みなさんは、ガラボロ物件投資という不動産投資をご存知でしょうか。
ガロボロ物件投資とは、空室率が高くガラガラで、物件の状態も悪くボロボロの物件に敢えて投資をする投資戦略となります。
不動産投資を考えている人の中には、このガラボロ物件投資について気になっているという人もいるのではないでしょうか。
今回はガラボロ物件投資について、成功例や失敗例等を交えながら解説していきます。
ガラボロ物件投資とは
ガロボロ物件投資とは、空室率が非常に高くガラガラで、物件の状態も非常に悪くボロボロの物件に投資する事を指しています。
ガラボロ物件は全国各地に様々な状態で点在しています。
その物件のほとんどが何らかの問題点を抱えており、資産価値や収益性が低くなってしまっているケースが多いです。
ガラボロ物件への投資は、一見デメリットばかりの投資方法に見えますが、物件価格が安いため集客に成功すると非常に高い利回りを得る事ができるようになります。
また、収益性が高くなった状態で売却すると、高値で売れるため売却益を狙う事もできます。
このように、ガラボロ物件投資で成功すると、非常に収益性の高い投資をする事ができるようになるのです。
ガラボロ物件投資の基本投資戦略は物件の再生やバリューアップが前提
ガラボロ物件を購入して集客をするだけでは、新たな賃借人を見つける事も難しいでしょう。
ガラボロ物件投資の基本的な投資戦略としては、ガロボロ物件を購入した後、リフォーム等で物件の再生を行い、物件の問題点を解決して集客できるような状態に持っていく事になります。
そのためガラボロ物件投資では不動産投資に関する幅広い知識や経験が必要となってきますので、中上級者向けの不動産投資戦略であるといえるでしょう。
購入価格が安いため成功すれば高い収益性が得られる
ガラボロ物件は、そのままの状態では非常に価値が低い物件となります。
そのため、価格も安く購入価格を大きく抑える事ができます。
物件の再生やバリューアップには費用がかかってきますが、この費用を抑えて高い収益を確保する事ができれば、コストパフォーマンスに優れた投資という事になります。
ガラボロ物件をどのように運営していくかについては、投資家にとって様々な戦略が考えられるでしょう。
ガラボロ物件投資では、投資家側の裁量が非常に大きな投資ともいえるのです。
ガラボロ物件の特徴
ではガラボロ物件の特徴として、どのようなものが挙げられるでしょうか。
ガラボロ物件の特徴について紹介していきます。
空室率が高くガラガラである
ガラボロ物件の特徴として、空室率が高くガラガラであるというものが挙げられます。
ガラガラの物件では家賃収入が入ってきませんので収益性が低くなってしまいます。
では、このような物件はなぜガラガラになってしまっているのでしょうか。
その原因として考えられるものの中から代表的なものを紹介していきます。
賃借人からの人気が無い
賃借人からの人気が無い物件は、空室率が高くガラガラの物件になってしまいやすくなります。
退去者が出た際に、新規の入居者が集まらない状況が続いてしまうと物件の空室率が上昇してしまいます。
ガラボロ物件に投資する場合は、賃借人からの人気が無い原因や集客方法を考えていく必要があります。新規の入居者が付きやすくなるような工夫が求められるのです。
賃借人が住みにくさを感じている
物件が空室だらけでガラガラである原因として、賃借人が長く居住せずに出て行ってしまうような事も考えられます。
賃借人が長く居住をしない理由としては、賃借人が何らかの住みにくさを感じているという可能性が高いです。
賃借人が快適に居住できる状態かどうかという点についても確認しておきましょう。
賃借人の立場に立って住みやすい物件に再生していく必要があります。
物件の印象が悪い
物件の印象が悪いと入居者も集まりにくく定着もしにくくなります。
共用部分をきれいにしたり、モダンな壁紙を採用したりする等の対策で物件の第一印象を上げていきます。
物件の印象は、ちょっとした工夫で大きく変える事もできるのです。
リフォームやバリューアップの際には、入居者側から見た印象等も考えておきましょう。
物件の状態が悪くボロボロである
ガラボロ物件のもう一つの特徴として、物件の状態が悪くボロボロであるというものが挙げられます。ボロボロな物件の特徴を紹介していきます。
築年数が古い
築年数が古い物件は築年数が浅い物件と比べると、どうしても物件の状態が劣ってしまいます。
しかし、良好な管理をしていく事で物件の経年劣化を最小限に抑える事も可能です。
ガラボロ物件投資では、既に築年数がかなり古くなってしまってる物件が多くなっています。
そのため、大規模修繕やリフォーム等の予算も考えていきながら投資戦略を練っていく事になります。
また、投資をした後は適切な物件管理をしていく必要性も出てくるといえるでしょう。
建物全体の劣化が激しい
ガラボロ物件投資では、既に建物全体の劣化が激しく目立っているような物件もたくさんあります。
こちらもリフォームや修繕工事等が必要となってくるのですが、あまりにも劣化が激しいと工事の費用が高くついてしまう可能性があります。
物件の取得価格や工事の費用等と期待できる収益率とを合わせたバランスを考えていきながら、物件選定を見極めていく必要があるといえるでしょう。
部屋の設備が悪い
ガラボロ物件の中には、部屋の設備が悪いものもたくさんあります。
特に、キッチンやバスルーム、トイレ等の水廻りの設備は劣化もしやすいですので注意が必要です。
部屋の設備を取り換える際には、多額の費用もかかってきます。
物件の利回りを計算していきながら、コストパフォーマンスの高い設備投資を行っていきましょう。
ガラボロ物件の成功例
ガラボロ物件投資で成功している人は、どのような運営をしているのでしょうか。
ガラボロ物件投資の成功例を紹介します。
ガラボロ物件の一棟アパートに投資をしたＡさんのケース
まずは、ガラボロ物件の一棟アパートに投資をしたＡさんのケースを見ていきましょう。
Ａさんは1500万円で8戸中6戸が空室になっているガラボロ物件の一棟アパートを購入しました。
募集家賃が1戸あたり2万5000円ですので表面利回りは16パーセント、購入当時の運用利回りは4パーセントとなっています。
この物件は築35年で空室期間が長くなった居室は壁紙等が傷んでしまっている状態です。
現在空室となっている居室は、すべてリフォームする必要がありましたが、Ａさんは1戸ずつリフォームをしていきながら入居率を高めていく戦略を考えました。
1戸あたりのリフォーム費用として150万円程度の予算を組み、壁紙や水廻り等を大幅に改善していきました。
その結果、募集家賃3万円で入居者を決める事ができました。他の部屋も順調に決まっていき、現在は満室で運営されています。
Ａさんはガラボロ物件だったアパートでリフォームによるバリューアップに成功し、安定した不動産運営を実現しています。
ガラボロ物件の戸建投資に投資をしたＢさんのケース
Ｂさんはガラボロ物件の戸建投資を行いました。
築40年の戸建て物件の購入価格は500万円でしたが、入居者が居ない状態が長く続いていたため、物件の状態が非常に悪くなっていました。
こちらは約300万円のリフォームを行い、物件のバリューアップをしたところ家賃8万円ですぐに入居者が決まりました。
戸建物件はファミリーが住むような場合も多いため、一度入居者が付くと長く居住してくれるケースが多くなります。
また、Ｂさんはガラボロ物件を探す際に、念入りに周辺環境の調査や地元不動産会社からの情報収集等を積極的に行っていました。
そうした中で見つけた今回の物件は、収益性が高く投資に適した物件だったのです。
Ｂさんはガラボロ物件の戸建投資が初めてであったにもかかわらず、この投資で成功する事ができました。
ガラボロ物件投資では、通常の不動産投資と比べて難易度も上がってきますので、しっかりとした事前準備が必要となってきます。
ガラボロ物件の失敗例
ガラボロ物件投資で成功すると、高い利回りを得る事ができますが、失敗した場合にどうなってしまうのか気になっているという人も多いでしょう。
ガラボロ物件投資の失敗例についても紹介しておきます。
ガラボロ物件の一棟アパートに投資をしたＣさんのケース
Ｃさんは、ガラボロ物件の一棟アパートを1200万円で購入しました。
こちらの物件は家賃2万円で6戸中3戸が空室となっており、空室期間が常態化していました。
Ｃさんはリフォームに約400万円をかけてバリューアップを行いましたが、空室がなかなか埋まりません。
実はこの物件があるエリアは、競合物件が多く、エリア全体の空室率が上がってきていたのです。
そのため、バリューアップをしても中々空室が埋まらないという事態になっていました。
また、家賃を上げる事も難しく、満室になったとしても利回りが低くなってしまいます。
空室率も改善されないため、厳しい不動産経営を強いられる事になってしまいました。
ガラボロ物件投資の注意点
このような失敗をしないためにも、ここでガラボロ物件投資の注意点について考えていきましょう。
ガラボロ物件投資をする際には、どのような事に注意していけばいいのでしょうか。
リフォームやバリューアップの費用に注意
ガラボロ物件投資では、物件のリフォームやバリューアップをして運営していく事が前提となっています。
そのため、リフォームやバリューアップの費用に注意が必要です。
物件の購入価格が安くても、リフォームやバリューアップの費用が高くなってしまうと、結果的にイニシャルコストも高くなってきます。
イニシャルコストが高くなってくると、実質利回りがどんどん低下していきますので、収益性の低い投資になってしまいます。
ガロボロ物件投資を行う際には、物件の購入価格とリフォームやバリューアップの費用とのバランスを考えていきながら、投資判断をしていきましょう。
物件再生後の需要に注意
ガラボロ物件を購入した後で、リフォームやバリューアップによってきれいになったとしても、その物件に需要が無ければ空室を埋めていく事はできません。
物件再生後の需要という面にも注意していきましょう。
物件再生後の需要を見極めるポイントとしては、その物件の立地や競合物件の状況を見極める事になります。
立地が良い物件の場合は、物件再生後も入居者が集まりやすくなります。
また、物件があるエリアに競合物件が少ないと、そのエリア内での集客も行いやすくなります。
入居率を上げていくためには、入居者目線で物件の周辺環境の状況や交通の利便性等についても調査しておく事も重要です。
リフォームやリノベーションは経費ではなく資本的支出になるケースが多い
不動産投資では修繕費等を経費にする事ができますが、大規模なリフォームやリノベーションの場合は経費ではなく資本的支出として計上されるケースが多くなります。
資本的支出として計上されると、リフォームやリノベーションにかかった費用を一括で経費にする事はできません。
一度、資産として計上して耐用年数に応じた減価償却を行う事になります。
管理会社選びに注意
ガラボロ物件投資では、管理会社選びも重要です。
ガラボロ物件投資を運営していくためには、その物件に合った適切な物件管理が求められるのです。
また、入居者対策に力を入れている管理会社がおすすめです。
ガラボロ物件投資では、退去からの入居までの対策が重要となってきます。
退去時の状況を正確に把握して、投資家目線で様々な提案をしてくれるような管理会社が理想的でしょう。
まとめ
以上、今回は不動産投資のガラボロ物件投資について解説していきました。
空室率が高くガラガラで、物件の状態もボロボロな物件に投資をするガラボロ物件投資は、リスクやデメリットが大きな投資に見えますが、物件の再生と適切な管理運営によって収益性の高い投資に生まれ変わる可能性があります。
ただしガラボロ物件投資では、不動産投資に関する幅広い知識や経験が求められることもありますので注意が必要です。
物件に関する念入りな調査や物件再生の戦略等を立てる事が重要となってきます。
