投資用不動産を始める際、不動産投資が節税になったり、生命保険代わりになるという話を聞く機会があると思います。
また長期ローンを組むのはリスクがあるため、繰り上げ返済を積極的にしましょうという話も耳にするのではないでしょうか。
こういった情報は、セールストークで言われているケースが多いのも事実です。
自分の状況を考えずに鵜呑みにしてしまうと、繰り上げ返済も節税になるのかといった、都合の良い解釈をしてしまいがちです。
さらに、もし自分の投資用物件が赤字の場合はどういった方法が良いのか、状況によっても効果がある場合と、ない場合に分かれます。
今回は繰り上げ返済をすることで節税になるのか、それはどういった不動産投資物件に影響があるのか、確定申告は必要なのかなどについて、考えてみたいと思います。
不動産投資の繰り上げ返済は節税に効果あるの？理由は？
残念ながら不動産投資物件で繰り上げ返済をしても節税にはなりません。
それは繰り上げ返済に使った費用は、経費とはみなさないからです。
繰り上げ返済は、全て元金返済に使われるので、借りたお金を返しているだけ、ということなのです。
不動産経営では、生じた収益から経費を差し引いた額が課税対象になりますが、ローン返済で不動産経営に関わる経費として計上できるのは、利息分だけとなります。
その他に経費として計上できるのは、修繕費や固定資産税、新築で購入して5年間ほどは減価償却費や、資金調達するための費用が経費にできます。
結論からいいますと、繰り上げ返済をすると逆に節税効果は減少することになります。
不動産投資における節税効果とは、不動産所得に様々な経費を計上して収益を赤字にすることで、税金の還付を受けるという仕組みから生まれるものです。
そのため、経費を計上すればするほど所得が減る結果課税額が抑えられ、節税効果が高くなるのです。
しかし、先述したようにローン返済のうちで経費となるのは利息分だけです。
しかも返済額軽減型の繰り上げ返済をすれば、毎月の返済額が減りますので家賃の収益分は増えて所得は黒字化しやすくなります。
よって課税される額は逆に増えてしまうということなのです。
もう一度、不動産投資が節税になる理由をおさらいしてみます。
不動産投資からの所得は総合課税といって、副業で行っている場合は勤務する会社からの給与所得と合算できます。
そのため合算する賃貸経営が赤字なら、所得全体が減額されて節税になります。
つまり赤字の賃貸収益があるから税金を減らすことができるということです。
まとめると、不動産投資物件で繰り上げ返済をすると節税効果は低下するといえます。
赤字の不動産投用物件がある場合、繰り上げ返済と売却どちらが良い？
不動産投資をする時には、家賃収入の中にローン返済額が収まるようにするのが基本だと思います。
しかしながら、新築物件を購入して賃貸経営を始めたばかりなら、多少の赤字は問題ない場合もあります。
ただローン返済による赤字で心配しなくて良い場合と、深刻な問題である場合がありますので、まずそこから考えてみたいと思います。
心配しなくても良い場合の賃貸経営の赤字とは、完済後に得ることのできる不動産の資産価値を想定してみると良いかもしれません。
例えば、2000万円のマンションを購入して20年ローンを組んだとします。毎月のローン返済が10万円で家賃も10万円、そこに諸経費が1万円かかるので、1万円の赤字が生じているとします。
この場合の赤字物件は問題視しなくても良いと考えられます。なぜなら、毎月1万円の支出で20年後に資産価値2000万円の物件が手に入るからです。実際には20年後には資産価値が下がる可能性がありますが、購入時に資産価値の下がりにくい物件を購入できたと想定してみることにします。
一方で、貯金をして20年後に資産価値2000万円のマンションを購入するとなると、毎月8万円の貯金が必要になります。この場合、貯金だと毎月8万円も必要ですが、不動産投資ですと、毎月1万円の支出で取得できるという計算になります。
こういった赤字は特に問題がないという考え方ができると思います。
それに対して空室による収益減の赤字は、不動産投資が上手くいっていない、深刻な状態ということです。空室による赤字は問題ありといえます。
そもそも空室で家賃収入が得られないということは、自分が投資する不動産の収益性が低い、物件の管理が悪いことを意味します。これは収益物件の資産価値が著しく下がっているということなのです。
また、空室になると家賃収入の減少だけでなく、ローン返済も全額オーナーがしなければなりません。先に例を挙げたマンションだと10万円の赤字になるのです。
この状態が長く続くと、賃貸経営を続けることが難しくなっていきます。
では、ここから上記の代表的な2つの赤字物件において繰り上げ返済と売却がどんな効果があるのかについて、考えていきたいと思います。
繰り上げ返済するメリット
不動産投資の繰り上げ返済には、「返済額軽減型」と「期間短縮型」があります。
「返済額軽減型」は、ローンの一部を前倒しで返済し、完済までの期間を変えずに毎月の返済額を少なくするものです。実際の総支払額の軽減率は大きくないのですが、余裕のある時に繰り上げ返済すれば、毎月のローン返済額を減らせるというメリットがあります。
続いて、「期間短縮型」は、ローン返済の一部を前倒しで返済し、毎月の返済額を変えずに、完済までの期間を短くするものです。
最終的に総支払額の軽減率は、期間短縮型が少なくなる傾向があります。
先に例として挙げた、家賃10万円、ローン返済10万円、毎月諸経費1万円の赤字経営のマンションなどの場合には、返済額軽減型の繰り上げ返済はメリットがあります。
入居者が継続中で滞納もなく、今のところ大きな修繕管理もない上記のような物件は、毎月のローン返済額を軽減できれば、1万円の赤字も数千円に減額できることになります。
そして、収益の上がった分をさらに資金として繰り上げ返済をしていけば、黒字経営の安定運営が実現できます。
さらにローン返済が減ることにより心理的な負担もかなり楽になりますし、将来的に金利が上がった場合や、築年数がたって修繕費がかかる場合などの様々なリスクに備えることもできます。
売却するメリット
では空室が続いている深刻な赤字不動産の場合は、どうしたら良いのでしょうか。
特に赤字の収益物件を複数持っていたとしたら、１軒は売却することをおすすめします。
不動産投資を始める方の中には、不動産会社からのすすめで続けて複数の物件を購入するケースもあるかと思います。
特に1軒目の収益改善を目的に物件数を増やしたのに、結果的に毎月の赤字が増加しただけということも珍しくありません。
もし投資を継続しても黒字化の見込みもなく、努力しても空室が改善しないのであれば、売却が良いと思います。
赤字の続く物件は、そもそも資産価値が低くなっており売却しても投資した分を全額回収できないと思われます。
それでも、今後ますます赤字が増加してしまうと、経営破産することも十分考えられます。
そこで早めに手を打って、なるべく多くの資金を守らなければなりません。
また、空室物件は不動産会社の専門家から見れば、フルリノベーションや外国人居住など、活用価値を見いだせる物件であることもあります。
一個人としては赤字を解消できなくても、大きな資本をもつ会社であれば可能なこともあります。
売却して得た資金は、残った物件の空室対策のために使ったり、返済額軽減の繰り上げ返済をして収益増を図ることができます。
不動産投資の際には、様々なリスクがありますから、自己資金を手元に残しておくことは、安定かつ黒字化経営に最も大切なことといえます。
投資用不動産の場合、融資残額に対して現状の利回りや相場に、大きく差が生じることがあります。
また物件でサブリース契約を締結している場合には、売却時のサブリース契解除に関する条項文などにも注意が必要です。
繰り上げ返済をしない方が良いのはどんな時？
繰り上げ返済にも状況次第ではメリットがないことがあります。
では具体的に不動産投資で繰り上げ返済をしない方が良いのはどんな時でしょうか。
まず不動産投資で繰り上げ返済を行うデメリットを考えてみましょう。
一番のデメリットは手元の資金が減ることです。
手元の資金がないと修繕費が生じてしまったなどの、急な事態に対処できなくなります。
貯金額の大半を繰り上げ返済に充てると、不動産運用に関わらず、自分や家族に何かあった時にも、どうしようもなくなってしまいます。
また、自己資金がないと、金融機関からの評価が低くなる傾向があります。
マイホームや新たな投資用不動産を購入する時には、自己資金がないと返済能力が低いと判断され、ローン審査で評価がされにくくなってしまうのです。
投資の規模を拡大しにくくなるという面もあります。
不動産投資では、効果的に利益を上げるレバレッジを効かせた運用を前提にすることがあります。
新しい不動産を増やしていくには、金融機関から融資をしてもらう必要がありますが、自己資金がないと金融機関からの評価が下がり、ローン審査に通りにくくなります。
以上のことから、繰り上げ返済をしない方が良い時というのは、自己資金に余裕のない時、大きな買い物を控えている時、不動産投資の規模を拡大していく予定の時などが考えられます。
もし資金があるのならば、当面は繰り上げ返済にまわすのではなく、賃貸経営のリスクのために備えておくことをおすすめします。
繰り上げ返済をした場合、確定申告はどうする？
賃貸経営をしている場合、確定申告をする必要があります。もし、一年のどこかで繰り上げ返済をしたら確定申告は必要なのでしょうか。
繰り上げ返済とは、ローンの元本に充てられるものなので、賃貸経営にかかった経費にはならないという点に注意してください。繰り上げ返済額は経費として計上できないので、確定申告で計上する必要はありません。
毎月のローン返済額の中で、利息の部分だけは資金の調達コストとしてみなされ、経費として計上できますが、元本は借りたお金を返すだけなので、経費になりません。ただこの場合でも、繰り上げ返済にかかった金融機関への手数料は経費として計上することができます。
不動産投資では自身の経営する賃貸物件から上がった収益は、確定申告する必要があり、不動産所得にかかわった必要経費も計上できます。
この経費として認められるのは以下のものになりますので、把握しておきましょう。
【固定資産税】
土地や家屋を所有することで毎年課される税金です。
【管理費】
物件を管理する不動産会社に対して支払う費用です。
【修繕費】
賃貸物件の維持管理するための修繕や内装工事費などです。ただし、耐震補強やフルリノベーションなど、賃貸物件の資産価値を増したり、耐用年数を伸ばすための工事は、固定資産税となります。
【損害保険料】
火災保険、地震保険の災害保険です。必要経費に出来るのはその年度の支払いです。
【減価償却費】
不動産の資産価値が、築年数がたったことにより下がるのを見積もって計上する費用です。
例えば、耐用年数が20年の建物が1000万円の価値だとしたら、1年ごとに50万円価値が下がると考えて、この分を減価償却費として経費として計上ができます。
【ローンの利子】
借入金の利子は必要経費になるのですが、元金は経費として認められません。
また、不動産所得が赤字の場合も土地等を取得する際に要するローンの利子は、必要経費にはなりません。
【賃貸管理代行手数料】
入居者が家賃を滞納したり、近隣とトラブルを起こした時、対応してもらった管理会社へ払った手数料なども必要経費になります。
まとめ
これまで、繰り上げ返済は節税になるのか、どういう時に繰り上げ返済が効果的なのか、などについて見てきました。最終的には自分の保有する物件の状況を見て判断する以外にはないということになると思います。
いくら繰り上げ返済をした方が、総支払額は軽減されると言われても、繰り上げ返済によって手元に資金がなくなるのはリスクが高いです。
また収益物件として価値のない物件の場合には売却する方がメリットはあるといえます。
賃貸経営は築年数がたてば、エアコンや給湯器などの設備が故障します。すぐに修理、交換の対応が必要です。そのための資金は残しながら、もし余裕があれば繰り上げ返済を利用して、収益を積み重ねていくのが賢明ということになりそうです。
