投資にはリスクがつきものです。
ただ、成功している人は、しっかりリスクを理解した上で対処法を講じ不動産に投資をしています。
リスクを恐れて実行できないままでいるか、前向きに捉えてより良い選択ができるか。その差は大きいといえると思います。
まずはリスクをネガティブに捉える前に、どんなリスクがあるのかを徹底的に知ってみることが大事です。そうすれば、頭も気持ちも整理されて、リスク回避をするには具体的にどうしたら良いかがわかると思います。
これから不動産投資を始めるのであれば、絶対に外すことのできないリスクについてまとめてみることにします。
不動産購入時のリスク
不動産投資で最初にすることは、収益物件の購入です。今後の賃貸経営が成功するかしないかは、どんな物件を得られるかでほぼ決まりますので、購入時にどんなリスクがあるかまず知っておきましょう。
費用リスク
不動産投資では、収益物件を購入する費用がまず最大のリスクといえるのではないでしょうか。この物件購入費には物件価格だけでなく、様々な手数料や税金がかることも最初に知っておきたい点です。
まず物件を仲介してくれた不動産会社へ払う仲介手数料があります。400万円以上の不動産物件を売買した場合、その売買価格の3％プラス6万円という費用がかかります。
そして融資を受けて購入する場合には、金融機関へのローン保証料や事務手数料、印紙代がかかります。また不動産登記や抵当権登記の費用、ほかに売り手側への固定資産税や都市計画税の残額の清算も生じます。
例えば、1000万円の物件をローンで購入した場合、実に諸費用が約95万円かかってきますから、事前の資金計画にこの諸経費は組み込んでおきたいものです。
欠陥・瑕疵物件購入リスク
物件を購入したあとで、欠陥がある物件だったことが分かることがあります。欠陥のある物件を購入する確率は、けして高いわけではありませんが、マンションが傾いたというニュースもあったことですので注意が必要です。
欠陥のある瑕疵物件は不動産の価値を下げてしまいます。入居率の悪化や家賃収入を得られなくなることも十分考えられます。
このリスクを避けるには、契約時の書類に「物件状況確認書」をよくチェックしてみることです。もし瑕疵物件の場合には、この書類に書かかなくてならない決まりがあります。
この書類に記入すべきこととして、雨漏り、シロアリ被害、瑕疵、給排水の故障、住宅性能評価、耐震診断、増改築修繕の履歴などが記載されています。
契約する時にはこの書類を見落とさずに確認してみてください。
不動産所有時のリスク
首尾よく念願の物件が購入できて、賃貸経営がスタートしました。しかし、ここで終わりではありません。その後も注意をしておくべき点があります。
ここからは、賃貸経営を始めた後から起きるリスクについて説明していきたいと思います。
空室リスク
安定した家賃収入を得るために気を配りたいのが、空き室リスクです。築年数が経った、生活環境が変わり防犯上心配がある、駅からかなり歩く、定期的な手入れがされず管理が悪いなどの理由で、空き室になることがあります。
こういったことを避けるためには、まずは賃貸需要の高い物件を購入することです。
駅から徒歩10分以内、商業施設や病院や大学のあるエリアは需要が高いといえます。またサラリーマンに人気のエリアでは、ワンルームより1LDKの方が希少価値が高く、空き室になりにくいといわれます。競合物件との差別化を意識して物件を選んでみることも良いでしょう。
さらに管理が行き届いたマンションは価値が下がりにくいといいます。その点を考慮して物件を選ぶと、リスクは少なくなるのではないでしょうか。
また賃貸管理を依頼する際に、空き室保証サービスがある管理会社もおすすめできます。満額賃料の80～90%の手取りになりますが、空き室リスク回避には良い方法でしょう。
家賃滞納リスク
入居者が決まっても、入居者が家賃を滞納するというリスクも出てきます。多くの人が管理会社に委託して家賃経営をしますが、家賃滞納された場合は、管理会社から入居者に督促をして支払いを促してもらえます。
またサブリースなどの家賃保証サービスを受けることもできます。7万円の家賃の場合、5万6千～6万3千円の手取りになってしまいますが、安定した家賃経営のため考えてみる価値があります。また、入居時の審査は慎重にすることも必要です。
入居者を選ぶ際には、勤務先や年収、そして連帯保証人や保証会社を立てるなど、厳しい目で選ぶことをおすすめします。また、もし滞納期間が長くなった場合には、明渡訴訟をして入居者に退去してもらうこともできます。その際、弁護士への報酬はオーナー持ちであることも、注意したい点です。
家賃下落リスク
家賃上昇が期待できる物件もありますが、やはり家賃下落のリスクは避けられないといえそうです。
その理由に挙げられるのが、まず老朽化。続いて周辺環境の変化、需要の低下などです。
家賃の下がり幅が最も大きいのが、築３年から10年ぐらいまでの物件です。理由としては新築との競合になるため若干不利だからだといわれています。逆に築25年以上たった物件は、下がり幅は少ないという見方が一般的です。
ただし、通勤通学に便利な駅から3分以内の立地条件を持つ物件は、築年数がたっても下落しにくいので、立地条件をまず優先にして物件を探してみましょう。
あとは、
・トイレとバス別々
・クローゼットが充実
・オートロックと宅配ロッカーがある
などの設備面や人気のある間取りなども考慮してみたい点です。
金利上昇リスク
不動産投資を始める時には、だいたいの人は金融機関から融資を受けて物件を購入するかと思いますが、注意したいのは金利の上昇です。
金利には、固定金利型と変動金利型があり不動産投資物件は、ほとんどが変動型といっていいかもしれません。変動型は金利の上がり下がりに影響されますが、現在はまだ、低金利政策が継続されていますので、現在はそれほど神経質にならなくてもいいと思います。しかし2来年のオリンピック後の政策はどうなっていくか不透明です。
そこで、繰上げ返済をできるだけ進めていくということが、リスク回避の方法です。万が一、金利が上昇した場合でも、上昇した金利相当分は諸経費として計算できるので節税効果があります。ですからあまり心配しすぎず、最善の方法を見つけていきましょう。
費用リスク
不動産投資にかかる費用は、物件購入に払うものだけではありません。物件の賃貸管理を任せる会社への管理委託費用が家賃の約5％。マンションの大規模修繕工事のための管理、修繕費積立金や固定資産税の支払いがあります。加えて火災や地震保険加入費、それに融資を受けたら月々のローン返済があるのです。
都内約12万円1LDKマンションだと、ローンを差し引いて月合計3～5万円はかかるという見積でした。これにローン返済費を差し引いたら収益が０ということにならないよう、物件選びと返済計画、修繕費などを見極めたいですね。
火災リスク
入居者の過失による出火や近隣建物からの類焼など、やむを得ない理由による火災も起こり得ます。そうした人の命にかかわる緊急時のリスクに備えるには、誠意をもって取り組む必要があります。
まずは、物件建物全体の火災保険へ加入すること。入居者の火災保険加入状況を確認すること。管理会社が行う防火定期点検の徹底してもらうこと。火災に強い物件を選ぶことなど、最低でも以上のことは実践しましょう。
天災リスク（地震、津波など）
建物の耐震技術は世界的にも高いとされる日本ですが、昨今は地震のリスクも高まってきています。また、地震や津波だけでなく水被害や噴火などで、建物が破壊してしまった時のリスク回避も重要になっています。
100％回避する方法がありませんが、被害を最小にとどめるため保険には加入しましょう。地震津波や噴火は、火災保険単体ではカバーできない災害ですので、別途に火災保険とセットで加入する必要があります。
ワンルームだと一年ごとの加入で年5000円、5年一括15,000円ぐらいです。そして、物件は地震に強い物件を選ぶことに尽きます。1981年6月以降の「新耐震基準」の物件を選べば、まずまず地震に強い建物といえます。
賃貸管理会社倒産リスク
あまり起こり得ないケースかもしれませんが、管理を委託している管理会社が倒産したらどうなるのでしょうか。
この場合は破産管財人から連絡あり、新しい管理会社を決めるという手続きを取ります。その際に困るのは、敷金や家賃、現状復帰クリーニング費用が返ってこないことがあります。
リスクを回避するには、賃料振込が遅れがちになってきたら注意することです。そして賃貸管理を委託する会社選びは慎重にしたいものです。創業が古く資本金も大きい会社で、管理戸数の実績と営業力があってノウハウがあるなど、自分が納得できる会社を選びたいものです。
事故物件リスク
もし賃貸物件の室内で入居者の不審死や、火災による死亡者が出てしまったら、どうなるのでしょうか。賃貸経営するには、普通起こり得ないようなリスクも考えておかなくてはなりません。
このようなことが起きた物件は事故物件となります。賃貸契約の書類に告知事項として記載することが決められていますから、入居者が決まりにくくなります。それにより家賃を下げて対応する必要が出てきます。事故が起きた室内の原状回復の費用もかかります。
そんなリスクを最小に抑えるためには、保険の加入をおすすめします。事故が起きてから原状回復するまでの間は、保険が支払われることがあります。また入居者が自殺した場合は、自殺しなければ得られた賃料や補修費を遺族に求める、損害賠償請求訴訟を起こすこともできます。
借金リスク
多くの人は金融機関から融資を受け収益物件を購入することになると思いますが、その場合多額の借金を返済していくリスクがあります。金利も低いため、最も長い35年ローンを組む人も多いのではないでしょうか。この間、問題なく返済ができればいいのです。しかし、この間には様々な経済状況の変化や、空き室が続いて賃貸収入が入らないなど状況が悪化してしまい、物件を売却することもあるかもしれません。
そんなリスクのために、自分が借りられる限度額を知って借り過ぎずに、ゆとりを持った返済をしたいものです。収益に対して返済額はどのくらいの比率か、これが融資側の見るポイントです。一般にこの返済比率が35％というのが目安といわれています。
具体的には1500万円の中古ワンルームマンションを購入し70,000円の賃料を得たい場合は、1000万円を頭金に500万円は25年ローンを組むと、32％の返済率になります。物件の収益性が良ければ、融資を積極的に行う金融機関もありますが、安全なのはこのあたりということは抑えておきたい点です。
不動産売却時のリスク
ここまでは、物件購入時から賃貸経営していく際のリスクを説明してきましたが、今度は物件を売却する際のリスクについても、見ていきたいと思います。
費用リスク
不動産投資用物件を売却したい場合にも、仲介不動産会社に委託することが多いと思います。
その際にも仲介手数料が売却価格の3％＋6万円がかかってきます。マンションを1,500万円で売却する場合は51万円です。さらにローン返済が残っていると、売却した時に、一括繰上げ返済しなくてはなりません。その手数料が5,000円から6,000円程度、固定金利は3万から5万円程度の手数料です。
あとは抵当権抹消登記の免許税と、売却益が出た時に納める不動産譲渡所得税があります。売却して得た金額すべて利益ではありませんので、注意しましょう。
流動リスク
不動産投資用物件を購入した価格以上で売却するのは、よほどのバブル期がこなければ難しいでしょう。当然のことながら築年数が経てば価格が下がります。また、何等かの事情から売却しようとしても、その時の市況によっては、売れないことや希望する価格を下げなくてはならないことも十分あるので、流動性のない投資といえます。
そのリスクを回避するには、購入物件を選ぶ時が肝心です。立地条件が良く、賃貸需要のあるエリアであること。プラス間取りや収納スペースがほかより魅力的か、セキュリティがしっかりしているなど、そういった資産価値が落ちにくい物件に注目して探してみましょう。
まとめ
投資には全般にいえることですが、まずはリスクを“知る事”が何よりも重要です。
特に不動産投資では、どんな収益物件を購入するかで成功できるか失敗するか、大きく左右されてしまいます。
リスクや注意点を最初から把握し、優良物件を購入することは必須条件といっても過言ではありません。また、不動産投資は金融投資に比べて、リスクが予め予測できますから、そこをきちんと押えて始めれば、それほど問題はないかと思います。
繰り返しになってしまいますが、まずは当該投資のリスクについて知る事から始めてみてはいかがでしょうか。
