の成功例
実際に不動産投資を始めて成功している方の例を紹介していきます。
不動産投資で成功するためには、実際に不動産投資で成功している成功者から学ぶ事が重要になってきます。
中古ワンルームマンション投資で成功した例
不動産投資についてあまり知識が無かったAさんは、セミナーや勉強会で「中古ワンルームマンション投資が始めやすい」と知り、中古ワンルームマンション投資を始めました。
不動産投資ローンを組むことに抵抗がありましたが、良い管理会社に恵まれたため問題無く運用する事ができています。
また、不動産投資ローンの団体信用生命保険に加入した事により、生命保険を見直して月々の保険料も安くなりました。
キャッシュフローも黒字で、順調にローンの残債を減らしていく事ができています。
コインランドリー経営で成功した例
商業不動産を保有していたBさんは、保有物件のテナントを埋めるために自分でコインランドリーの経営を始めました。
「ランニングコストを抑えながら24時間営業をする」等の経営努力を行った結果、賃料相場よりも高い収益を得る事ができています。
不動産投資の失敗例
不動産投資の失敗例についても紹介していきます。
不動産投資の失敗には必ずその原因があります。
自分が同じような失敗をしないためにも、失敗例から積極的に学んでいきましょう。
戸建投資で失敗した例
中古の戸建投資を始めたCさんは、保有物件に入居者が付いたため一安心していました。
しかし、水回りや電気設備に異常が出てしまい、対応に追われる事に。
設備に関する予想外の出費から、予定通りの収益を上げる事が難しくなってしまいました。
駐車場経営で失敗した例
老朽化したアパートを更地化して駐車場経営を始めたDさん。
更地にした事で、固定資産税や都市計画税が跳ね上がり、収益がかなり圧迫されるようになりました。
駐車場の稼働率は安定しているのですが、ほとんど手元に収益が残らなくなってしまいました。
実際に不動産投資をしている人の口コミ・評判
不動産投資を始める際には、実際に不動産投資を行っている人の口コミや評判を見ておく事も重要です。
実際に不動産投資をしている人の口コミや評判を紹介していきます。
Xさん（39歳・男性）
サラリーマン以外の安定した収入源が欲しいため、不動産投資を始めました。
不動産投資は、物件の情報収集から購入までが色々と大変でしたが、物件を購入した後は安定した収入が得られるようになりましたので満足しています。
不動産投資で成功するためには、良い物件を仲介してくれる不動産会社との信頼関係が大切だと思います。
Yさん（35歳・女性）
資産運用に興味があり、株式投資や投資信託を始めてみましたが、日々の値動きをチェックしていく必要があるため、あまり向いていませんでした。
その後、興味を持ったものが不動産投資でした。
不動産投資では、日々の値動き等を気にする必要が無く、毎月安定した家賃収入が得られています。
物件の管理等もほとんど管理会社に任せているため、面倒な手続き等もほぼありません。
不動産投資は、本業が忙しい人にもおすすめできます。
初心者向けの不動産投資解説のまとめ
以上、今回は初心者向けの不動産投資について解説していきました。
不動産投資のメリットやリスクについて、大まかに理解していただけたと思います。
不動産投資は単純に見ることもできますが、事業性が高く奥の深い投資となります。
これから不動産投資を始めて成功したいという人は、謙虚な気持ちで勉強を続けて、不動産投資についての理解を深める事が重要となるでしょう。
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