現在、日本ではサラリーマンの可処分所得が減り続けており、副収入を得たいと考えている人も増えてきています。
そのような状況で、不動産投資を始めているサラリーマンが多いという事をご存知でしょうか。
実は、サラリーマンの副業として不動産投資がとても注目され始めているのです。
もちろん絶対に副業として成功できるとは限りません。
そこで今回は、サラリーマンが不動産投資をする場合の
・メリット
・注意点
について、お伝えしていきます。
節税など、サラリーマンの人が不動産投資をする際に避けては通れない情報もしっかりお届けしますよ。
サラリーマンで不動産投資をする人の数が急上昇中？
現在、サラリーマンの方が不動産投資を始め、副収入を得ているケースが増えてきています。
皆さんが投資を始める背景としては、
・①賃金の伸びが抑制
・②税金・社会保険料負担の増加による可処分所得の減少
が挙げられます。
厚生労働省のガイドラインによって副業を解禁する企業も増えてきています。
そのため、本業にあまり支障が出ない副業として不動産投資の人気が高まっているのです。
不動産投資では、不動産を所有するだけでインカムゲインが発生しますので、平日日中に手当てすべき必要性が低いんですね。
副業に関するメリットや注意点は下の記事もご覧ください！
サラリーマンが不動産投資をするメリット
では、サラリーマンが不動産投資をするメリットには、どのようなものがあるのでしょうか。サラリーマンが不動産投資をするメリットについて紹介していきます。
【メリット①】本業と両立しやすい
先ほども書きましたが、不動産投資は、不動産を所有するだけでインカムゲインを得る投資ですので、サラリーマンの本業と両立しやすいという面があります。
物件の管理をすべて管理会社に委託してしまえば、管理の手間すらなくなります。
一度軌道に乗れば、サラリーマンとしての本業をしたまま、安定した副収入を得られるようになります。
ただし管理をすべて委託すると、管理費という支出が発生しますし、物件の状況が把握しにくくなるという注意点もありますので注意しておきましょう。
【メリット②】節税効果がある場合も
不動産投資では、サラリーマンの人に節税効果が発生する事があります。
不動産投資の対象建物を取得した際、減価償却費を計上して経費にあてることができます。
減価償却費とは、不動産を取得した場合に、その耐用年数に応じ、取得費用を分割して計上する事ができる経費です。
不動産投資では、キャッシュフローが黒字であっても、減価償却費を経費として計上する事で、全体として赤字にする事があります。
不動産投資で赤字を計上し、他の給与所得と合算して確定申告をする事で、税の対象となる所得が減ることになります。
このように、不動産投資をすることによって節税効果が生まれることがあるのです。
【メリット③】将来的な資産形成ができる
不動産は実物資産ですので、適切な管理さえ行っていけば、長期的に価値が残る資産です。
また、不動産投資ローンを利用する際には、団体信用生命保険に加入する事が一般的です。
団体信用生命保険では、購入者が死亡した場合に自動で不動産投資ローンが完済され、物件がしっかりと遺族に残る仕組みになっています。
その点からみれば、不動産投資は生命保険の代わりにもなる資産といえます。
サラリーマンが不動産投資をするデメリット
一方、サラリーマンが不動産投資をするデメリットはどのようなものが考えられるでしょうか。
サラリーマンが不動産投資をするデメリットを2つ紹介しておきます。
【デメリット①】本業の稼ぎから持ち出しが発生する場合がある
不動産投資では、入居率の低下や諸経費の値上がり等で収益が悪化することもあります。
すると、本業の稼ぎを不動産ローンの返済にあてるなければならない場合も出てきます。
最悪の場合、物件を手放さなければならない場合も。
不動産投資を行う際には、自分が許容できるリスクの範囲内で行っていきましょう。
【デメリット②】売りたい時に売れない事がある
不動産は実物資産であり、流動性が低いという特徴があります。
サラリーマンとして日中働いていると、物件を売りたいと思っても専従できません。
そのため、すぐに売れない事もあります。
どうしても早く手放したい場合、物件の価格を大幅に下げて売らざるを得ないケースも多々あります。
そのため、サラリーマンの方が行う不動産投資は、長期的な視点で行う事をおすすめします。
サラリーマンが不動産投資に成功した事例
このような不動産投資ですが、実際のサラリーマンの方で、比較的若い時期から不動産投資を始めている人もいらっしゃいます。
ここでは、実際に不動産投資で成功しているサラリーマンの事例を紹介します。
【Aさん（30歳）】都内に1500万円の中古マンションを購入
Aさんは、学生時代の友人が不動産投資を行っているという事を聞いて、不動産投資に興味を持つようになりました。
その結果始めたのが、都内のマンション賃貸。
賃貸需要の高い都内の中古マンションであれば、空室期間が長引かず、安定して収益を得ることができると思ったのです。
その戦略があたり、今では家賃収入も安定して、黒字のキャッシュフローが得られています。
30年のローンを組んでいますが、早期に不動産ローンを返済して2戸目を購入することを検討しています。
【Bさん（35歳）】都内に3000万円の新築マンションを購入
Bさんは老後の資産形成の為に、不動産投資を始めました。
Bさんはサラリーマンですので、今まで経費を計上する事はほとんどありませんでした。
しかし、不動産投資を始めると様々な経費によって節税が可能になります。
特に新築マンションの場合、減価償却費が高くなる傾向があるため節税効果も高いです。
さらに、不動産は実物資産なので、資産価値がゼロになる事はないという点も安心材料になっています。
節税をしながら着実に資産形成ができているという実感を感じています。
サラリーマンが不動産投資をする際の注意点
上の例のように成功するために、サラリーマンの方は不動産投資でどのような事に注意していけばいいでしょうか。
今回は特に大切な2つの注意点について、紹介していきます。
資金計画やキャッシュフローの状況に注意
サラリーマンの人は比較的、不動産投資ローンの審査が通りやすいです。
しかし、きちんとした資金計画を立てていないと、上で見たようにキャッシュフローが赤字になる事も。
ローンの返済が滞れば、最悪不動産を手放さなければならなくなることもあります。
資金計画をきっちり立て、キャッシュフローの状況をしっかり把握しておきましょう。
職場の副業規定に触れてしまうケースに注意
基本的に、サラリーマンの副業を全面的に禁止する事はできません。
しかし業種等によっては副業規定に触れてしまうケースもあります。
特に公務員の場合、副業禁止規定がありますので注意が必要です。
人事院規則の基準を上回る場合禁止されていますので、しっかりと確認しておきましょう。
実際に、不動産投資で7000万円以上の所得を得ていた消防士が懲戒処分を受けたというケースがあります。
サラリーマンが不動産投資を始める時に知っておくべき知識
続いて、サラリーマンが不動産投資を始める時に知っておくべき知識としてどのようなものが挙げられるのでしょうか。
以下に、サラリーマンに必須の知識を挙げておきます。
不動産投資は事業性がある投資
不動産投資では、不動産を所有する事で家賃収入が発生する投資となりますが、事業性がある投資であるという点にも注意しておきましょう。
すなわち、物件を所有する事で、所有者としての責任が発生しますので、適切に管理、運用していかなければなりません。
もっとも、投資用区分マンション等の物件では、管理をすべて管理会社に委託できるものもあります。
管理を委託した場合は、積極的に物件に関与する必要がないという点は知っておくべきでしょう。
不動産投資のリスクについて理解しておこう
不動産投資には、様々なリスクがあります。特に気を付けるべきリスクは、空室リスクです。
不動産投資では空室期間ができてしまうと、その期間中は収益がまったく発生しなくなります。
借主が退去した後でも、すぐに次の入居者が決まるような立地や、設備が整っている価値の高い物件に投資をしていく事をおすすめします。
サラリーマンが不動産投資を始めるには？
では、このような点をおさえながら、サラリーマンが不動産投資を始めるには、どのような事から始めていけばいいでしょうか。
おおまかな始め方について紹介していきます。
投資したい物件を探す
まずは、自分が投資をしたい物件を探していきましょう。
物件にも区分所有や一棟物、戸建や底地等の様々な種類があります。
自分が投資をしたい物件の種類を決めた後で、不動産情報が掲載されているポータルサイトや不動産業者で探してみましょう。
とはいえ、本当に良い物件は、あまり市場に流通しません。
物件を選ぶ際にはじっくりと機会を待ち、慎重に選んでいく事をおすすめします。
物件購入の申し込み
購入したい物件が見つかった後は、物件を取り扱っている不動産業者に物件購入の申し込みを行います。
売主と買主がマッチングすれば、売買契約を締結します。
物件購入の申し込みの際には、購入価格の交渉等を行う事ができる場合もあります。
物件購入後はオーナーとして不動産を経営する
物件購入後はオーナーとして不動産を経営する事になります。
入居者に快適に住んでもらえるよう、しっかりと維持、管理に務めていきましょう。
入居率をあげるための工夫や努力も継続して行う必要があります。
物件の管理等を管理会社に一任するかどうかも決めていきましょう。
以上、サラリーマンの方がすべき不動産投資の始め方を簡単にお伝えしました。
とはいえ、実際にどんな物件を選ぶべきかわからないですよね。
どんな物件がお勧めなのでしょうか。
サラリーマンにおすすめの不動産投資の選び方
サラリーマンの人の中には、できるだけ本業に支障が無いように投資をしていきたいと考えている人も多いでしょう。
そんなときこそ、上でみたような管理会社の利用を考えてみましょう。
特に、投資用のワンルームマンションを取り扱っている不動産業者の中には、販売と管理をワンストップで提供している業者もいます。
投資用にアレンジされた物件なら、管理を全部委託したとしても、高い入居率を維持してキャッシュフローを黒字化させていく事が期待できます。
そのため、物件の管理を委託でき、かつ投資用にアレンジされているものを選んでいきましょう。
サラリーマンにおすすめの不動産投資の物件タイプ
では、どんな物件が管理の委託をしやすいのでしょうか。
答えを言ってしまうと、それはずばり区分マンションです。
区分マンションには2つのタイプがありますので、それぞれ見ていきましょう。
【タイプ①】新築の投資用区分マンション
新築の投資用区分マンションは、資産価値が高く、利回りが低いという特徴があります。
購入価格も高くなるため、頭金が無いと持ち出しとなるケースも出てきます。
ただし、新築マンションは人気が高いため、入居率も上がってきます。
そうなると、流動性も高くなります。
また、取得費用が高いと減価償却費も高くなりますので、長期的な節税対策にもなります。
不動産投資を長期的な資産形成として考えている場合は、新築の投資用区分マンションを選びましょう。
【タイプ②】中古の投資用区分マンション
中古の投資用区分マンションは資産価値が低く、利回りが高くなるという特徴があります。
利回りが高いため、フルローンで物件を購入したとしても黒字のキャッシュフローを十分確保する事ができます。
購入価格も安くなるため投資のハードルは下がるといえるでしょう。
ただし、管理等のコストが割高になるというデメリットがあります。
また、入居者からの人気も低く、家賃収入も下落せざるを得ない場合もあります。
中古の投資用区分マンションは、収益性が高く早期に元本を回収できる物件を探しているという人におすすめです。
サラリーマンで不動産投資をしようか迷っているなら
サラリーマンで不動産投資をしようか迷っているなら、まずはセミナーや勉強会に参加して不動産投資に対する理解を深めていきましょう。
きちんとした知識や戦略を持つことにより、自信を持って不動産投資を始める事ができるようになります。
勉強や努力を重ねることが、不動産投資を成功させるために大切なことです。
まとめ
以上、今回はサラリーマンのための不動産投資について解説していきました。
不動産投資は、サラリーマンの本業と両立しやすい投資です。
また、将来的な資産形成も可能です。
ただし、不動産投資に関する事業性やリスクについて、きちんと理解しておく必要があります。
不動産投資に関する理解を深めていきながら、本業以外の副収入を得ていきましょう。
