副業として不動産投資を始めてみたいと考えているサラリーマンの人の中には、不動産投資ローンについて、詳しく知らないという人も多いのではないでしょうか。
実は、不動産投資ローンを活用することによって、サラリーマンの人でも大規模な不動産投資で副収入を得ることができるのです。
今回は、不動産投資を考えているサラリーマンの人に向けて、不動産投資ローンに関する知識や気になる融資額等について詳しく解説していきます。
不動産投資ローンとは？
不動産投資ローンとは、マンションやアパートのような投資物件を購入するために金融機関から借り入れるローンのことを指します。
不動産投資ローンを活用すれば、十分な自己資金が無くても不動産投資を始める事ができます。そのため、普通のサラリーマンとして働きながらも、大規模な不動産投資をして成功する人が増えています。
不動産投資における融資と住宅ローンの違い
不動産投資における融資と住宅ローンの違いには、どのようなものがあるのでしょうか。
項目別に不動産投資ローンと住宅ローンの違いを解説していきます。
融資額
不動産投資ローンは住宅ローンと異なり、主に投資物件から得られる収益から返済をしていきます。
そのため、住宅ローンと比べて融資額が高くなる傾向にあります。
一般的に住宅ローンの限度額はサラリーマンの年収の6倍程度といわれますが、不動産投資ローンの場合は、なんとサラリーマンの年収の10倍以上の融資が受けられるケースもあります。
融資金利額
融資金利額は、一般的に住宅ローンの方が不動産投資ローンよりも低くなる傾向にあります。
住宅ローンでは主に融資を受けた個人の年収から金利が支払われます。そのため、貸し倒れ等のリスクが相対的に低く、融資金利も低くなります。
一方、不動産投資ローンでは、
・融資額が比較的大きい
・投資物件の収益によって返済が行われるため事業リスクがある
という点から、融資金利が高くなりやすいです。
もっとも、価値の高い物件に投資する場合や、しっかりとした事業計画がある場合には、融資金利について有利な交渉ができる場合もあります。
審査
不動産投資ローンの審査では、住宅ローンと同様に借主の年収や勤務先、勤続年数等の信用力がまず重要です。
しかし、それに加えて投資する物件の事業性も審査の対象となります。
不動産投資ローンでは、投資物件の収益からも返済されますので、対象物件の収益力や安定性が審査に有利に働くことがあるのです。
不動産ローンを投資に使うメリット
では、このような不動産ローンを投資に使うメリットは、どんなものあるのでしょうか。
サラリーマンにとっての、大きな2つのメリットをご紹介しましょう。
【メリット①】少ない自己資金で大きな資産運用をする事ができる
サラリーマンが不動産ローンを使う最大のメリットは、「少ない資金で大きな資産運用ができる」という点です。
「不動産投資なんて、サラリーマンの一般的な収入では手が出ない」と諦めてしまっているサラリーマンの方もいらっしゃるかもしれません。
しかし、不動産投資ローンを利用する事で、自分ですべての資金を用意できなくても、不動産投資を始める事ができるようになります。
もちろん金融機関の審査に通過する必要はありますので、万全の準備で臨みましょう。
計画的に完済してしまえば、それ以降は収益物件だけが資産として残ります。
大きな投資物件であれば、それだけ以後のリターンも多いものです。
自己資金が少なくとも、大きな運用を始められるメリットがここでも活きてくるのです。
【メリット②】投資物件の収益から返済できる
不動産投資ローンは、物件から得られる収益から返済していく事ができます。
つまり、インカムがサラリーマンとしての賃金だけの場合とは異なり、余裕をもって返済をすることができるのです。
そのため、一般的なローンとは異なり、積極的に活用することができるというメリットがあります。
不動産ローンを投資に使うデメリット
とはいえ、ローンですから都合が悪い面も当然存在します。
ここからは、不動産ローンを投資に使うデメリットについても見ていきましょう。
返済額によってキャッシュフローが圧迫される
不動産投資ローンは毎月返済する必要がありますので、月々の家賃収入から返済額を引いた金額がキャッシュフローになります。
そのため、不動産投資ローンを利用すると毎月のキャッシュフローが圧迫される事になります。
なお、不動産投資ローンの金利は経費にできますが、元本の返済額は経費になりませんので注意しておきましょう。その代わり、建物の取得費用ですから、減価償却費として認められます。
投資のリスクレベルが上がる
また、不動産投資ローンを利用すると、投資のリスクレベルが上がる事になります。
これは上で見た「キャッシュフローの圧迫」以上のデメリットとなる場合があるということです。
例えば、空室率が想定以上に悪化した場合、毎月の家賃収入では金利の返済ができず、赤字部分をサラリーマンとしてのインカムで補う必要が出てきます。
それでも返済が滞る場合、物件を手放さなければならなくなるケースも出てくるでしょう。
このリスクとしっかり向き合い、予め収益計算等をして事業計画を練ることが大切です。
サラリーマンが知っておきたい不動産投資の融資額の判断基準
では、このようなデメリットも踏まえた上で、不動産ローンを利用するとしましょう。
そのときにサラリーマンの方が気になるのが、「融資額ってどう決まるの？」ということです。
先程も簡単にみましたが、不動産投資における融資額の判断基準について、詳しく見てみましょう。
借主の信用力
まずは、一般のローンと同じように、借主の信用力が大切です。
サラリーマンの方でいえば、
・個人としての年収
・勤務先の状況、
・勤続年数
等が重要な要素です。
信用力が高くなればなるほど、不動産ローンの限度額も大きくなってきます。
投資物件の収益性
続いて大切なのが、上でもみた「投資物件の収益性・事業性」です。
不動産投資ローンは、投資物件収益を返済に充てることが出来ます。
収益性の高い物件であれば、それだけ返済に充てられる額が大きくなるため、融資の限度額は上昇します。
また、担保価値の高い物件であれば、金融機関にとって安心できる担保となるため、それだけ多額の融資を受けることが出来ます。
融資を申し込むときには、投資物件と収益についての具体的な見通し・事業計画をしっかり練って、提出しましょう。
不動産投資ローンを融資する金融機関と融資状況
では不動産投資ローンを融資する具体的な金融機関とはどんなところがあるのでしょうか。
金融機関別の特徴や融資状況等について紹介していきます。
メガバンク
メガバンクでは、大きな金額の融資を低金利で受ける事ができます。
そのため、大規模な不動産投資を考えている場合はメガバンクからの融資が理想的です。
しかしながら、メガバンクの審査は非常に厳しく、個人の高い信用度や不動産投資の豊富な経験や実績等が無ければ、融資を受ける事は難しいでしょう。
不動産投資未経験な一般のサラリーマンの方は、まずは他の金融機関から借り、不動産投資家として大きく成長した後に、メガバンクからの融資も受けるという流れが一般的です。
地方銀行やネット銀行
不動産投資ローンに力を入れている地方銀行やネット銀行では、サラリーマンの人でも比較的融資が受けやすい金融機関です。
金利水準に関しては投資のリスクや借入金額によりますが、2パーセントから5パーセント程度となってくるでしょう。
融資金利に関しては、条件や交渉次第でも変わってきます。
個人の信用度の目安ですが、サラリーマンとしての年収が500万円以上ある事が望ましいとされています。
日本政策金融公庫やノンバンク
年収が500万円未満のサラリーマンの方は、銀行等では融資を断られてしまうケースがあります。
しかし、本政策金融公庫やノンバンクでは、年収が低くても比較的、融資を受けられる可能性が高くなります。
ただし、日本政策金融公庫ではローン期間が短くなっていますので、月々の返済金が増えることになります。
また、ノンバンクの不動産投資ローンは、金利が高くなる傾向にあります。
とはいえ、金利が高い不動産投資ローンで不動産投資を始め、実績を積んだ後に、より有利な条件の不動産投資ローンに借り換えたり、金利引き下げの交渉が可能になるケースもあります。
まずは、しっかりと不動産投資の実績を積んでいく事が大切、ということですね。
サラリーマンが不動産投資の融資を借入れするまでの流れ
では、サラリーマンの方が実際に不動産投資の融資を受けるまでの流れについて紹介していきます。
事前審査
まずは、金融機関に事前審査を申し込みます。
事前審査では申込者の年収や物件状況等、金融機関が定めた条件をクリアしているかが審査されます。
主に借主の属性に関する事や、投資予定の物件に関する情報提供が求められます。
事前審査の審査期間は、金融機関によって違いはありますが、およそ一週間程度のことが多いです。
本審査
事前審査を通過した後は、本審査に入ります。
本審査では、正式な借入申込書を提出します。金融機関に提出する付属書類も増えてきますので注意しておきましょう。
一般的に本審査に入った場合、物件の売買契約も同時並行で進めることがあります。
もちろん正式な融資の審査に通過した訳ではありませんので、ローン特約を付けた売買契約となります。
ですが、具体的に進んでいる実感は得られる段階ですね。
契約手続き
本審査に合格した後は、不動産投資ローンの契約手続きに入ります。
ローンの本契約に加え、
・担保権設定の契約
・団体信用生命保険の契約
等も行います。
契約後は融資が実行され、融資金が振り込まれます。
サラリーマンが不動産投資の融資額を有利に受けるには
では、このように申し込む融資で、サラリーマンが有利に融資を受けるには、どうすればいいでしょうか。
大切な3つのポイントをチェックしましょう。
【ポイント①】個人の信用度を上げる
サラリーマンが不動産投資への融資を有利に受けるためには、まず個人的な信用度を上げることが重要となります。
先程も述べた年収や勤務先、勤続年数等で改善できるところを伸ばしていきましょう。
年収は高いに越した事はありませんし、勤務先企業の安定性も重要です。
また、勤続年数が短いままだと不利になるケースもあります。目安としては3年以上と考えると良いかもしれません。
個人の属性を変える事は簡単ではありませんが、少しずつ努力して変えていくという事が大切です。
【ポイント②】収益性や担保価値の高い物件を投資対象にする
上でも見たように、投資対象物件の収益性や、担保価値は非常に重要です。
これらの点はローンに関係なく、投資を行う上で重要な部分になってきますから、本やセミナーなどでしっかり勉強し、良い物件を探し続けましょう。
情報収集を常日頃していなければ、良い物件と出会うことは難しいです。
物件選びに役立つアプリを紹介している記事もありますから、参考にしてみてください。
【ポイント③】自己資金を入れる
不動産投資ローンを活用すれば、理論上自己資金ゼロでも不動産投資を始める事ができます。
しかし、現実には融資の審査に通らなければ意味がありません。
自己資金で頭金を用意すれば信用度が向上しますから、融資の審査が通りやすくなります。
むしろ、金融機関によっては、頭金の準備が融資の条件となっている場合もありますので、なるべく自己資金を貯めておくようにしましょう。
サラリーマンの不動産投資の融資のまとめ
以上、今回はサラリーマンの方に向けて、不動産投資の融資・ローンについて解説してきました。
普通のサラリーマンの方でも、不動産投資ローンを活用して大規模な不動産投資を始める事ができるようになります。
できるだけ有利な条件で融資が受けられるよう、普段から工夫をしてみてください。
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