賃貸物件を検索していると「オーナーチェンジ物件」という文字が目に入ってくると思います。
これは現在その物件に入居者がいる状態であることを示しています。
意外かもしれませんが、マンションやアパートは入居者がいる状態でも売買が可能です。
初めて賃貸経営をしようとする方には、耳慣れない言葉かもしれませんが、空き室の物件を購入するのとオーナーチェンジ物件を購入するのとでは、いくつか違う点があります。
またオーナーチェンジ物件を購入するメリットがある一方で、デメリットやリスクもありますから、これから購入を検討する場合に備えていただけるよう、お伝えしていきます。
これから説明することは、オーナーチェンジ物件とはどんな物件か、メリットとデメリットについて、オーナーチェンジ物件を購入する上での注意点など、最低知っておきたい基礎知識となります。
オーナーチェンジ物件とは？
オーナーチェンジ物件とは、マンションやアパートに入居者がいる状態のままオーナーが代わる物件のことをいいます。
入居者が退室した後の空室の状態で売買される際にはオーナーチェンジとはいいません。
入居者との賃貸契約は、基本的に前のオーナーから賃貸借契約をそのまま引き継ぐことになります。
管理会社に管理を委託している場合も問題なければ基本的にはそのまま引き継がれることになりますが、こちらの条件は適宜変更もできます。
また売買が成立した後、一定期間、だいたい1週間程度内に起きた修繕事項は前オーナーが費用負担し、それ以後の修繕は新オーナーが負担するなどの取り決めもあります。
さらに、例えば入居者が退去する際の敷金の返金も、新オーナーが引き継ぎます。
敷金は購入金額から引くことで、、前オーナーから新オーナーに引き継がれます。
販売価格が2,500万円で敷金が10万円の場合、新オーナーは敷金分を差し引いた2,490万円を前オーナーに支払うことになります。
ただし、入居者に未払家賃があり、敷金でまかなった場合には、その金額が減額されます。
これ以外にもオーナーチェンジ物件ならではの特徴がありますから、ここからさらに具体的にオーナーチェンジ物件を購入した場合のメリットとデメリットについて説明してみたいと思います
オーナーチェンジ物件のメリットは？
まずオーナーチェンジ物件を購入することによって、購入者にはどんな点にメリットがあるのか、見ていきましょう。
入居者がいることで、実質の家賃収入額と利回りが正確に分かる
オーナーチェンジ物件は先ほども述べたように、入居者がいる状態で物件を購入します。
そのため、毎月実質いくらの家賃収入が得ることができるか明白です。
また、過去の入居と退去の状態も仲介不動産会社で説明を受けることができますから、利回りの計算や今後の賃貸計画が立てやすいというメリットが挙げられます。
空室物件よりオーナーチェンジ物件の方が安く購入できる
この点はこれから賃貸経営をしようとする方には、嬉しいメリットではないでしょうか。
例えば空室での相場が2,500万円のマンションがあったとします。入居者がいるオーナーチェンジ物件で例えば賃料10万円ですと、年間の賃料は120万円となります。
これを利回り6％で計算すると、120÷0.06=2,000万円。つまり2,000万円の売値で販売されるということになります。
2,500万円の資産価値のある物件を、500万円安く取得することができるのです。
このような物件でしたら、購入後そのままの家賃を続け、退去したタイミングで家賃を値上げして入居者を募集したり、相場の値段で売却することができます。
賃貸中の物件は投資用物件となり、自分で住むための住宅ローンら使えません。
そのため、金利の高い不動産投資ローンを組むことになりますから、空き室物件より価格が安く売買されることが多いのです。
物件を購入したら、すぐ家賃収入が入る
もし新築の物件や中古の空室物件を購入したら、入居者を募集して契約が済むまで家賃収入は得られません。
金融機関からの融資を受けてローン返済をする場合、入居者が決まるまでオーナーが自己資金でローン返済し続けなければならないのです。
これに対して、オーナーチェンジの物件は、購入したらすぐに家賃収入が得られることになりますので、その点はメリットだといえます。
物件購入時にリフォームする必要がない
中古の空室物件を購入すると、新しい入居者を募集するため部屋のリフォームやクリーニングをすることが基本です。
ですが、入居者がそのまま継続しているオーナーチェンジ物件ですと、すぐにリフォームをする必要はありません。
後に修繕の必要性が生じることもあるかもしれませんが、購入時の手間や費用が少なくて済みます。
そのため。すでに入居者がいる状態を引き継ぐ形での不動産投資は、安心感があります。
また手間と費用をかけずに家賃収入が得られることや、空き室よりも価格が安く手に入れられるのでので、不動産投資初心者にとっては、始めやすい物件といえます。
オーナーチェンジ物件のデメリットは？
このようにオーナーチェンジ物件にはさまざまなメリットがありますが、一方でデメリットがあることを覚えておきましょう。
室内を確認できないので、そのまま購入するしかない
オーナーチェンジ物件では入居者がいるため、室内状況を確認することができません。
現状のまま物件を購入することになるのです。
実際に入居者が生活できていますので、設備等々の問題はないと思われますが、入居者が退去したあとに部屋を見てみたら、設備に故障があることが分かったり、壁や床が傷んでいるまま放置されていたりすることもあります。
その場合には、広範囲の修繕が必要になるといったリスクがあります。
入居審査を自分の目で確かめることができない
例えば空室の物件ならば、賃貸契約するまでに入居者の審査をします。
万が一、オーナーが気になる点がある場合には、入居を承諾しないという選択もできます。
ですが、オーナーチェンジ物件では、事前に入居者がどんな人かを正確に把握することは難しいですし、もちろん退去してもらうということもできません。
物件購入後に、家賃滞納が多い人だった、建物近隣とトラブルを起こしていた、などが判明するという可能性もあります。
現在の入居者の契約内容は変更できない
前オーナーと入居者の間で締結した賃貸借契約の内容はそのまま引き継ぐというのが前提になります。
オーナーチェンジした時に追加事項を設けたくても、正当な理由なくしては契約内容を変えることはできません。
ですので、入居者にとって有利な条件で契約が締結されている場合もありますので、賃貸借契約の内容は事前によくチェックしておいた方が良いでしょう。
入居者から退去の連絡があることもある
物件を購入したら間もなく入居者から退去する、という連絡が入る可能性もないとはいえません。
入居者がいる状態で物件を取得できたとしても、今後も継続して家賃収入を得られるかは保障されてはいないわけです。
万が一空き室になっても、迅速に入居者募集できるよう、クリーニング費や修繕費などの用意はしておいた方が良いでしょう。
良いオーナーチェンジ物件の見つけ方は？
オーナーチェンジ物件は、件数も多いので探すことは比較的スムーズだと思います。
例えば不動産物件のポータルサイトでも簡単に見つけることができます。
ただし、その物件が良いものかどうかの判断は、知識と経験が必要になってきます。
オーナーチェンジ物件には、特に一棟ものの場合に、満室で利回りを高く見せるために「サクラ」の入居者が入っていることもあります。
では、どうしたら良い物件を探すことができるのでしょうか。
そのためには、まずオーナー自身で物件の管理会社や賃貸借契約の内容を調べることが大切です。
また管理会社の評判などを、インターネットで検索するなどしておくことで、事前に怪しい物件にひっかかりにくくなります。
特に相場よりもずいぶん安く売りに出ている物件は、物件を販売する理由もチェックしておくことです。
旨い話には何か理由があると注意して、トラブルの多そうな物件は避けましょう。
まとめとして、良いオーナーチェンジ物件を手に入れるためのポイントを挙げてみました。参考にしてみてください。
・１オーナーチェンジ物件は、デメリットをきちんと理解すること。
・２物件価格の安さと利回りの良さだけで購入してしまわないこと。
・３前オーナーがなぜ物件を手放すのか、理由を確認すること。
ここから、オーナーチェンジ物件を購入するための注意点を解説してみたいと思います。
注意点を理解してから仲介不動産会社の話を検討していくことで、良いオーナーチェンジ物件に巡り合う確率も高くなっていくはずです。
最低でも次のことを理解した上で、不動産投資の専門家に適切な質問や相談をしながら、物件購入の判断をすることをおすすめします。
オーナーチェンジ物件を購入する際の注意点は？
次に具体的なケースを紹介しながら注意点を挙げてみました。
オーナーチェンジ物件の購入後に後悔しないためにも、これらのチェックポイントを確認しておきましょう。
前オーナーが物件を手放す理由を把握する
オーナーが月々の安定した家賃収入を手放して物件を売却するのには、何らかの理由があるはずです。
「そろそろ借入金を清算したい」「売却利益を老後のために準備したい」「突然お金が必要になり手放したい」といった理由をまず確認しましょう。
以上のような理由ならば、正当な理由だと考えられます。
注意したいのは、入居者が家賃を滞納する人だったり、近隣とトラブルを頻繁に起こす人だったり、など入居者に問題があることが理由で手放したい場合です。
その場合は購入しない方が良いので、しっかり仲介不動産会社からの説明を聞いてみましょう。
きちんと修繕されているか、修繕履歴を確認すること
オーナーチェンジ物件は入居者がいるため、中の状態を確認できません。
部屋の状態や設備が機能しているかを直接確かめられないため、絶対にチェックしておいていただきたいのが「重要事項調査説明書」という書類です。
購入する前には、この書類の説明が必ず仲介不動産会社の担当からされることになっています。
これまでの修繕の履歴や部屋の設備の不具合は、できる限り把握するように努めましょう。
連帯保証人や保証会社は有効かどうか
賃貸物件の入居を決める契約には、入居者に家賃が滞納された時や部屋の設備を破損された場合に備えて、連帯保証人か、もしくは保証会社をつけてもらうことになります。
その連帯保証人や保証会社が今でも有効なのかどうか必ず確認をしましょう。
長い年数入居が継続している場合には、当初の連帯保証人が亡くなってしまっていることもあります。
またオーナーが代わった際には、保証を引き継げない保証会社に加入していた場合もあります。
その場合には、新に連帯保証人を決めてもらうか、別の保証会社に加入してもらう必要があります。
賃貸管理会社の評判はどうか
頻繁にあることではないのですが、サクラの入居者を入居者と偽るような危険な物件もあります。
一棟アパートなどで満室を装うために、管理会社がそのような手口を使うケースもあります。
そんな物件をつかまされないよう、管理会社の評判も事前調査しておきましょう。
今はインターネットでも管理会社の評判が検索できますから、信頼できるかどうか見極めましょう。
その他のチェック方法としては、ガス、水道、電気などのメーターが動いているかどうかを見ることでも確認ができます。
部屋の外からでも確認できますから、もしメーターが動いていなかったりする場合には、注意が必要です。
まとめ
オーナーチェンジ物件を購入した方が、入居者の募集も省けて、手間や費用面でもメリットが多いように思われるかもしれません。
しかし、購入価格の安さや、利回りの高さなど目先の利益だけで購入することは避けたいものです。
問題のある物件を購入することがないよう、オーナーチェンジ物件のリスクには十分目を向けて検討することが重要です。
特に物件だけでなく、入居者の人物や賃貸契約内容は念入りにチェックしておきましょう。
