不動産投資の賃貸オーナーになりたいと思っている人の中には、税金に関する事も事前にしっかりと知っておきたいという人も多いでしょう。
不動産投資を行っていると、様々な場面で税金のことについて考えていく必要が出てきます。
今回は、不動産投資の賃貸オーナーになった際の税金やその対策等について解説していきます。
賃貸オーナーになる(家賃収入)と発生する税金とは？
不動産の賃貸オーナーになって家賃収入を得るようになると様々な税金が発生してきます。
賃貸オーナーになると発生する主な税金について紹介していきます。
所得税
所得税は個人の所得や収入に対して課税される税金です。
所得税法によって課税の対象となる所得の区分が分けられており、不動産投資から得られる所得は不動産所得という事になります。
不動産所得から課税される部分については、不動産経営から得られた総収入から不動産経営に関するすべての必要経費を差し引いた部分になります。
不動産所得に含まれる収入とは
不動産所得に含まれる収入には、どのようなものがあるのでしょうか。
まず不動産経営を行っていく上で、主たる収入となるものは家賃収入です。
保有している不動産を貸し出す事によって家賃収入を得ていく事が不動産投資の主要な目的となります。
毎月支払われる家賃収入は、不動産所得として計上します。
また家賃収入以外にも、新規入居者が決まった際に支払われる礼金や契約更新の際に発生する更新料を得る事になった場合、これらの収入も不動産所得として計上していかなければなりません。
保有している不動産の中に駐車場や自動販売機等の設備を設置して収入を得ている場合も同様です。
自分が所有している不動産からお金が発生する仕組みがある場合は、基本的にすべて不動産所得として計上していく必要があると考えておきましょう。
不動産所得を得た際に認められる必要経費とは
不動産所得から課税される部分は、不動産経営から得られた総収入から不動産経営のため必要な経費を差し引いた部分となります。
不動産所得を得た際に認められる必要経費にはどのようなものがあるのでしょうか。
まず、保有物件を管理するためにかかる管理費は必要経費として認められます。
物件の修繕の為に発生した費用や大規模修繕工事に向けた修繕積立金等も同様です。
また、不動産投資ローンを利用している場合、ローン金利は経費として認められます。
ただし、毎月のローンの返済金額については経費となりませんので注意しておきましょう。
この他にも不動産投資では、減価償却費というものが必要経費として認められます。
減価償却費とは、投資をした不動産が経年劣化によって価値を失っていく部分を経費として計上する事ができるという仕組みです。
不動産の取得費用を経費にする事ができるという事になります。
減価償却費は、不動産投資で節税を行う際にも重要な項目となってきます。
所得税の税額は？
不動産所得に課税される所得税の金額はどれくらいのものとなってくるのでしょうか。
不動産所得は総合課税となりますので、他の所得と合算して税額が決まってきます。
サラリーマンの方であれば、給与所得と不動産所得が合算された総所得によって税率が変わってくるのです。
日本では累進課税となっており、所得が高くなる程税率も上がってくるという仕組みになっていますので注意が必要です。
また、サラリーマンの方は確定申告をしていないという人も多いのですが、不動産投資を始めると確定申告をしなければならなくなります。
確定申告を行う際には、様々な書類を添付したりする必要も出てきますので、分からない事がある場合は税理士等の専門家に相談していきましょう。
住民税
不動産所得に対しては所得税の他に住民税も課税されます。
住民税とは日本国内に居住している人に対して、都道府県と市町村によって課税される税金の事を指しています。
住民税の課税部分に対する税率は市町村税が6パーセント、都道府県税が4パーセントの合計10パーセントが一律課税となります。
住民税は毎年6月から翌年5月を一年度と定めており前年の所得に応じて課税されます。
納税方法としては普通徴収と特別徴収がありますが、サラリーマンのような給与所得者の場合は普通徴収と特別徴収のどちらかを選ぶ事ができます。
住民税の特別徴収とは、給与所得者が給与から天引きするという形で納税する方法で、給与所得に関してはすべて特別徴収となっています。
不動産所得の住民税を特別徴収とした場合、毎月の給与から不動産所得分の住民税も差し引かれる事になりますので、会社に不動産投資をしている事が知られてしまう可能性があります。
会社に不動産投資をしている事を知られたくないという人は、不動産所得の住民税の納税方法を普通徴収にしておきましょう。
固定資産税
固定資産税とは、土地や建物等の固定資産を所有している人に対して発生する地方税の事を指しています。
不動産投資をすると、土地や建物等の固定資産を保有する事になりますので、固定資産税を支払う義務が発生します。
この固定資産税は、不動産から得られる所得等とは一切関係無く、不動産を所有している限り納税義務が発生する事になります。
固定資産税の税額は、不動産の評価額に対して1.7パーセント（固定資産税1.4パーセント、都市計画税0.3パーセント）です。
注意すべき点としては、この固定資産税の評価額と不動産の購入価格は一致しません。
固定資産税の評価額は専有面積の広さや築年数等によっても変わってきます。
固定資産税の納税通知書が毎年4月から6月頃に各市町村から所有者の住所宛に郵送で届きます。
その納税通知書を基に役所の窓口や金融機関で納税していきましょう。
また固定資産税は、毎年1月1日時点で不動産を所有していた所有者に納税義務があります。
そのため不動産を取得した年に関しては、その年の固定資産税は前の所有者が払う事になりますので、売り主と買い主との間で日割り計算を行い清算をしていく事になります。
賃貸オーナーで得られる家賃収入と不動産所得に発生する収入の違いは？
賃貸オーナーで得られる家賃収入とその他の不動産所得として発生する収入に違いはあるのでしょうか。
基本的に、不動産を保有する事によって得られる礼金や更新料等の収入は、家賃収入と同様の税制が適用されます。
しかし、不動産を譲渡する事によって得られた収入は、不動産譲渡所得と呼ばれ、家賃収入等とは異なった税制である不動産譲渡所得税が適用される事になります。
不動産譲渡所得税とは
保有している不動産を売却して利益を得た場合、この利益部分は不動産譲渡所得と呼ばれ不動産譲渡所得税が課税される事になります。
不動産譲渡所得は、不動産を売却した際に得られた収入から当該不動産を購入する際に発生した取得費用と不動産を譲渡する際に発生した譲渡費用を差し引いたものの事を指しています。
そのため、この不動産譲渡所得がゼロあるいはマイナスになる場合は不動産譲渡所得税は発生しません。
不動産の売買取引によって儲かった時にのみ不動産譲渡所得税が発生するという事になるのです。
また、不動産譲渡所得がマイナスとなった場合は、他の不動産所得と損益通算を行って控除をする事ができます。
ただし、不動産所得以外の事業所得や給与所得との損益通算をする事はできませんので注意が必要です。
不動産譲渡所得税は保有期間によって税率が変わる
不動産譲渡所得税の税率ですが、当該不動産を保有した期間によって税率が変わってきます。
不動産譲渡所得は、保有期間が5年以下である短期譲渡所得と保有期間が5年を超えている長期譲渡所得の2つに区別されています。
短期譲渡所得の場合の税率は、所得税が30パーセント、住民税が9パーセント、復興特別所得税が0.63パーセントの合計39.63パーセントとなっています。
また長期譲渡所得の場合の税率は、所得税が15パーセント、住民税が5パーセント、復興特別所得税が0.315パーセントの合計20.315パーセントです。
保有期間が短期間の場合よりも長期間となった場合の方が税制上優遇されています。
不動産譲渡所得が発生した場合は、その年の確定申告によって申告を行い納税をしていく事になります。
賃貸オーナーになった際にできる税金対策とは？
賃貸オーナーになった際にできる税金対策には、どのようなものがあるのでしょうか。
賃貸オーナーになった際にできる税金対策や節税等について紹介していきます。
経費となる項目を活用していく
不動産投資では、必要経費として認められる項目がたくさんあります。
この必要経費となる項目を活用していく事で、課税される部分を圧縮し税金対策をする事ができるようになります。
特に大きな費用として認められる項目が、賃貸物件の修繕費やリフォームの費用です。
不動産を運営する場合、建物や設備の修繕やリフォーム等を行って資産価値の維持向上を図っていく事になりますが、これらは修繕費と資本的支出の2種類に分かれていますので注意が必要です。
修繕費はすべて必要経費となりますが、資本的支出は一度資産として計上して減価償却をしていく事になりますので一括で経費にする事ができなくなります。
修繕費ではなく資本的支出となる例としては、建物に新たに設備を取り付けた場合や大規模な改装等を行った場合等が挙げられます。
この判断を間違えてしまうと、納税の際にトラブルが起こる可能性が出てきますので注意しておきましょう。
法人化する事で節税できる事も
不動産投資は個人として行う事ができる投資ですが、法人を設立して法人を経由して不動産を運営する事で節税できるようなケースがあります。
個人と法人の所得税率は異なっており、総所得が900万円を超えると法人の方が税率が低くなるのです。
個人投資家として大きな所得を得ている場合は、法人化を検討してみても良いでしょう。
既に給与所得や事業所得等の他の課税所得が既に900万円を超えている場合、最初から法人化した方が節税できる事になります。
また、法人化して家族に給料を払う事で所得を分散し、節税をしていくような方法もあります。
減価償却費を利用した節税
不動産投資では減価償却費を活用する事で節税をする事ができるようになるケースもあります。
減価償却費とは、時間の経過による経年劣化により不動産の価値が減少する分を費用として認めるといったものです。
対象となる不動産の耐用年数によって償却率が決まってきます。
この減価償却費の費用は、不動産の評価額を減価していくだけのものとなりますので、実際にはお金が出ていかない費用となります。
そのため、不動産投資のキャッシュフローが黒字であっても不動産所得を赤字にできるというケースも出てくるのです。
この不動産所得の赤字は、他の事業所得や給与所得と合算する事ができますので、節税効果を得る事ができるようになります。
特に資産価値の高い新築物件等を購入した場合は、減価償却費の金額も大きくなってきますので、節税効果もより大きくなってきます。
このように減価償却費を利用する事で、所得税等の節税をしていきながら着実な資産形成を目指す事も可能となってくるのです。
相続税の軽減効果
不動産投資を行っていると、現金ですべての資産を持っている場合と比べて相続税の軽減効果が高いです。
これは、一般的に不動産の評価額が市場価格よりも低く計上されるケースが多いため、課税される資産の金額が圧縮されるためです。
相続税対策として、不動産投資を始めるような人も一定数います。
他にも節税について以下の記事でまとめましたので、ぜひチェックしてみてくださいね。
まとめ
以上、今回は賃貸オーナーになりたい人が気になる不動産投資の税制や税金対策等について解説していきました。
不動産投資で収入を得ると所得税や住民税が課税され、不動産を保有する事に対しては固定資産税が発生します。
また不動産を譲渡して利益を出した場合は、不動産譲渡所得税が発生します。
ただし、不動産投資は経費として認められる項目が多く税金対策をする事ができます。
また、不動産投資の減価償却費等を利用する事で、他の所得を圧縮し節税効果を得る事も可能となるのです。
不動産投資を始めると、税金についても色々と考えていかなければならなくなりますので、税制についての知識もしっかりと抑えておきましょう。
