ほとんどのオーナーは、自らが入居者と直接交渉することなく、管理会社に月々の管理料を支払い、管理を任せています。
オーナーにとっては、管理会社に委託することで専門家に任せられる安心感が得られ、賃貸経営にかかる勉強や労力を軽減できます。管理会社はオーナーにとって、賃貸経営のビジネスパートナーといえます。
これから不動産管理会社の役割を考えながら、管理会社の選び方や、よりよいパートナーシップを築くために、どんな点に気を付けたら良いかをご説明していきたいと思います。
不動産管理会社の役割は？
不動産投資物件を購入して、いよいよ賃貸経営をスタートというところまで進んだとします。その際にオーナーに代わって、入居者の募集から賃貸契約書類の締結、賃貸料の入金管理や部屋の設備修理など物件と入居者の管理をしてくれるのが、不動産管理会社です。
もし入居者が賃料を滞納していたら催促を行い、連絡が取れないなどトラブルが生じたら、連帯保証人やオーナーに連絡して対応策を講じてくれます。その他、水道の水漏れや換気扇が作動しないなどの設備故障にも工事業者を手配してくれ、必要に応じて立ち合いを行ってくれることもあります。
さらに、こうした日常的な管理だけでなく、入居者が退出する際の部屋の回復工事の手配や敷金の返金などの手続きも行い、新たな入居者を募集してくれます。契約更新したいという希望が入居者からあったら、その手続き全般、例えば賃料の値上げ及び値下げ交渉、新たな取り決めなど入居者とオーナーの間に立って行い、契約書類の締結し更新料の支払いを入居者からしてもらいます。
不動産管理会社と不動産仲介会社との違いは？
不動産投資について調べていくうちに、必ず登場してくる「不動産管理会社」と「不動産仲介会社」。似たような名称で紛らわしい、と思われる方もいるかもしれませんので、この二つの違いについて少しお話しておきたいと思います。
先に述べたように、賃貸物件を所有し賃貸経営をスタートするところまで進んだらお世話になるのが、不動産管理会社と覚えておいてください。オーナーの賃貸物件に関わる管理全般を荷ってくれます。
一方で不動産仲介会社というのは、不動産売買の仲介をしてくれる会社です。これから不動産物件を探そうとしている方が最初にお世話になるのが、この不動産仲介会社です。
不動産の売買に関わるのが「不動産仲介者」で、賃貸物件を管理代行してくれるのが「不動産管理会社」なのです。
不動産管理会社の費用はどのくらい？
オーナーに代わって賃貸物件を管理する不動産管理会社は、大切なビジネスパートナーです。ですから管理会社を選ぶ時には、管理手数料がどのくらいかかり、それに見合った管理を行ってくれるのかに注意する必要があります。
賃貸管理の手数料はどのくらいが相場か
月額の賃貸管理手数料の相場は、家賃の5％というのが相場のようです。管理手数料は、家賃に対しての何％という計算なので、賃貸戸数が増えればその分の管理手数料も増えます。また賃料を上げたら管理手数料も上がるということになります。
たとえば家賃10万円の場合、管理手数料5％だとすると月々5,000円生じることになり、その分を賃料から差し引かれてオーナーの口座へ入金されます。例えばこれが戸数10のアパートもしくはマンションだと、月々5万円の管理手数料が生じるという計算になります。
ちなみに管理会社による基本的な管理業務には、
・家賃回収
・更新契約手続き
・退出時の立会点検
・共用部分の清掃
・建物の定期点検
・クレーム＆トラブル対応
・家賃滞納時の催促
が含まれています。
その他には入居者が決った際、その賃貸契約締結時に入居者募集にかかった広告諸経費などとして、家賃1か月分を賃貸管理会社に支払うことが多いです。そのほかには、更新契約した場合に手数料が賃料の半月分請求される場合もあります。
管理する業務によって手数料は違ってくる
賃貸管理手数料の相場は、家賃の5％が一般的ですが賃貸管理会社によっては、安いところで3％、高いところで8％という幅があることも念頭に置いておきましょう。管理する業務が広く手厚くなれば、手数料も高くなっています。しかしながら、現在賃貸管理会社は数多くありますし、手数料が高ければ管理の質が高いとも言えないのが現状です。
法律に決められた賃貸管理業務の基準があるわけではありませんから、管理手数料に含まれる管理業務の内容は、賃貸管理会社によって決められます。多少は管理の質に差が出る場合があるというのは、致し方ないかと思われます。
不動産投資を行う上での管理会社を選ぶ基準
良い管理会社を選ぶポイントとしては、管理実績が豊富かどうかで判断するということではないでしょうか。熱意があって営業力のある従業員がいる会社は必ず、実績がついてきます。
では管理実績のある会社を選ぶにはどんなポイントで選ぶべきかを、４つほど挙げてみました。管理会社を選ぶ際に参考になるかと思いますので、確認してみてください。
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入居者募集の戦略が明確か
管理会社を検討する時に、まず入居者の募集方法を質問してみてください。
実績のある管理会社であれば、オーナーの所有する物件に合う募集ターゲットは明確に説明できるはずです。学生なのか、フレッシャーズなのか、30代単身者なのか、家族なのか。そのターゲットに合った募集方法をしっかり聞き出してみましょう。
あとは家賃の値付けも管理会社選びでは大事な見極めポイントです。安くすれば募集はしやすいでしょうが、オーナー側の立場に立って資産価値を高めるようなアドバイスをしてくれるのか、少しでも家賃を高くするためのアイディアなども具体的に提案してくれるのかどうかをみてみましょう。
実績のある会社ならば、他社との違いやメリットを説明してくれると思います。
もし、説明がない場合はやはり選ばないほうが賢明でしょう。
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ネットでの入居者募集に強いか
今は賃貸物件をスマホで探すケースがほとんどといわれています。
ですので、ネットでの入居者募集に強いかどうかが、管理会社を選ぶポイントに挙げられます。
複数の大手検索サイトに掲載してくれることはもはや基本サービスです。特に10代20代の若い世代をターゲットとする場合は、ネット集客が必要不可欠です。質問してみてネット集客が弱いなと感じたなら、その管理会社は避けた方が良いかと思います。
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管理物件の空室率と管理状況を教えてくれるか
さらに管理物件の管理方法を質問してみましょう。
月々の管理手数料や算出方法、入居者の審査方法、物件を内見方法、契約書の中身、クレームに対する対応、修繕費の目安など、具体的な説明があれば、その管理会社は信用がおけます。
また、実際に管理している物件の空室率も教えてくれればなお良いでしょう。空室率を曖昧に隠すようなら、空室率が高いか、空室率を把握していないと考えて、このような管理会社は避けた方が良いでしょう。
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担当者と連絡が取りやすいか
また、しっかりとした管理体制が整っている管理会社を見つけることも重要です。まれに管理実績が豊富な管理会社の中にも、管理物件が多すぎて、担当者に相談したくても連絡が取りにくいケースがあります。
遠方の物件管理を委託している場合には、担当者と連絡がつきやすいという点も選ぶポイントになってきます。物件や入居者が今、どうなっているかという状況を迅速に把握できるという点も重要なことです。また、連絡が取りにくければは、入居者からのクレーム対応も遅れることが想定できます。
誠意のある対応してくれる担当者が多い管理会社を選ぶのがポイントと言えるでしょう。
他にも選び方には色々な角度がありますので、下の詳細記事もぜひご覧ください。
不動産投資を行う上での管理会社の探し方は？
まずは手始めに5社ぐらいは比較検討してみましょう。
手数料や管理内容、入居者募集の方法、退去や更新時の手数料などを一覧表にして管理会社を比較することをおすすめします。具体的に賃貸管理会社の探し方を３つまとめてみました。
➀物件を購入した不動産仲介会社から紹介してもらう
大手不動産会社には、物件の売買を行う仲介部門と賃貸物件の管理を行う管理部門が一緒のことがあります。
どの管理会社を選べば良いか迷ったら、収益物件を購入した時の担当者に管理会社もしくはグループ内に管理部署を紹介してもらいましょう。
特に初めての方は、物件を購入した不動産会社から紹介を受けた方が安心です。すでにその不動産会社とは取引をして、営業の感触も分かっています。不動産会社も自社の信用に損なわないようするはずですので、信頼は置けると思います。
②インターネットで探す
もし知り合いもツテもなかったとしても、今は不動産管理会社を一括して検索サイトから探すことができます。
サイトでは、日本全国にある不動産管理会社を、自分の検索するこだわり条件別に探すことができます。自分の目で選んでみたいというオーナーにとって、ネット検索は、効率的ですし、自分の情報量をストックしておくのにもぜひ活用したいものです。
③物件近くの老舗管理会社で探す
所有する物件の近くの賃貸住宅を見て回ると、必ず1軒は地元密着型の昔からの不動産会社があります。
物件を見て回った時に、同じ不動産業者の名前を沢山見かけることがありますが、そういった老舗不動産会社に任せるのも有効な手段です。
ネットには弱いかもしれませんが、地域の物件情報に通じていて頼りになる場合がありますから、検討してみても良いのではないでしょうか。
不動産投資をする上で管理会社との付き合いはどうする？
賃貸経営の成功は、管理会社選びにかかっていると言われています。
一方、不動産管理会社の従業員は多くの物件を抱え、かなり多忙です。オーナーがそんな管理担当者の立場を理解し、気遣いある対応ができるかどうかで、モチベーションにも違いが出てくるはずです。
そんなことにも考慮ながら、管理会社との付き合い方を考えていきしょう。
➀定期的に担当者と連絡を取る
長く安定した経営ができている場合、管理担当者との連絡は疎遠になりがちです。
特にトラブルがなくても、定期的に担当者にメールを入れるなど連絡を取っておくことは、大事なことです。
万が一何か起きたら、担当者に状況説明をしやすく、難しい依頼に対応してもらえなど、何かとメリットがありそうです。
②決断を早くすることが必要
突発的な生じた修理やトラブルに、迅速に的確な判断するのは難しいかもしれません。
だからこそ入居者の生活に支障が生じる設備故障の際には、管理会社を信頼し任せることも必要です。
一刻も早く対処したい管理会社の足をひっぱるようでは、管理会社と友好的な関係を築くのは難しくなってしまいます。
管理会社を信頼すれば、信頼に応えたいという気持ちになるのが人情です。管理会社にどこまで任せるのか、あらかじめ決めておくとよいでしょう。
③必要経費は惜しまず提案を受け入れる
管理会社にとって、入居者目線で物事を考えてくれるオーナーだと管理しやすいはずです。
入居者の退室時に、管理会社から設備の入れ替えやリフォームの提案があることがあります。
管理会社のこうした提案は、賃料の値下げを避けるためや、物件価値を下げないためであることが多いです。
入居者募集の経験や、不動産販売の実績から提案しているので、オーナーとしては出費を抑えたい気持ちもあると思いますが、前向きに従った方が後々良い結果につながっていきます。
不動産投資をする上でおきやすい管理会社とのトラブルは？
不動産投資をする中では、管理会社とトラブルになることもあります。
どのようなケースがあるのかを予め知り、不要なコストをかけないようにしていきましょう！
不動産会社のミスで入居者募集が遅れ家賃が入らない
不動産管理会社に新入居者の募集を2月に依頼したのに3月中旬になっても、入居希望者がないというケースです。
調べると不動産の繁忙期であったため、不動産担当者の手が回らず募集が後回しになっていたことが発覚。
そんな時に不動産管理会社へ損害補償の請求をしたいオーナーとトラブルに発展することもあります。
修繕費が水増しされて請求されていた
入居者の契約更新の際に、管理会社から修繕やリフォームを勧められ、いきなり17万円の請求書が送付されてきました。
不信に思ったオーナーが工事業者へ電話すると、故障していない設備も交換していたことがわかったのです。
規約では1万円以上の修繕費は事前確認を取る必要がありますが、オーナーが了承していない修繕を勝手にされてトラブルに発展ということも多いようです。
一方的に管理会社から別会社へ移行された
突然メールで、「管理会社を別会社へ移行する」と連絡が来て、理由もはっきりせず、新担当者も決まっていないといった状況になってしまうケースもあります。
移行期限ぎりぎりに、新会社から移行手続きの書類が送られ手続きをしたものの、賃貸契約書や賃料の振込みの手続きもし直すことに。
入居者からの書類の返送も遅れに遅れ、2か月分の賃料が振り込まれない場合もあるそうです。
さらに更新手続きのタイミングに重なると、旧管理会社と新管理会社に重複して手数料や更新手数料を引き落とされた、というトラブルすらありますので、注意が必要です。
管理会社と契約する上での注意点は？
このようなトラブルを避けるためには、管理会社と契約する際にも注意する必要があります。以下でその内容をみていきましょう。
➀ 管理委託契約書に書かれている業務内容を確認する
管理委託契約書は、事前にしっかり確認しておきましょう。
一括委託型であれば「専有部」と「共用部」、一部委託型であれば「専有部」の管理が記載されています。
また管理業務以外の入居者募集業務の部分も把握しておきましょう。入居者募集業務の記載がある場合、「当社以外の会社に重ねて依頼することができません」という制約ある場合が多いです。
そのため、管理会社は入居者募集に強い不動産会社を選ぶことが重要です。
②管理委託料は比較検討してみる
管理委託料は賃料の5％というのが相場です。
ただトラブルになりやすいのが、5％を賃料のみに乗せるか賃料と共益費を足したものに乗せるかという点です。オフィスビルは、賃料のみに乗じるケースが多いですが、マンション、アパートの管理手数料は、賃料プラス共益費に料率が乗じられていることが多いです。
③中途解約条項があるかも確認する
管理会社を変えたい場合、管理委託契約では3ヶ月前に文書で申入れることにより解約できるという規定があることが通常です。
とはいえ、絶対あるとも限りません。管理業務や入居者募集で管理会社に不満を抱くこともありますから、管理会社を切り替えられるかどうかも確認しておくべき注意点です。
まとめ
賃貸経営には予想以上に様々な業務が発生してきますので、専門知識と経験豊かな管理会社を選びたいものです。
これまで信頼できる管理会社の選び方やその業務内容、契約前にチェックすべき点を述べてきました。
一般的には5％の管理手数料で業務内容に問題がなければ、そんなに心配することはありません。
ここまで解説した点を確認したら、ぜひ自分に合った管理会社に委託して、安心できる賃貸経営を軌道に乗せましょう。
