低金利時代に不動産投資がオススメな理由とは?マイナス金利はローンに有利?

低金利はチャンス

日本では長らく低金利の時代が続いています。

そのため銀行にお金を預けてもほとんど金利が付かず、貯蓄から投資へと資金が移動してきています。

投資先として魅力的な不動産投資ですが、実は低金利の時代では不動産投資ローンの金利も低く、お得に始める事ができるということをご存知ですか。

低金利時代の今だからこそ、不動産投資を考えてみてはいかがでしょうか。

今回は低金利時代にお得な不動産投資や、低金利時代の投資戦略について解説していきます。

低金利とはそもそも何?

低金利とは

低金利とは、そもそも金利が低い状態の事を指します。

金利は様々な要因から決まってきますが、日本の中央銀行である日本銀行の金融政策が非常に大きな影響力を持っています。

日本銀行の金融政策では、一般的に景気が良くなり物価が上昇していくインフレーションが起こった際に金利を上げ、景気が後退しデフレーションになりやすい地合いでは金利を下げるという措置が取られています。

日本では慢性的なデフレに陥っており、日本銀行はゼロ金利政策及びマイナス金利政策を継続しています。

政策金利が低いと、銀行や金融機関の貸出金利やローン金利等も連動して低くなる関係にあります。

不動産投資ローンの金利について

不動産投資ローンでは、物件を担保にして資金を借り入れる事ができるため、低金利で長期間のローンを組む事ができます。

不動産投資ローンの金利については、主に変動金利と固定金利の二種類が挙げられます。それぞれの金利の特徴について紹介していきましょう。

変動金利とは?

変動金利とは、市場の金利状況によって不動産投資ローンに適用される金利が変化していくものです。

固定金利と比べると、金利水準が低くなっている事が一般的ですが、市場金利が上がると適用される金利も上がってきますので注意が必要です。

金利が上がると月々の返済額も上がってきますので、キャッシュフローを圧迫する事になります。

変動金利は、今後も長期的に低金利時代が続いていけば有利な金利だという事ができます。

固定金利とは?

固定金利とは市場金利の動向に関係なく、不動産投資ローンに当初から設定された金利が確定しているものを指します。

市場金利の動向を気にする必要がないため、安定した資金返済計画を立てる事ができるというメリットがあります。

ただし、金利水準は変動金利と比べると高く設定されているケースが多いですので注意しておきましょう。

固定金利の中にも、金利が固定される期間が定められている固定期間選択型と完済までの金利が最初から確定している全期間固定金利型に分かれています。

そもそも超低金利政策はいつまで続く?

低金利いつまで

現在の日本では超低金利政策が続いていますが、そもそもこの超低金利政策はいつまで続くのでしょうか。現在の日本経済の動向を観察していきながら考察していきます。

なぜ超低金利政策を行っているのか

2012年12月に民主党から自民党に政権交代をした後、政府はアベノミクスと呼ばれる経済政策を実施しました。

アベノミクスの経済政策では、リーマンショック後続いていたデフレから脱却するために、大胆な金融緩和を日本銀行に求める事が盛り込まれていました。

一般論として、デフレ下の経済では総需要や賃金水準が落ち込み、経済成長が停滞すると言われています。

強力な金融緩和政策としてゼロ金利政策に加えて、日本銀行が市場から国債を買い上げる大規模な量的緩和も行われ、さらに2016年には一部マイナス金利政策の導入も行われました。

デフレを脱却し力強い経済成長を実現するために、超低金利政策が続いています。

超低金利政策が終了する条件とは

この超低金利政策が終了する条件とは何でしょうか。

一般論としては、インフレ率(物価上昇率)が上がってくると、金融政策は利上げに向かうと言われています。

景気が拡大し経済全体の体温が上がってくると、インフレ率も上がってきます。

インフレ率が上がってくると、インフレ率をコントロールするために日本銀行は超低金利政策を終了し、利上げを行うようになるでしょう。

いずれにしても景気が十分に回復する必要があります。

日本の消費者物価指数の行方に注視していきましょう。

超低金利政策はいつまで続くのか

では、超低金利政策はいつまで続くのでしょうか。

日本銀行は大規模な金融緩和政策を始める際に、2年程度で2パーセントの物価上昇率を実現するという目標を掲げました。

しかしながら、2年での2パーセントの物価上昇率を実現するという目標は達成されず、約7年経った2019年執筆現在においても、インフレ率は1パーセントにも満たないという実績となっています。

そのため超低金利政策は、しばらく続く事が予想されます

しかし、日本は着実にデフレ脱却を実現しており、今後物価がさらに上昇すると超低金利政策が早期に終了するという可能性もあります。

将来の金利状況については、物価上昇率も見ていきながら様々な可能性について評価していきましょう。

低金利時代に不動産投資をした方がお得な理由は?

低金利が良い理由

なぜ低金利時代に不動産投資をした方がお得なのでしょうか。

低金利時代に不動産投資をした方がお得な理由を紹介していきます。

不動産投資ローンの審査が通りやすくなる

低金利時代では、相対的に不動産投資ローンの審査が通りやすくなります

銀行やノンバンク等の金融機関は、資金を貸し出す事によって利益を得ています。

しかし景気動向が悪く企業等の借入需要が低迷している低金利時代では、資金を貸し出したくても借り手がいないという状況です。

一方不動産投資ローンでは担保が設定されており、担保物件から得られる安定した収益が期待できるため、金融機関からの融資を受けやすくなるのです。

不動産投資ローンを利用した場合、金利のコストが安くなる

低金利時代では、不動産投資ローンを利用して不動産投資を行った場合、投資家が負担する金利のコストが安くなるため、金利が高い時代と比べて不動産経営が有利になります。

例えば、2パーセントの金利で4000万円の融資を受ける場合と4パーセントの金利で2000万円の融資を受ける場合とでは、金利のコストは同じです。

低金利であればある程、金利コストが同じでも借りられる資金が大きくなってくるのです。

ただし、金利は経済状況や金融政策の動向等で変わってきますので注意が必要です。

長期間の安定した返済計画を立てたい場合には、固定金利を選んでいきましょう。

少ない自己資金からでも始めやすくなる

低金利時代では不動産投資ローンの金利コストが安くなるため、少ない自己資金でも始めやすくなるというメリットがあります。

通常、自己資金の比率が低くなると、毎月の返済額や金利コストによって収支が圧迫されやすくなります。

しかし、低金利時代では金利コストを大幅に削減する事ができますので、自己資金比率が低い中でも安定した不動産経営が始めやすくなります

ただし、不動産投資の場合は自己資金比率が低くなればなるほど経営リスクも高くなってきますので、きちんとしたシミュレーションをしておく事が重要です。

不動産投資を低金利で回すには?

低金利で回す方法

現在、日本は低金利時代となっており、比較的低い金利で不動産投資ローンを組む事ができます。

しかし、金融機関や物件の状況、投資家の属性等によって受けられるローンの金利水準も変わってきます。

不動産投資ローンの金利は、不動産経営をする上でのコストとなりますので、できるだけ低く抑えたいと考える人も多いでしょう。

ここでは不動産投資をできるだけ低金利で回す方法について紹介していきます。

収益性が高く担保価値も高い物件に投資をする

不動産投資ローンの金利は、融資を行う金融機関の裁量によっても大きく変わってきます。

通常、リスクが高い案件では融資金利は高くなり、リスクが低い案件では融資金利は低くなります。

そのため、収益性が高く担保価値も高い物件に投資をすると、そうではない場合と比べて不動産投資ローンの金利が低くなる傾向にあります。

また、しっかりとした事業計画書を用意して担当者に評価されると、より有利な条件で不動産投資ローンを組む事ができるようになります。

リスクが低く安定的な不動産経営を目指す事で、不動産投資ローンの金利も抑えることができるようになるでしょう。

日本政策金融公庫を利用してみる

日本政策金融公庫は財務省所管の特殊銀行で、一般国民や中小企業を支援する目的で設立された政府系金融機関です。

日本政策金融公庫では、低い水準の固定金利でローンを組む事ができます。

低金利で資金を調達したいと考えている人は利用の検討をしてみましょう。

また、20代の若い人や女性、55歳上の男性には特別金利と呼ばれる優遇金利が適用されるケースもあります。

ただし、日本政策金融公庫では最長で20年の期間までしか融資を受ける事ができませんので、月々の支払金額が大きくなってしまうケースも多いです。

固定金利ではなく変動金利の方を選ぶ

不動産投資ローンの金利には、固定金利と変動金利の2種類があるという事を先ほど説明しました。

固定金利では金利が安定している代わりに、金利水準が変動金利よりも高く設定されているケースが一般的です。

将来的に金利が上がってしまうリスクがありますが、当面の金利コストを抑えていきたいと考えている人は変動金利型の不動産投資ローンを選んでいきましょう。

不動産投資における低金利の注意点は?

低金利の注意点

低金利時代には、不動産投資を有利に進める事ができるようになります。

しかし、不動産投資における低金利の注意点はあるのでしょうか。

不動産投資における低金利の注意点について挙げておきます。

大幅に金利が低いローンは信用力が高くないと審査に通らないケースが多い

不動産投資ローンの金利は、金融機関やローンを受ける人の属性等によって変わってきます。

ローンを受ける人の信用度が高ければ高い程、低い金利で融資をしてもらえるという事が一般的です。

金融機関ではノンバンクよりも銀行、銀行の中でもメガバンクの方が金利が低くなる傾向があります。

不動産投資の豊富な実績や高年収等の高い信用度が無い場合、いきなりメガバンクから有利な条件で融資を受ける事は難しいです。

このような点も踏まえ、不動産投資ローンを利用する際には、様々な金融機関を回って少しでも条件が良いローンを受けられるようにしておきましょう

また、個人の属性や信用度を上げていく努力も重要です。

融資を受ける相談をする際には、しっかりとした事業計画書等を用意しておきましょう。

金利上昇リスクに注意

現在の日本では低金利時代が長く続いており、今後も続いていく事が予想されていますが、いつ低金利時代が終わるかを正確に予想する事はできません。

不動産投資ローンでは、30年を超える長期的なローンを組む事も可能ですが、この間に金利が上昇してしまうリスクも考えられるでしょう。

特に変動金利型の不動産投資ローンを組んだ場合には、注意が必要です。

金利が上昇した際に柔軟に対応できるように、売却等の出口戦略も考えておきましょう。

しっかりとした返済計画を

低金利時代では不動産投資は有利になりますが、無理なローンを組むのは禁物です。

低金利時代とはいえ、しっかりとした事業計画や返済計画を立てて不動産経営を行いましょう。

金利が低くても元本の返済は必要となってきます。不動産から得られる収益が月々の返済額を下回ってしまうと、持ち出しとなってしまいます。

また、不動産投資ローンの返済が滞ってしまうと最悪の場合、物件を手放さなければならなくなるケースも考えられます。

低金利の融資が受けられるからと言って、採算の合わない不動産に投資をしないように注意していきましょう。

まとめ

以上、今回は低金利時代にお得な不動産投資について解説していきました。

低金利時代には、不動産投資ローンを利用した不動産投資が非常に有利になってきます。

ローンの審査が通りやすくなったり、金利のコストが削減されて不動産経営のキャッシュフローが良くなったりするというメリットを享受することができるでしょう。

ただし、低金利時代はいつまで続くかという事を正確に予想することは不可能ですので、このような不確実性やリスクに備える準備をしておく事も重要です。

低金利はチャンス

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