不動産投資を検討している人の中で、ワンルームマンションに投資をしていきたいと考えている人も多いのではないでしょうか。
ワンルームマンションへの投資は、不動産投資の初心者でも比較的始めやすいという特徴があるため、根強い人気があります。
今回はワンルームマンションへの投資について、
・物件の選び方
・メリット
・デメリット
等を紹介していきます。
不動産投資のワンルームマンションとは
そもそも不動産投資のワンルームマンションとは、どういった物件なのでしょうか。ワンルームマンションについて、あまりよく知らないという人も多いと思います。
ワンルームマンションは本当に投資先として魅力的なのでしょうか。
ここでは、ワンルームマンションの特徴や用途について紹介していきます。
①基本的には単身者向けの物件
ワンルームマンションは、基本的に単身者向けの物件となります。
ターゲットは学生や若年層が中心となりますが、最近では単身の高齢者も増えてきています。
一人暮らしの人が対象ですので、利便性の高い立地にあるワンルームマンションが人気となります。
また、企業や事業所が借り上げて社宅として利用しているようなケースもあります。
②生活に最低限必要な設備が付いている
ワンルームマンションには、単身者が生活をする必要最低限の設備が付いています。
トイレやバスルーム、小さめのキッチン等が各居室に付けられており、単身者であれば、十分快適な生活ができるでしょう。
もっとも、マンションによっては共用部分や建物の設備の性能等に違いがある場合があります。
③区分所有が一般的であるため各部屋によってオーナーが違う
不動産投資のワンルームマンションは、一般的に区分所有とされていますので、各部屋によってオーナーが異なります。
区分所有法によると建物全体に関する議決権が各所有者に割り当てられており、重要な決議をする際には一定以上の賛成が必要であると定められています。
つまり、ワンルームマンションのオーナーは、建物全体に対する部分的な権利・所有権を有する事になります。
④物件の管理や入居者募集は管理会社が行う場合が一般的
不動産投資の対象となるワンルームマンションでは、物件の管理や入居者募集等は管理会社に委託して行う事が一般的です。
そのため、ワンルームマンションを経営する際に発生するコスト、すなわち管理費や修繕積立金等は、管理会社によって定められているケースが多くなります。
そのため、管理会社によって建物の管理状況や収益等が変わってきますので、管理会社のチェックも怠れません。
⑤事業所として転用しているような場合も
ワンルームマンションは基本的に生活拠点として使用されますが、事業所として転用されているような場合もあります。
通常のオフィス等と比べて家賃が安くなりますので、ワンルームマンションに小規模な事業者が入っているようなケースもあります。
ただし、管理組合の規約等で事業所用への転用が禁止されている場合もありますので、貸し出す際には注意しておきましょう。
不動産投資のワンルームマンションのメリット
ワンルームマンションに投資をするメリットとは、どのようなものがあるのでしょうか。不動産投資で外せない、ワンルームマンションの4つのメリットについて紹介していきます。
①比較的少額から始める事ができる
不動産投資のワンルームマンションは、不動産投資の中では比較的少額から始める事ができます。
不動産投資ローンを活用すれば、自己資金がさらに少なくても始められます。
まずは1戸のワンルームマンションから投資をスタートさせ、軌道に乗り始めたら2戸、3戸と増やしていく戦略も有効です。そのため、本格的な不動産投資を始めるきっかけといてワンルームを考えることもできるでしょう。
②物件の管理等を委託しやすい
不動産投資では、物件の管理や入居者募集等を行う必要があります。
しかし、不動産投資のワンルームマンションの場合、管理会社等が管理の委託を受け付けてくれるケースが多いです。
そのため通常の場合、大家業として特に何かをする必要はありません。ワンルームマンションを保有するだけで賃料収入が発生しますので、サラリーマンの副業としても向いています。
③賃料収入が比較的安定している
不動産投資のワンルームマンションでは、賃料収入が比較的安定しているというメリットもあります。
ワンルームマンションは、使用用途・ターゲットが一定だということもあり、賃料相場が比較的安定しています。
そのため一度貸し出すと、賃料の変動リスクが少なく、毎月決まった金額の賃料収入を得ることが出来るのです。
④節税効果が得られる事もある
不動産投資のワンルームマンションでは、節税効果を得られる事もあります。
特に不動産投資において節税効果が高い費用項目は減価償却費です。減価償却費とは、ワンルームマンションの取得費用を法定耐用年数に応じて償却していく費用を指します。この減価償却費は収益を圧迫させますので、利益が減少して節税効果が発生します。
特に新築ワンルームマンションのように耐用年数が長く、取得費が高い物件に投資をした際には節税効果が高まります。ただし、新築ワンルームマンションは資産価値が高く利回りが低い傾向にありますので、節税効果や資産価値と収益性を吟味していきながら投資判断をしていきましょう。
不動産投資のワンルームマンションのデメリット
では、ワンルームマンションに投資をする際のデメリットにはどのようなものがあるのでしょうか。不動産投資のワンルームマンションのデメリットについて紹介していきます。
①資産価値における建物の割合が大きい
不動産投資のワンルームマンションは戸数が多いため、敷地の所有権が細かく分割されています。そのため、敷地自体の価値を多くは取り込めていません。必然的に資産価値における建物の価値が割合として大きくなります。
土地は評価額が安定していますが、建物の価値は年々老朽化する事により下がってしまいます。そのため資産価値という観点から見ると、ワンルームマンションは価値が残りにくいというデメリットがあります。
②流動性が低く売却に時間がかかる場合も
不動産は基本的に流動性が低く、売却に時間がかかるケースが多いです。ワンルームマンションに投資した後、出口戦略を考えたとしても、買い主がすぐに見つからない事もあるでしょう。
株などとは異なり、すぐ換金できるわけではないので、注意しておきましょう。
不動産投資を行う際には、長期的な視点で行うことが重要です。
不動産投資のワンルームマンションの注意点
ワンルームマンションに投資を成功させるためには、いくつかの点に注意をしていく必要があります。不動産投資でワンルームマンションを扱う際の注意点について紹介していきます。
空室リスクに注意する
賃借人が退去した後、次の新しい賃借人に貸し出すまでの期間を空室期間といいます。
この空室期間が長引き、不動産投資の収益が低下するリスクを空室リスクといいます。
不動産投資で最も注意しなければならないものが、この空室リスクです。空室率が高くなってしまうと、不動産から得られる収益率にも大きな影響が出ます。
空室率をできるだけ低くするため、物件選びや物件の管理等をしっかりと行っていきましょう。
管理費や修繕積立金等のコストに注意する
ワンルームマンションへの投資を考える際には、管理費や修繕積立金のような毎月かかるコストにも注意を払っていきましょう。
管理費は共用部分のメンテナンスや定期清掃等に使用されます。管理費と実際の管理状況が、きちんと見合っているか判断していきましょう。
修繕積立金は、建物の維持や修繕費に充てられる資金を積み立てておくものです。修繕積立金は建物の修繕計画等によって変わってきますので、しっかりと確認しておきましょう。
管理費や修繕積立金等のコストは毎月発生しますので、物件からの収益に大きな影響を与えます。また、空室期間中もこれらのコストは発生しますので注意が必要です。
不動産投資ローンの返済計画に注意する
ワンルームマンションに投資をする際、不動産投資ローンを利用する方もいらっしゃると思います。
上でも述べたように、不動産投資ローンを利用する事で、少ない資金からでもワンルームマンションへの投資を始める事ができます。
ただし、返済計画には十分注意しておきましょう。空室期間が長くなったり、返済金額が多くなると自己資金を持ち出す必要性も出てきます。
無理のない資金計画で投資を行う事が重要です。
不動産投資のワンルームマンションの評判・口コミ
ワンルームマンションへの投資は、不動産投資の中でも比較的手軽に始める事ができますので、多くの人が投資をしています。
また、ワンルームマンションへの投資を検討している人も多いですので、数多くの評判や口コミが見つかりました。
今回は、Twitterで見つけたワンルームマンションへの不動産投資に関する評判や口コミを紹介していきます。
年収600万の人は持ち方を工夫すれば３戸のワンルームマンションを所有できます。年金対策として、仮に家賃７万であれば毎月２１万の家賃収入と、公的年金の15万くらいで合わせて36万円ほどが毎月作れます。何もしなければ、何も得られませんが。。。
— 不動産投資を推奨します (@w_h_i_t_e_0822) 2019年8月6日
早い段階でワンルームマンションに投資をしていくと、将来の年金代わりになります。
公的年金だけですと少し不安ですよね。
普通のサラリーマンの人でも無理なく着実に不動産投資を始める事ができます。
これを機会に将来に向けての資産形成を考えても良いかもしれません。
まずは、不動産投資に関する書籍を読み漁りました。サラリーマンの仕事をしながら、10日に1冊のペースで読んでいたと思います。ですので、我が家の本棚には、不動産投資もしくは不動産投資に関係する本が30冊程度並んでいます。
— 失敗しない不動産投資。 (@winfudousan1) 2019年8月6日
不動産投資で失敗しないためには、勉強や努力を欠かす事はできません。
不動産投資に関する正しい知識を身に付ける事で、不動産投資で成功する可能性を高めることが出来ます。
ワンルームマンションへの不動産投資を検討している人は、普段から勉強時間をしっかりと確保していく事を意識していきましょう。
オリックス、ジャックス、イオン銀行が次々と区分マンションに融資期間45年出している。融資期間45年あればキャッシュフローがかなり増えるので、最初に現金つくるために区分やるのもあり。今、一棟モノは融資でないから区分から初めて実績と現金作るのオススメ。
— JOJO@不動産投資家 (@jojo_felicity) 2019年7月30日
区分所有マンションの融資期間を延ばしている金融機関もあるようです。
ワンルームマンションへの投資を始めて、実績とキャッシュフローを作り、次のステップに進んでみるのも良いでしょう。不動産投資は、着実にレベルアップできる投資方法の一つです。
不動産投資のワンルームマンションの選び方
不動産投資のワンルームマンションを選ぶ際には、どのようにして選んでいけばいいのでしょうか。不動産投資のワンルームマンションの選び方について解説していきます。
利便性の高い立地のものを選ぶ
不動産投資のワンルームマンションの選び方で、最も重要なものが立地です。
賃借人の生活利便性が高い立地にあるものを選んでいきましょう。
・駅やバス停等の公共交通機関へのアクセス状況
・スーパーやコンビニエンスストア等の生活施設の充実さ
などを見極める事が大切です。
また、立地の良い物件は資産価値が下がりにくく、場合によっては資産価値が上昇する可能性もあります。とにかく不動産投資を行う際には、立地が非常に重要となってきます。
家賃が相場に対して適切であるものを選ぶ
自分が投資を検討しているワンルームマンションの周辺の家賃相場も確認しておきましょう。
周辺の家賃相場に比べて家賃が低い物件は要注意です。様々な理由から家賃を下げざるを得ない事情があるものと予想されます。
もちろんケースバイケースで、不動産のバリューアップを図る事で家賃を上げる事ができる場合もあります。
とはいえ、不動産投資の初心者には、このような見極めは難しいと思われます。
やはり、不動産投資のワンルームマンションを選ぶ際には、家賃が相場に対して適切なものを選ぶ方が無難と言えます。
建物の管理状況が良好なものを選ぶ
不動産投資のワンルームマンションでは、建物の管理状況が良好なものを選ぶことも大事です。特に中古マンションに投資しようと考えている人は、建物の状況を必ず確認しておきましょう。
建物の管理状況によって、賃借人からの人気や建物の寿命が変わってきます。
不動産投資は長期的な視点で行いますので、建物の管理状況をしっかりと見極めましょう。できれば現地に視察に行き、自分の目で確かめておく事をおすすめします。
ワンルームマンションへの不動産投資まとめ
以上、今回はワンルームマンションへの不動産投資について解説していきました。
不動産投資のワンルームマンションは幅広く単身者に利用される不動産で、その手軽さから様々な利用用途に応用することができます。
不動産投資の中では比較的始めやすい投資対象ですので、不動産投資の初心者にもおすすめです。
上の記事を参考に良い物件を選んで、安定した副収入を得てみませんか。
