不動産投資の賃貸オーナーになろうとしている人は、不動産の管理についてどのように考えているでしょうか。
不動産投資で賃貸オーナーになる場合、不動産管理会社が心強いパートナーとなってくれる事があります。
優秀な不動産管理会社とパートナーを組むと不動産を適切に管理する事ができるので、不動産投資を成功させやすくなってくるのです。
今回は、不動産投資の賃貸オーナーになりたいという人に向けて、不動産管理会社の役割や選び方について解説していきます。
管理会社の役割とは？
不動産管理会社の役割とは、ずばり賃貸オーナーの代わりに物件を適切に管理運営する事です。
主に、家賃の収納代行や顧客対応等を行う賃貸管理と、設備のメンテナンスや点検等を行う建物管理の2つに分かれています。
不動産の管理項目は多岐に渡っていますが、不動産管理会社と管理委託契約を交わす際に、あらかじめどのような管理をしていくかといった内容が契約によって決められています。
そのため、賃貸物件の管理を不動産管理会社に任せる場合は、どのような内容になっているのか事前にしっかりと確認しておく必要があります。
確認しておくことによって、契約後実際に不動産の管理が始まった時に、トラブルや問題が起こる可能性を低くすることができます。
以下に、具体的に賃貸管理と建物管理でどのような管理を行っているのかという事を紹介していきます。
賃貸管理
家賃の収納代行や入出金の管理
賃貸管理の主な業務としては家賃の収納代行や入出金の管理です。
家賃がちゃんと振り込まれているかどうかといった事の確認や家賃に関する明細書の作成等も行ってくれます。
また、家賃の滞納等があった場合は適切な対応を行っていきます。
たとえば、悪質な家賃滞納には、弁護士等の専門家を通じて対処していくというようなケースもあるでしょう。
トラブルやクレームの対応
賃貸住宅のオーナーは、家賃収入を得る代わりに賃借人に対して物件の使用収益をさせる義務を負います。
不動産経営を行う際には、賃借人が物件内で快適に過ごせるような環境を作る努力義務があるという事になります。
そのため、賃借人から報告される物件に関するトラブルやクレームに対しては、真摯に対応していかなければなりません。
不動産管理会社と管理委託契約をしている場合は、トラブルやクレーム処理は不動産管理会社が代行してくれる事が一般的です。
ただし管理委託契約書の内容によっては、賃貸オーナーが直接対応していかなければならない場合もありますので注意しておきましょう。
賃貸契約に関する対応
不動産の賃貸契約を結ぶ際には、様々な手続きが発生します。このような賃貸契約に関する対応も不動産管理会社が代行しています。
特に賃貸契約期間が終了する前後に、更新するか退去するかの意思確認が必要となるケースがあります。
継続して更新する場合も、様々な書面のやり取りが必要ですので、そのような作業を代行してもらうことになります。
退去の場合は、クリーニング代や修繕費等の負担割合の調整や敷金の清算、返還等の手続きを代行します。
原状回復費用に関する事は、賃借人とのトラブルが発生する事も多々ありますので、適切な対応が求められます。
リフォームの発注や退去立会い等
賃借人が退去する場合、室内の状況を把握して修繕や原状回復に関する方針を決めるため退去立会いをする必要が出てきます。
必要に応じてリフォームやクリーニングサービスの発注等も行っていきます。
退去立会いは賃貸オーナーが直接行う事が難しい場合もありますので、不動産管理会社が代行する事が一般的です。
また退去後は空室期間をできるだけ短くするため、早期に新しい入居者の募集も行っていきます。
建物管理
共有スペース等の日常清掃
マンションやアパートには廊下や階段等、その建物の住人が共有で利用するような共有スペースがあります。
共有スペースが汚いと建物全体の印象も悪くなりますし、資産価値も下がってきてしまいます。定期的に共有スペースの清掃を行っていく事が良い建物管理と資産価値の維持向上につながっていきます。
建物の設備等の点検
建物には様々な設備が設置されていますが、これらの設備がきちんと稼働してるかどうかを点検していく必要があります。
特に、法律で義務付けられている点検業務の事を法定点検と呼びます。
法定点検として義務付けられている設備としては、消防設備や貯水槽、エレベーター等が挙げられます。
消防設備では消火設備や警報装置、避難設備等が問題無く稼働しているという事を管轄の消防署長に報告する義務があります。
消防設備点検では、詳細な機器の点検が年に2回と総合的な設備点検が年に1回と定められています。
貯水槽では主に衛生面の点検が年に1回義務付けられています。
エレベーター設備の点検も年に1回安全のために必ず行わなければなりません。
また、法定点検以外にも各部屋や共有スペースに設置されている設備や外壁等の点検も定期的に行っていく必要があるといえるでしょう。
修繕工事の計画立案や実施
不動産投資の運営期間が長くなってくると、建物等が劣化してきます。
特に、区分マンション等の大きな建物の場合は、計画的な修繕工事が必要となってきます。
このような修繕工事は、不動産管理会社がイニシアティブを取って計画立案や実施を行う事が一般的となっています。
大規模修繕工事では、不動産管理会社によってどのような工事が行われるかが変わってきます。
費用に見合った効果が得られるような修繕工事計画となっているかどうかを常にチェックしていく必要があります。
管理会社の種類は？
不動産投資管理会社が行う管理の種類はどのように分かれているのでしょうか。
不動産管理会社の管理形態の種類等について紹介していきます。
また、不動産管理会社によって管理形態や得意分野が変わってきます。
不動産管理会社を選ぶ際には、どのような管理計画をしていくかを明確にした上で選定していきましょう。
不動産管理会社に管理を委託する場合、代表的なものとして集金代行契約とサブリース（一括借り上げ）契約の2種類が挙げられます。
1.集金代行契約とは
不動産管理における集金代行契約とは、一般的に家賃の集金をはじめとする様々な賃貸オーナー業務を代行する契約となります。
集金代行契約を結んだ場合の管理手数料については、家賃収入の5パーセント前後が目安となります。
契約内容によっては、滞納保証や家賃保証に切り替える事ができるオプションが付与されているケースもあります。
また、新規入居者が付いた場合の礼金や既存の入居者が契約更新をした場合の更新料等がもらえるような場合もあります。
2.サブリース（一括借り上げ）契約とは
不動産管理におけるサブリース（一括借り上げ）契約とは、まず不動産管理会社が賃貸オーナーから物件を借り上げ、第三者に転貸するような契約の事を指しています。
賃貸オーナーは、不動産管理会社に物件を貸し出す事になりますので、契約期間中は空室期間が発生しません。
長期的なサブリース契約を結んだ場合、空室リスクが無いため安定した家賃収入を得る事ができるようになります。
ただしサブリース契約では、契約内容に不明瞭な点があったりすると、後にトラブルになってしまうようなケースも出てきますので注意が必要です。
サブリース契約の詳細については以下の記事もご覧ください。
賃貸オーナーになるなら知っておきたい管理会社の選び方は？
賃貸オーナーになった後で不動産管理会社を選ぶ際には、どのような事に注目していきながら選んでいけばいいのでしょうか。
賃貸オーナーになるなら知っておきたい管理会社の選び方について解説していきます。
投資戦略の目的に合った不動産管理会社を選ぶ
不動産投資を成功させるためには投資戦略を立てる事になりますが、投資戦略によって適切な管理方法も変わってきます。
各不動産管理会社が提供している管理サービスにも様々な特徴やサービス形態があります。
そのため、事前に候補となる不動産管理会社に対するヒアリングをしっかりと行い、自分の投資目的に最も適合している不動産管理会社を選んでいきましょう。
また、担当者が賃貸オーナーの要望等を真摯に受け止めてくれるような不動産管理会社が理想的です。
投資目的に沿った最適な提案や将来的な不動産運営について親身な相談ができるような不動産管理会社は、投資家としても長く付き合える最適なパートナーとなってくれるでしょう。
費用対効果が高い不動産管理会社を選ぶ
不動産投資にとって物件の管理は、最適な資産運用をしていくためにも非常に重要なものとなりますが、管理に関する費用はコストとなりますので、できるだけ抑えていくべき項目でもあります。
不動産管理会社を選ぶ際には、管理契約内容の費用対効果が高い不動産管理会社を選んでいきましょう。
管理の質が高くても管理コストが高すぎると不動産経営が厳しくなってくるおそれもあります。
また、管理費が安くても管理の質が低くなれば、資産価値が落ちたり入居率が下がったりする等、結果的に損してしまう可能性が出てきます。
適切な不動産管理を適切な価格で行っていく事が重要です。
集客に強い不動産管理会社を選ぶ
賃借人の客付けを行っている不動産管理会社を選ぶ場合は、集客に強い不動産管理会社を選んでいきましょう。
自分が保有している物件があるエリアの中で客付けに強い不動産管理会社を選定していきます。
候補の不動産管理会社の管理戸数や入居率、家賃回収率等を管理会社を回る際に調査しておきましょう。
地域の情報量が多く、そのエリアに関する知識や経験が豊富な不動産管理会社が客付けにも強いという傾向があります。
また、幅広いチャンネルで集客を行っている不動産管理会社では、様々な需要にも対応できるという事がいえるでしょう。
管理会社を選ぶ際に注意するべき点は？
賃貸オーナーが不動産管理会社を選ぶ際には、どのような事に注意を払っていけばいいのでしょうか。
管理会社を選ぶ際に注意するべき点について紹介していきます。
必ずしも大手不動産管理会社の方が良いとは限らない
不動産管理会社には、主に大手の不動産管理会社と地方の中小規模の不動産管理会社の2種類があります。
大手の不動産管理会社では、管理に関する実績やノウハウが豊富で質の高い管理を提供しています。
しかしながら、どんな賃貸オーナーにとっても大手の不動産管理会社の方が、必ずしも良いとは限りません。
保有している物件や投資戦略によっては、地方の中小規模の不動産管理会社の方が合っているというケースも少なくないのです。
大手不動産管理会社では、管理コストが高くなったり、柔軟な対応ができなかったりするような場合もあります。
地方の不動産管理会社では、コストを抑えた最適な提案や柔軟な対応をしてくれたり、大手と比べて当該地域に関する情報量やネットワークが優れているような事もあるのです。
自分がどのような不動産投資戦略を立てていくかで、最適な不動産管理会社が決まってきます。
不動産管理会社の方針と合わない場合は管理契約を断られる事もある
賃貸オーナーが不動産管理会社に頼めば、どんな物件でも管理してもらえるとは限りません。
賃貸オーナーが保有している物件や投資戦略が不動産管理会社の方針と合わない場合は、管理契約の締結を断られるような事もあります。
特に、相場よりも高い家賃を要求したり、物件の状態が悪く管理会社側に管理するメリットが少ないような場合、断られやすくなります。
不動産管理会社に断られないように交渉していく事も重要です。
また、物件を管理してもらう不動産管理会社が決まった後は、不動産経営のパートナーとして良好な関係を築いていきましょう。
まとめ
以上、今回は賃貸オーナーになりたいという人に向けて、不動産管理会社の役割や管理の種類、不動産管理会社の選び方等について解説していきました。
不動産管理会社は、賃貸オーナー業務である賃貸管理や建物の維持運営を行う建物管理等を代行しています。
煩雑な賃貸契約管理や資産価値の維持向上に大きな役割を果たしているのです。
不動産投資を成功させるためには、適切な物件管理をしていく事がポイントとなります。
自分の保有物件や投資戦略に合った不動産管理会社をパートナーとしていきながら、安定した不動産経営を目指していきましょう。
