不動産投資家は、しばしば賃貸オーナーと呼ばれる事もあります。
そもそも賃貸オーナーとは、どのような人のことを指しているのでしょうか。
今回は、賃貸オーナーについてメリットや注意点も確認しながら解説していきます。
賃貸オーナーとは
賃貸オーナーとは、不動産投資家の中でも保有物件を賃借人に貸し出して賃料収入を得る事を目的としている人の事を指しています。
このような物件を賃貸物件と呼ぶ事もあります。
不動産投資家のほとんどが、この賃貸オーナーになります。賃貸オーナーになると、賃貸物件を保有して不動産経営を行うことになります。
そのため、適切な不動産経営を行って、保有賃貸物件から安定した賃料収入を確保していく事が重要となります。
賃貸オーナーの種類
賃貸オーナーは、どのような物件を保有しているかによって投資戦略等が決まります。また、保有する不動産物件の種類によって、賃貸オーナーの種類も変わってきます。今回は、賃貸オーナーが占める割合の多いアパートオーナーと賃貸マンションオーナーについて紹介していきます。
アパートオーナーとは
アパートオーナーとは、賃貸物件としてアパートを保有して家賃収入を得ている賃貸オーナーの事を指しています。
新築アパートか中古アパートに投資をする2種類の方法があり、中古アパートよりも新築アパートの方が取得価格が高くなってきます。
ただし、新築アパート投資では融資を利用できたり、家賃保証が付いているケースもあり経営はしやすいです。
中古アパートへ投資する場合は、物件の状態や期待利回り等を勘案していきながら投資判断を行っていきましょう。
賃貸マンションオーナーとは
賃貸マンションオーナーとは、マンションを保有して家賃収入を得ている賃貸オーナーの事を指しています。
賃貸マンションオーナーには一棟所有と区分所有に分かれますが、今回は賃貸オーナーの数が多い区分所有の方に焦点を当てて紹介していきます。
区分マンションに投資をする場合も新築か中古の2種類に分ける事ができます。
一般的に新築マンションは取得価格が高く、利回りが低くなる傾向がありますが、資産価値の高さや減価償却による節税効果の大きさ等の魅力があります。
また、中古マンション投資の場合は、取得価格が低く利回りが安定している物件も多くあります。このような物件は、不動産投資が初心者という人でも比較的始めやすいといわれています。
賃貸オーナーになるメリット
不動産投資の賃貸オーナーになるメリットとして、どのようなものが挙げられるのでしょうか。賃貸オーナーになるメリットについて紹介していきます。
安定した家賃収入を得る事ができる
不動産投資の賃貸オーナーになると、安定した家賃収入を得る事ができるというメリットがあります。
不動産は株式やFX等の金融商品と比べると価格が安定しており、賃借人が居住している限り家賃収入が入ってくるという特徴があります。
そのため、ミドルリスクミドルリターンの投資とも呼ばれています。
また、金融機関の不動産投資ローンを活用していく事で、少ない資金から賃貸オーナーを始める事も可能です。
安定した家賃収入を確保していきながら、着実な資産運用をする事ができるようになるのです。
物件を保有するだけで収益が発生するため手間が少ない
賃貸オーナーは、保有している賃貸物件を貸し出して賃借人から家賃収入を得る事になりますので、かかる手間も少ないというメリットもあります。
その他の事業等では、円滑に経営していくために様々な工夫や労力が必要となるケースが多くなってくるでしょう。
しかし賃貸オーナーは、保有している賃貸物件を貸し出すだけですので、他の事業等に比べて労力や手間をかけずに安定した収益確保を狙う事ができるのです。
節税効果を受けられるケースもある
賃貸オーナーになる事で、節税効果を受けられるようなケースもあります。
具体的には、減価償却費を利用した所得額の圧縮効果や不動産評価額が下がる事による相続税対策等が挙げられます。
このような節税効果が得られるかどうかはケースバイケースとなりますので、投資戦略等も含めてしっかりと確認しておきましょう。
賃貸オーナーになる際の注意点
では、不動産投資の賃貸オーナーになる際の注意点としては、どのようなものが挙げられるのでしょうか。賃貸オーナーになる際の注意点についても紹介していきます。
賃貸物件を保有する時に発生する費用等に注意
不動産投資の賃貸オーナーになる際には、賃貸物件を保有する時に発生する費用等に注意しておきましょう。
賃貸物件を保有する際に発生する費用としては、適切に物件を管理するための費用である管理費や物件の維持、修繕等をするための修繕費、不動産仲介業者に支払う仲介費用等が挙げられます。
これらの費用は、不動産経営をする上ではコストという事になりますので、しっかりと意識していきながら保有している賃貸物件の運営を行っていきましょう。
不動産投資には事業性があるという点に注意
不動産投資では、物件を保有するだけで家賃収入が発生する投資となりますが、金融商品等と比較すると事業性があるという点に注意していく必要があります。
実際に投資をする物件の選定からどのように集客していくかといった点、物件の管理に関する事柄等、考えていかなければならない事も多くなってくるのです。
しっかりとした投資戦略を立てていきながら、収益性やコストパフォーマンスの高い不動産投資を心掛けていきましょう。
適切な物件管理が求められる
賃貸オーナーになると適切な物件管理が求められます。賃借人に対して快適な住環境を提供する義務が発生するのです。
物件管理には賃貸オーナー自らが管理をする自主管理という方法の他に、専門の管理会社に管理を任せる委託管理もあります。
賃貸物件の管理は大変なことも多くなってきますので、専門の管理会社に任せる委託管理の方をおすすめします。
賃貸オーナーの成功例
ここで、具体的な賃貸オーナーの成功例について紹介していきます。実際に賃貸オーナーになって成功していく事をイメージしていきながら見ていきましょう。
新築アパートに投資をしたＡさんのケース
まずは、新築アパートに投資をしたAさんのケースを紹介していきます。
Aさんはアパートメーカーから1億円で土地付きの新築アパートを購入しました。
こちらのアパートメーカーでは、融資の相談や家賃保証等の安心できるサポート体制が充実していたため、安心して投資を始める事ができました。
自己資金は200万円程でしたが新築アパートは人気が高く入居率も高いため、ローンの返済金額を含めても黒字の確保ができています。
初期投資分は約3年で回収しており、2棟目の投資も検討しています。
Aさんは、少ない自己資金でも着実に資産形成ができる点が魅力的であると語っています。
中古区分マンションに投資をしたＢさんのケース
東京都内にある築20年の中古区分マンションを1500万円で購入したBさんのケースを紹介します。
Bさんは、東京都内は賃貸需要が高く、また駅の近くであれば安定した入居率を確保できると考えて物件の選定を行いました。
また、不動産管理会社の選定も慎重に行い信頼性の高い管理会社と委託管理契約を結んでいます。
Bさんはサラリーマンなのですが、大家業に関する事は管理会社にすべて任しているため、仕事に支障なく副収入を得る事ができています。
優良物件を信頼性の高い管理会社に管理してもらえば、リスクが低く安定した投資になると語るBさん。
今後は、複数の不動産を保有していきながら、次のステップに進む事を考えています。
賃貸オーナーの失敗例
では、次に賃貸オーナーの失敗例についても紹介していきます。
投資で失敗した場合は、必ずどこかにその原因があります。どうして失敗してしまったのかという事を意識していきながら見ていきましょう。
中古アパートに投資をしたＣさんのケース
中古アパートに投資をしたCさんのケースを紹介します。
Cさんは1000万円で中古アパートを購入しました。
Cさんがアパートを購入した際には、4戸の部屋が満室となっていたため、安心して投資ができると判断したCさん。
しかし、1年後に2戸の空室ができてしまいました。その内の1戸では、退去費用の回収が十分にできず多額の修繕費がかかってしまうことに。
家賃を下げる事で1戸が何とか埋まりましたが、残りの1戸は空室となっており、ローンの返済は何とかなっていますが、この空室が埋まらない内に新たな退去者が出てしまうと危ない状況になっています。
新築区分マンションに投資をしたＤさんのケース
東京都内にある新築区分マンションを3000万円で購入したDさんのケースを見てみましょう。
Dさんはフルローンで新築区分マンションを購入しました。
毎月の収支は、ローンの返済を含めてマイナスとなっていましたが、将来の資産形成と考えて持ち出しを行っていました。
しかし、購入したマンションでは入居と退去の入れ替わりが短期間で行われたため、新築プレミアムが無くなってしまい家賃も下がってしまいました。
それにより持ち出しの金額も上がり、売却を検討したものの、物件価格も下がっており、売却損が出るような状況でした。
Dさんは、とりあえず物件の保有を続ける事を決めましたが、この新築区分マンション投資は完全に失敗だったと語っています。
賃貸オーナーになるには？
ここまで、賃貸オーナーなるメリットや注意点について解説していきました。
では、賃貸オーナーになるにはどのような事をしていけばいいのでしょうか。賃貸オーナーになるための手順について簡単に紹介しておきます。
投資する賃貸物件を選定する
まずは、賃貸オーナーとして投資をしていく賃貸物件を選定していきましょう。
自分がどのような投資をしていくかによって、選定するべき物件の種類も変わってきます。
不動産会社や不動産情報ポータルサイト等で投資をしていきたい物件を探していきましょう。また、気になる物件があった場合は、現地での調査も重要となってきます。
物件に関する表面的な資料だけではなく、現物を見る事で物件の状態や周辺環境等も確認する事ができるようになります。
投資資金を用意する
実際に投資をしていく賃貸物件を選定した後は、投資資金を用意していきましょう。
賃貸物件を購入する際には、自己資金だけではなく金融機関からの融資を受けながら投資をする事もできます。
賃貸オーナーが融資を受けたい場合には、金融機関の審査に合格する必要があります。しっかりとした投資戦略を立てて、融資の審査を担当する担当者を納得させるようにしておきましょう。
また、賃貸物件の取得の際には諸経費等も発生しますので、フルローンを利用する場合でもある程度の自己資金は用意しておきましょう。
賃貸物件の管理戦略を立てる
資金を用意して賃貸物件を実際に購入した後は、賃貸オーナーとして適切に賃貸物件の管理と運営を行っていく事になります。
賃貸物件の管理は物件の資産価値を維持したり、収益性を高めていくために重要な事項です。しっかりとした賃貸物件の管理戦略を立てておきましょう。
賃貸物件の管理は煩雑な作業が多く専門的な知識も要しますので、基本的には不動産管理会社に委託する事がおすすめです。信頼性の高い管理会社に委託をする事で、安心して不動産経営を行う事ができるようになるでしょう。
より詳細な手続きについては、以下の記事もご覧ください。
まとめ
以上、今回は賃貸オーナーの種類や賃貸オーナーになるメリット等を様々な事例を交えて解説していきました。
賃貸物件を保有して賃貸オーナーになると、安定した家賃収入を得る事ができるようになります。管理会社等に委託をすると運営中の手間等も掛かりませんので、サラリーマンの副業にも最適です。また、金融機関の不動産投資ローン等も利用できますので、自己資金が少なくても始める事ができます。
ただし、賃貸オーナーになると、不動産投資という事業性のある投資をしていく事になるため、きちんとした経営戦略や管理戦略を立てていく必要があります。しっかりと事前準備をしていきながら、不動産運営に関する勉強を継続していく事が重要です。
