不動産投資を始めてみたいと思っている人の中には、いつ不動産投資を始めていけばいいのか分からないという人も多いのではないでしょうか。
不動産投資は長期的に不動産を保有してインカムゲインを得る投資方法ですが、売却して利益を確保したいと考えている人もいるでしょう。
不動産投資を始める時や売却して利益を確保する時には、タイミングも重要なカギとなってきます。
今回は、不動産投資を始めるタイミングや不動産売却を考えるタイミングにフォーカスして解説していきます。
不動産投資を始めるならどのタイミングで始めるのが良い？
不動産投資を始めるなら、どのようなタイミングで始めると良いのでしょうか。
タイミングよく不動産投資を始めると、成功する確率も高まると思いますよね。
ここでは、不動産投資を始めるタイミングについて考察していきます。
ベストなタイミングは優良物件を有利な条件で購入できる時
不動産投資を始めるベストなタイミングは、収益性や資産価値が高い優良物件を有利な条件で購入できる時です。
例えば、管理状態も良好で収益性が高く相場では3000万円の価値があるだろうと思われる物件が、2000万円で売りに出されているような場合等です。
このような場合には、物件のオーナーが急に資金を必要とし、できるだけ早く売却したいと考えているケースや、相続・債務整理等で資産を早めに処分したい等の理由があるケースが多いです。
相場よりも安く市場に出す事によって、物件を早く売却することができるようになるからです。
もちろん、このような物件はなかなか市場に出てきませんし、出てきてもすぐに買い付けが入るため、こうしたチャンスをものにするには常にアンテナを張っておく事が重要です。
また不動産投資ローンを利用する場合は、融資の条件が良い事も検討材料となってくるでしょう。
投資家の年齢が若ければ若い程ローンの返済期間を長くする事ができる
不動産投資を始める際に、不動産投資ローンを利用したいという人も多いでしょう。
不動産投資ローンを利用する場合は投資家の年齢が若ければ若い程、ローンの返済期間を長くする事ができます。
ローンの返済期間を長くすれば、月々の返済額を減らしてキャッシュフローの黒字幅を増やす事ができるようになります。
時間をかけて長期的な資産形成をする事ができるため、不動産投資を始める年齢は若いに越した事はありません。
余裕を持って長期的な視点で投資ができる状態にしておこう
不動産投資を始めるタイミングとしては、投資家の属性や状態も非常に重要となってきます。
例えば、自己資金がまったく無く、収入も低いような状態で不動産投資を始める事はリスクが高いと言えます。
不動産経営が赤字になった際に、生活費を圧迫して物件を手放さなければならなくなるケースも考えられます。
また、投資家の属性が良くないと不動産投資ローンを受ける際に、審査に通らない事や金利が高く設定され不利な条件となってしまう事もあります。
不動産投資は、ある程度の自己資金や収入等、余裕のあるタイミングで始めていく事が望ましいでしょう。
【2020年問題】オリンピック後の不動産投資はもう遅い？
不動産業界では2020年問題という言葉が騒がれています。
2020年問題とは、2020年の東京オリンピックの終了後、不動産バブルが崩壊し不動産価格が大幅に下落するという予想の事を指しています。
東京オリンピックの後に不動産投資を始めるのは、もう遅いのでしょうか。
不動産業界の2020年問題について考えていきます。
オリンピック後に考えられる不動産投資のリスク
オリンピック前の時期から、日本の不動産市場への外国人投資家の参入が目立っていました。
東京オリンピックが終わると、これらの外国人投資家による売却によって不動産価格が下落する可能性も指摘されています。
オリンピック後が一つの売却のタイミングと捉える投資家が多くなれば、不動産市場は崩れる事になるでしょう。
また、2020年以降には住宅の省エネ基準の義務化や生産緑地の宅地化等、不動産市場の需給に影響を与えるような法規制も控えていますので注意が必要となってきます。
オリンピック後に不動産投資を始めるのはもう遅い？
では、オリンピック後に不動産投資を始めるのはもう遅いのでしょうか。
賃貸物件等の不動産の総需要は都市部を中心に増えてきています。
都市部では、地方からの単身者の流入や外国人居住者の増加等によって、世帯数は2020年以降も増加していくと予想されています。
そのため、オリンピック後の2020年以降も賃貸物件の需要は落ちにくく、不動産経営を安定して稼働させていくことができるでしょう。
また、グローバル化や都市部の人口の流動性の増加等により、民泊や複数拠点を持つマルチハビテーション等、新たな不動産の利用用途が増える事も期待されています。
オリンピック後に不動産投資を始める事は、決して遅いタイミングではありません。
不動産投資を始めた時、売却を考えるタイミングはどんな時？
不動産投資を始める際には、出口戦略も考えていく必要があります。
不動産投資の出口は保有物件の売却となります。
では、保有物件の売却を考えるタイミングはどのような時になるのでしょうか。
不動産投資を始めた時に売却を考えるタイミングについて考察していきます。
不動産価格が上がった時
まず、保有している不動産の価格が上がった時は、売却のタイミングとして考えられるでしょう。
不動産価格は不動産市況によって変わってきます。
不動産市況が活発になってくれば、保有している物件の値上がりも期待できます。買った価格よりも高い値段で売れると、値上がり益であるキャピタルゲインを得ることができます。
保有期間のインカムゲインを合わせて、より大きな確定利益を得る事ができるようになるでしょう。
不動産の値崩れが起こりそうな時
保有している不動産の値崩れが起こりそうな時も売却を考えるタイミングという事ができるでしょう。
そのまま保有していても、物件の価値がどんどん下がってしまうからです。
不動産市況の影響で不動産価格が下がっていく事もありますが、築年数や物件の状態等でも大きく変わってきます。
保有物件の値崩れが起こりそうな時は早めに売却をして、含み損が拡大する事を防ぐことも大切になってきます。
損益分岐点がプラスになった時
不動産投資の損益分岐点は、保有期間の家賃収入と売却価格から不動産の取得費用を差し引いた金額がプラスになる地点です。
損益分岐点がプラスになった時も、保有物件の売却という選択肢を考えるタイミングです。
好条件で売却ができるのであれば、積極的に売却を検討してみても良いでしょう。
このまま物件を保有してインカムゲインを得続けるのか、売却して次の投資機会に備えるのか、戦略的に考えていくタイミングとも言えます。
築年数から見る売却のタイミングは？
不動産は、一般的に築年数が経てば経つほど価格が下落していきます。
そして、下落率は物件の種類や経過した築年数等によって変わります。
例えば新築マンションの場合、購入してから5年以内に2割ほど価格が下落すると言われています。
これは、新築マンションは人気が高くプレミアム価格によって販売されているからです。
その後、築6年から15年の間では下落率は比較的なだらかになり、15年以降はさらに価格が下落していきます。
そして築25年を超えた所から再度、下落率がなだらかになってきます。
そのため築年数から見ると、新築マンションの売却のタイミングは6年から15年の間、もしくは25年を超えた後という事ができるでしょう。
このように、築年数によって売却のタイミングを戦略的に練る事も可能です。
税制から見る売却のタイミングは？
不動産を売却するタイミングとして、税制も考慮しておきましょう。
不動産を譲渡して利益が出ると税金が発生しますが、所有期間によってこの税率が変わってきます。
具体的には、当該不動産の所有期間が5年以下の場合、所得税と住民税を合わせて約40パーセントの税率となります。
5年を超えた場合は、この税率が約20パーセントに減額されます。
不動産を取得してから5年という期間が、税制から見る売却のタイミングと言えるでしょう。
減価償却費から見る売却のタイミングは？
不動産投資には、所得税の節税効果があります。
この節税効果は、不動産の取得費用を減価償却として経費にする事ができるという点から発生します。
また不動産投資ローンを利用した場合、取得費用を経費にできますので利益を圧縮し、節税をすることができます。
しかし減価償却が終了した等の理由で、月々の返済額が減価償却費を上回るデッドクロスになった時には、その分の納税義務も発生するためキャッシュフローが大幅に悪化する事になります。
会計上は黒字でもキャッシュフローが赤字になり、資金繰りが厳しくなってくるようなケースも考えられるのです。
減価償却による節税効果が弱くなった時も売却を考える一つのタイミングとなってくるでしょう。
いまから不動産投資を始めようと思っているならどこに相談するのが良い？
不動産投資を始めるタイミングは人それぞれですが、この記事を読んで今から不動産投資を始めていきたいと思った人もいるのではないでしょうか。
不動産投資を始める際には、豊富な経験や専門知識がある有識者に相談してみる事もおすすめです。
不動産投資を始める際に、おすすめの相談先について紹介していきます。
不動産投資コンサルタント
不動産投資コンサルタントは、不動産投資や物件購入に関するアドバイス等を行っています。
不動産投資コンサルタントには、不動産会社に所属しているコンサルタントと、中立な立場で独立したコンサルタントの2種類があります。
信頼できる不動産会社を見つけたいという人は、その不動産会社に所属しているコンサルタントや担当者に相談しても良いでしょう。
そうではない人には、中立な立場でアドバイスをしてくれる不動産投資コンサルタントに相談してみる事をおすすめします。
不動産投資経験者
不動産投資経験者に学ぶ事も非常に重要です。
身近に不動産投資を行っている人がいない場合は、不動産投資セミナー等に参加してみましょう。
不動産投資セミナーでは、不動産投資初心者の人からベテランのオーナーさんまで不動産投資に興味がある人がたくさん集まってきます。
このようなセミナーで情報交換をしていきながら、実体験に基づいたリアルな意見やアドバイスを聞く事ができます。
ファイナンシャルプランナー
ファイナンシャルプランナーとは、お金にまつわるライフプランニングや資産運用に関する相談等を幅広く受け付けている、家計・お金の専門家です。
ファイナンシャルプランナーは、各個人の状況に合わせたアドバイスを提供してくれますので、自分に合った資産運用の戦略を見つける事ができるようになります。
また、不動産会社とは利害関係の無い第三者であるケースが多いため、客観的な視点からの助言を受ける事ができます。
ただし、ファイナンシャルプランナーは、扱っている領域が非常に広くなるため、ファイナンシャルプランナーによって強みを持っている分野が変わってきます。
不動産投資に関する相談をする場合は、資産運用や不動産投資に強いファイナンシャルプランナーを選んでいきましょう。
まとめ
以上、今回は不動産投資のタイミングについて考えていきました。
不動産投資を始めるタイミングに明確な定義はありませんが、価値のある物件を有利な条件で購入できる時が大きなチャンスであるという事ができるでしょう。
売却のタイミングとしては、築年数や所有期間についても意識していきながら考えることがオススメです。
また、不動産の売買の際には、不動産市況を見てタイミングを見計らっていく事も重要です。
適切なタイミングで優良物件に投資をする事ができると、不動産投資で成功する確率を高めていく事ができるようになります。
また、不動産投資を始める際には、第三者に相談してみる事も大切です。
信頼できる相談相手や客観的な立場でアドバイスをしてくれるような人を探してみましょう。
