不動産投資を行う際には、フルローンを利用して始めることができます。
フルローンとは、不動産の購入価格をすべて金融機関から借り受けるローンでまかなうというものです。
不動産投資を始めたい人の中には、フルローンについて気になっているという人も多いのではないでしょうか。
今回は、不動産投資のフルローンについてメリットやデメリット等を挙げていきながら解説していきます。
フルローンとは？
不動産投資のフルローンとは、具体的にどういうものでしょうか。
不動産投資のフルローンとは、不動産投資のために購入する物件の購入金額をすべて金融機関からの融資でまかなうローンの事を指しています。
例えば、5000万円の物件を購入する場合、頭金を一切用意せずに、金融機関から5000万円の融資を受けるということになります。投資家側にまとまった資金がなくても、フルローンを利用することができれば、不動産投資を始めることができるようになるのです。
フルローンとオーバーローンの違いは？
不動産投資のフルローンとは別にオーバーローンという言葉も耳にすることがあると思います。
不動産投資のフルローンとオーバーローンには、どのような違いがあるのでしょうか。フルローンとオーバーローンの違いについて解説していきます。
オーバーローンとは
不動産投資のオーバーローンとは、物件の購入価格に加え、登記費用や固定資産税、仲介手数料等の諸経費を含めた、物件取得に関わるすべての費用を金融機関の融資でまかなうローンの事です。
不動産投資物件の購入価格をオーバーした金額を借り入れるため、オーバーローンと呼ばれています。
フルローンとオーバーローンの違い
フルローンとオーバーローンの決定的な違いは、不動産取得の際に発生する諸経費をローンでまかなうか否かという点です。
フルローンでは、基本的に不動産の購入価格のみが対象となっています。そのため、諸経費等は自己資金で負担しなければなりません。
一方、オーバーローンでは、この諸経費もローンでまかなう事ができますので、自己資金を一切用意する必要が無いと言えます。
ただしオーバーローンでは、不動産購入価格を超える資金を貸し付けることになりますので、金融機関側から見てもリスクの高い案件となります。そのため、審査基準もフルローンに比べてより厳しくなってきます。
また、購入価格を釣り上げる等をして、フルローンと偽って実質的なオーバーローンを借り受ける行為は、詐欺や私文書偽造等の違法性が問われることにもなりますので注意が必要です。
これぞれの違いはこちらでも詳しく解説していますのでぜひチェックしてみてくださいね！
フルローンで不動産投資を始めるメリットは？
フルローンで不動産投資を始めるメリットにはどのようなものがあるのでしょうか。不動産投資をフルローンで始めるメリットについて紹介していきます。
自己資金がほとんど無くても不動産投資を始めることができる
不動産投資のフルローンを利用する最大のメリットは、自己資金がほとんど無くても不動産投資を始めることができるという点です。
不動産投資を行う際には、多額の資金が必要となってきますが、金融機関から受けられるローンで補填することができます。フルローンでは、物件購入価格をすべてローンでまかなうことになりますので、自己資金がほとんど無くても不動産投資を始めることができます。
ただし、登記費用や仲介手数料等の諸経費分については、自己資金を用意しなければならないケースが多くなっていますので注意が必要です。
手元の資金を残しておくことができる
ある程度自己資金があるという投資家の人でもフルローンを利用するメリットはあります。
それは、手元に資金を残しておくことができるという点です。
不動産経営を行っていると、想定以上に空室率が上昇してしまう事や原状回復費用が発生する事等が考えられます。
このような事態に対応していくためには、手元の資金を残しておいた方が経営が安定します。
また、単純に生活決済や他のアセットクラスへの分散投資等、手元の資金を残すことによって様々な選択肢が残る点も大きなメリットです。
収益性を最大化できる
不動産投資のフルローンを活用しながらキャッシュフローを黒字化することができると、収益性の最大化につながります。
自己資金をほとんど使わずに収益化に成功すると、投資効率が非常に高くなるためです。
投下資本に対して収益が占める割合が大きくなるため、自己資本利益率が高くなってくるということですね。
この事は一般的にレバレッジ効果とも呼ばれています。
フルローンで不動産投資を始める事で、投資のレバレッジ効果を引き出す事ができるようになるのです。
団体信用生命保険の効果を最大限活用できる
不動産投資ローンを利用する場合、団体信用生命保険に加入するケースが多くなっています。
団体信用生命保険とは、ローンを借り受けた人が返済期間中に死亡した場合等に残債が補填されるという生命保険です。
遺族に負債が残らないような仕組みとなっているのですね。
そのため、しばしば不動産投資は生命保険代わりになるとも言われているのです。
不動産投資ローンをフルローンで借り受けた場合、この団体信用生命保険の効果を最大限に活用しているということになります。
フルローンで不動産投資をするデメリットは？
では、フルローンで不動産投資を始めるデメリットにはどのようなものがあるのでしょうか。不動産投資をフルローンで始めるデメリットについても紹介しておきます。
借入金の依存度が高くなるため投資のリスクが高くなる
フルローンで不動産投資をすると借入金の依存度が高くなるため、投資そのもののリスクが高くなってしまうというデメリットがあります。
空室期間が長引いたり家賃相場が下がったりすると、ローンの返済が厳しくなるおそれもあります。最悪の場合、物件を手放して債務だけが残ってしまうといったことも考えられるのです。
フルローンで不動産投資をする場合は、よりリスクについて敏感にならざるを得なくなってくるでしょう。
金利コストが上がってしまう
不動産投資ローンを利用した際に発生する金利は、すべて不動産経営のコストということになります。自己資金を利用した場合は、この金利コストは発生しません。
不動産投資のフルローンでは、不動産の購入価格をすべてまかなうローンを組んでいますので、金利コストも上昇してしまいます。
このようなコストが上昇してしまうことにも十分に注意しておかなければなりません。
ローンの返済額が増える
フルローンで不動産投資を始める場合は、自己資金を投入して不動産投資を始める場合と比べて総返済額自体が増えます。そのため、月々のローンの返済額も増える事になります。
毎月のローンの返済額が増えると、不動産投資のキャッシュフローを大きく圧迫する事になります。借り入れるローンの金額が大きくなればなるほど、キャッシュフローの黒字化を目指した不動産投資のハードルも高くなってきますので注意が必要です。
ローンの審査が厳しくなる
フルローンで不動産投資をしようとしている場合は、自己資金を入れる場合と比べて、どうしてもローンの審査が厳しくなってしまいます。
金融機関側から見ると、貸し出すウエイトが高ければ高いほど、その案件にリスクを負うということになるためです。
金融機関を納得させてフルローンの審査を通りやすくするためには、資産価値の高い物件に投資を行なったり、投資家自身の信用度を上げたりする等の工夫が求められます。
フルローンで不動産投資を始めるのに向いている人とは？
フルローンで不動産投資を始める事には様々なメリットがありますが、リスクも高くなってきます。
そもそもフルローンで不動産投資を始めるのに向いている人とはどのような人になるのでしょうか。フルローンで不動産投資を始めるのに向いている人の特徴について解説していきます。
自己資金が少ないけれども不動産投資をしていきたいという人
老後への資産形成や生命保険代わり等、不動産投資を始めていきたいという人は増えてきています。
しかし現在まとまった資金が無く、不動産投資を諦めてしまっているような人もいるかもしれません。そのような人でもフルローンを利用することによって不動産投資を始めることができます。
自己資金が少ないけれども不動産投資をしていきたいという人は、フルローンを利用して不動産投資を始めてみることを検討しても良いでしょう。
安定した収入がある人
現時点で安定した収入がある人はフルローンの審査も通りやすく、不動産投資の経営リスクを下げることもできます。
そのため、フルローンを使ったレバレッジ効果のある不動産投資に向いている人であるといえるでしょう。
安定した収入がある人は、不動産会社や金融機関からも高く評価されるため、良質な案件を紹介してもらえるケースが多くなってきます。
そのような場合、フルローンを利用していきながら安定した不動産経営を目指していくこともできるようになります。
不動産投資の知識や経験が豊富な人
不動産投資のフルローンでは、不動産の取得に関わる費用のほとんどを借入金によってまかなうことになります。そのため、自己資金を投入した不動産投資と比べてリスクが高くなる傾向があります。
リスクの高い投資に着手する際には、その投資対象の知識や経験が豊富であることが望ましいといえるでしょう。
ただし、不動産投資が初心者であるという人でも、フルローンを利用した不動産投資に挑戦しているといったケースはたくさんあります。
不動産投資に関する勉強会やセミナーに参加することによって、不動産投資に関する知識や理解を深めていくことが大切になってくるでしょう。
結局フルローンで不動産投資は始めない方が良い？それとも大丈夫？
フルローンで不動産投資を始めることは、リスクが高くなるためやめておいた方がいいのでしょうか。不動産投資をフルローンで始める際に考えておくべきことについて紹介していきます。
フルローンのリスクきちんと理解しておく
フルローンで不動産投資を始める際には、フルローンのリスクをきちんと理解しておく事が重要です。
フルローンを組む際に最も考えておかなけらばならない事がローンの返済計画です。
不動産から得られる収入からローンの返済額を引いた金額がキャッシュフローとなります。このキャッシュフローがマイナスになってしまうと、毎月持ち出しが発生するという事になってきます。
もちろん節税効果や将来の売却も視野に入れた投資を行っている場合、キャッシュフローがマイナスでも成立する投資戦略もあります。
しかしながら空室率の上昇や維持コストの増大等で返済計画に狂いが生じてしまうリスクも考えられるでしょう。
このようなフルローンのリスクをきちんと理解して、あらかじめ対策を講じていく必要があります。
フルローンのメリットを最大限に活かした投資戦略を立てる
フルローンで不動産投資を行う事にはリスクやデメリットがありますが、大きなメリットもあります。
このフルローンのメリットを最大限に活かした投資戦略を立てる事で、リスクとリターンのバランスを向上させていきましょう。
フルローンのメリットとして手元に資金が残せるため資金効率が良くなり投資の収益率が良くなるというメリットや、自己資金だけでは購入が難しい資産価値が高い高級物件にも投資をする事ができるというメリット等が挙げられます。
フルローンを利用した方が良いかどうかという点は、投資戦略によっても変わってきますので、フルローンのメリットが最大限に活かせる不動産投資戦略を考えていきましょう。
まとめ
以上、今回は不動産投資のフルローンについて解説してきました。
不動産投資のフルローンとは、不動産の購入価格をすべてローンでまかなうものを指しています。
不動産投資のフルローンを利用する事によって、自己資金が少なくても不動産投資を始める事ができるようになったり、資金効率の面から収益性を向上させたりする事ができるというようなメリットがあります。
しかしながら、投資のリスクが高くなったり、金利コストが上昇してしまう等のデメリットもあります。
フルローンで不動産投資を始めるリスクとリターンをしっかりと比較衡量していきながら、フルローンで不動産投資を始めていくかどうかという事を検討していきましょう。
