不動産に興味を持っている人の中には、不動産管理会社と不動産仲介会社の違いがいまいちよく分からないと感じている人もいるのではないでしょうか。
両者の役割は、似ている部分もありますが、異なる部分もあります。
今回は、そんな不動産管理会社と不動産仲介会社のそれぞれの
・役割
・違い
について解説していきます。
不動産管理会社とは
不動産管理会社とは、家賃の収納や入出金等の会計業務、契約管理業務やクレーム対応、建物の設備保全等を中心に行っている会社です。これらの業務は、物件の所有者である賃貸オーナーが自分で行う自主管理という形態を取る事もできますが、不動産の管理業務は複雑かつ多岐にわたっており、専門の不動産管理会社に委託するケースが一般的です。
賃貸オーナーは、保有している物件の管理業務を代行してもらう代わりに、毎月管理委託手数料を不動産管理会社に支払います。この契約は不動産の管理業務委託契約と呼ばれています。不動産管理会社は、この管理業務委託契約によって発生する賃貸オーナーからの管理委託手数料が主な収入源という事になります。
契約内容は、各不動産管理会社や管理サービスの内容等によっても変わってきます。以下に、不動産管理会社が行っている主な業務について簡単に紹介しておきます。
家賃の集金代行や入居者の管理
不動産管理会社は、賃貸オーナーに代わって賃借人から家賃を回収したり送金したりする業務を行っています。滞納等があった場合は、管理会社が督促や法的措置等の様々な処置を代行してくれます。
また、入居者からのクレーム対応や連絡事項等、入居者の管理も行っています。
建物管理
共用部分の定期清掃や設備不良の対応を行っています。設備の入れ替えやリフォームの提案をしている不動産管理会社もあります。
また、大規模修繕工事等が必要な場合は、不動産管理会社が中心となって工事計画の企画立案を行います。
不動産仲介会社とは
不動産仲介会社とは、不動産投資家である賃貸オーナーと入居者との間の仲介を行う会社です。
不動産賃貸の仲介とは、賃貸オーナーから依頼を受けた物件の入居者を募集し、賃貸契約を締結するまでの業務の事を指しています。不動産仲介会社は、基本的に入居者が入居した後の事については関与しません。入居後のトラブルやクレームに関する事は受け付けていないケースが多いです。
不動産仲介会社は、賃貸オーナーと入居者との賃貸借契約が成立した際に発生する仲介手数料が主な収入源です。仲介手数料は、賃貸オーナーと入居者の双方に請求する事ができますが、その合計金額の上限は家賃1ヶ月分プラス消費税までと定められています。例えば家賃5万円の物件を仲介した場合は、仲介手数料の上限は5万円プラス消費税となります。
仲介手数料は賃貸オーナーと入居者が折半することもありますし、賃貸オーナーか入居者のどちらかが100パーセント負担する場合もあります。また、上限が定められているだけですので、上限の範囲内であれば自由に価格設定をする事ができます。
以下で、不動産仲介会社の主な業務について紹介していきましょう。
集客や広告掲載、物件の案内等
不動産仲介会社は、賃貸オーナーに変わって広告掲載や集客を行っています。
また、入居希望者に対して物件を紹介したり、内見の案内等も行っています。実際に店舗等で接客しながら、入居希望者のニーズのヒアリング等もしています。鍵の受け渡し等の入居までの諸手配まで行っているケースが多いです。
契約手続き
賃借人が賃貸物件を借りる際には、賃貸借契約を結ぶことになりますが、これらの契約手続きも不動産仲介会社が代行しています。契約書や重要事項説明書等の作成から、賃貸オーナーや不動産管理会社と連絡を取っていきながら引き渡しまでの段取り等も行っています。
また、賃貸オーナーと入居者との間を仲介していくため、両者との間の調整等も行います。
管理会社と仲介会社の違いは？
では不動産管理会社と不動産仲介会社には、どのような違いがあるのでしょうか。両者の違いにフォーカスしていきながら説明していきます。
主な売上・ビジネスモデルの違い
不動産管理会社と不動産仲介会社では、まず主な売上が違ってきます。
不動産管理会社は、不動産投資家である賃貸オーナーから物件の管理業務を代行する事で得られる管理業務委託手数料が主な売上です。この管理業務委託手数料は、管理業務を委託している賃貸オーナーが毎月支払うケースが一般的で、ストック型のビジネスモデルです。
一方不動産仲介会社は、新規入居者に物件を紹介した際に発生する仲介手数料が主な売上です。仲介手数料は、賃貸借契約が成立した時点で得られる売上となりますので、フロー型のビジネスモデルであるといえるでしょう。
このように、主な売上とビジネスモデルも違いがあります。
取り扱っている物件の違い
不動産管理会社と不動産仲介会社は、取り扱っている物件についても違いが出てきます。不動産管理会社では自社で管理している物件が取り扱っている物件の範囲となりますが、不動産仲介会社では賃貸市場に出回るすべての空室が対象となります。
また、取り扱っている物件情報の深さについても同様です。不動産管理会社では取り扱っている物件の範囲は狭くなりますが、個別のオーナーや物件の事情について詳しく把握しています。一方、不動産仲介会社では取り扱っている物件の範囲が広くなりますが、各物件の管理等は行っていませんので、個別の物件の状況について詳しく把握する事が難しくなっています。
入居後の対応についての違い
入居後の対応についても不動産管理会社と不動産仲介会社では異なっています。不動産仲介会社では、賃貸オーナーと入居者との間で賃貸借契約を成立させるまでが仕事となりますので、入居後のトラブル等は基本的に対応していません。反対に不動産管理会社では、入居者が入居した後も当該物件を管理し続ける事になりますので、入居後のサポートもしっかりと行っているケースが多くなります。
大家とは
大家とは、不動産投資家である賃貸物件のオーナーの事を指しています。不動産業界では、不動産投資家の事を大家と呼ぶ事もありますので覚えておきましょう。
大家には、保有している物件を賃借人に貸し出して収益を得るにあたって必要な役割や義務が発生します。これらの役割は不動産会社が代行しているケースが多くなりますが、最終的には物件の所有者である大家が責任を負う事になります。ここでは、賃貸物件のオーナーである大家の役割や義務について紹介していきます。
建物設備や居住環境の維持管理
大家は、賃借人に対して快適な居住環境を提供し続ける責任を負っています。
そのため、建物の安全性を確保していくために、消防設備や貯水槽、エレベーター等のメンテナンスが法律で義務付けられています。また場合によっては、室内設備の修理やルームクリーニング、リフォーム等をしていかなければならないケースもあります。
入居者対応
入居者対応も原則として大家の役割となります。
入居者の募集から契約手続き、家賃の回収や退去後の精算等の一連の手続きが必要となります。また、入居者からのクレーム対応やトラブルの仲裁等も行っていかなければなりません。ただし、このような入居者対応は、不動産管理会社が代行しているケースがほとんどです。
管理会社と仲介会社ではどちらで部屋を探した方が良い？
不動産会社には、不動産管理会社と不動産仲介会社に分けて考える事ができますが、部屋を探したいという人はどちらで探した方が良いのでしょうか。
これから賃貸物件を借りたいという人の立場に立って考えてみましょう。
不動産管理会社で部屋を探した方が良いケース
不動産管理会社は、物件の管理運営が主な業務となっていますが、管理している物件の仲介を行なっている場合もあります。
この場合、部屋を仲介をしてくれる会社と入居後に管理運営を行う会社が同一となります。部屋探しから入居後のサポート、退去に至るまで、すべて同じ会社からのワンストップサービスを受けたいという人は、不動産管理会社で部屋を探してみた方が良いでしょう。部屋を紹介してくれた会社と、入居後も継続して付き合っていくことになります。
不動産仲介会社で部屋を探した方が良いケース
では、不動産仲介会社で部屋を探した方が良いのは、どのようなケースでしょうか。
一般的に部屋を探す際には、不動産仲介会社を選ぶことが多いです。それは、不動産仲介会社が自社の管理物件等だけではなく、幅広くたくさんの物件を紹介しているからです。これから部屋を借りたいという人にとっては、様々な選択肢から選べるほうが自分に合った部屋を見つけることができるようになるでしょう。
たくさんの物件を比較していきながら、自分に最適な部屋を見つけていきたいという人は、不動産仲介会社で部屋を探していきましょう。
賃貸契約をする際の仲介手数料はなぜ発生する？
不動産の賃貸契約をする際の仲介手数料はなぜ発生するのでしょうか。
仲介手数料とは、不動産を仲介する不動産仲介会社に対し、賃貸契約成立時に支払う手数料です。不動産仲介会社は、賃貸契約を成立させるために店舗運営や内見案内、広告掲載や契約手続き等、多岐にわたる業務を行っています。こうした業務やサービスによって契約が成立した成功報酬として仲介手数料が発生するのです。
中には入居者側から見ると仲介手数料が無料であるというような不動産仲介会社もありますが、このケースでは仲介手数料を大家がすべて負担しているという場合がほとんどです。入居者側に仲介手数料の負担を負わせない事で、客付けを有利にしたいという大家の戦略です。
また、不動産管理会社が仲介業務も行っている場合、客付け後の管理費収入がメインの売上となるため、仲介手数料が無料になっている事もあります。
管理会社と仲介会社でよくあるトラブルとは
不動産管理会社と不動産仲介会社でよくあるトラブルとしてはどのようなものがあるのでしょうか。以下で紹介していきますので、会社選びの参考にしてみてくださいね。
初期費用に関するトラブル
不動産仲介会社を経由して不動産賃貸借契約を結んだ際に発生する、仲介手数料や敷金、礼金等の初期費用をめぐるトラブルが多発しています。
相場よりも高い仲介手数料を請求されたり、契約をする際に最初の説明とは違う手数料が発生したりする等が代表例です。仲介手数料に関しては、法律により最大で家賃1ヶ月分プラス消費税という上限が定められています。また、その他の初期費用に関しても他の業者や実際の相場等と比較して、おかしくないかどうか確認しておきましょう。
退去費用に関するトラブル
不動産賃貸市場では、退去費用に関するトラブルが非常に多くなっています。
退去費用に関するトラブルは、主に不動産管理会社との間で発生します。最も多い事例としては、退去費用を過大に請求されるような事や入居時に預けた敷金がほとんど戻ってこないといった事等です。このようなトラブルを防いでいくためには、信頼できる不動産管理会社が管理している物件を選ぶことや、退去の際に自ら物件の状態を見極めながらクリーニング費用等の見積もりをしておくこと等が挙げられます。
契約に関するトラブル
不動産賃貸市場では、様々な契約が取り交わされることになります。
基本的な契約である不動産賃貸借契約や保証人に関する保証人契約、ペット禁止や騒音禁止等の禁止事項などが挙げられます。契約に関するトラブルは、大家と賃借人との間で契約に関する認識の不一致が原因で起こりやすくなっています。
契約に関する書類や禁止事項等は、事前にしっかりと目を通して確認しておきましょう。
まとめ
今回は、不動産管理会社と不動産仲介会社に関して、その違いという点に着目していきながら解説していきました。
一言で不動産会社といっても、その会社が対象とする領域によって業務内容も異なります。業務の委託やクレーム等に対応して欲しい場合は、業務内容に沿っている不動産会社に依頼していきましょう。
また、不動産会社との間でトラブルが発生することもあります。このようなトラブルを未然に防いでいくためにも、各不動産会社の業務内容等をしっかりと理解して対策を取っておきましょう。
